창원지방법원 2025타경21307. 경상남도 고성군 거류면 신용리 979-3 토지와 그 지상 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 토지는 1,516㎡의 대지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 스라브지붕 2층으로 사용승인일은 2004.01.16입니다. 소유자는 주식회사온테크로, 2021.08.31 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 304,110,000원으로 감정가 2,261,782,470원의 13.45%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없고, 시설·자재의 장기 방치와 설비 작동 여부 미상, 공급이 차단된 전기·수도, 중단된 개조공사까지 확인됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21307 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 거류면 신용리 979-3 · 경상남도 고성군 거류면 안정로 1295 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 대 · 1,516㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 2004.01.16 |
| 소유자 | 주식회사온테크 (2021.08.31 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,261,782,470원 / 304,110,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,077,823,177원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수 권리는 없다
현재 말소기준권리는 2023.10.11 설정된 을구 12번 주식회사경남은행 근저당권으로 채권최고액은 1,155,000,000원입니다. 이후 2024.11.06 고성군 압류와 2025.04.24 주식회사경남은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021.08.31 소유권 취득 이전에 설정됐던 근저당권·가등기·압류·가압류와 과거 경매개시결정은 2021.08.31 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 540,000,000원도 2023.10.11 해지를 원인으로 말소된 뒤, 현재 말소기준인 주식회사경남은행 근저당권이 설정됐습니다.
② 가격 구조 — 큰 할인율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없다
현재 회차는 6회 유찰 상태로 최저매각가 304,110,000원, 감정가 대비 13.45%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 212,877,000원과 149,013,900원입니다. 회차가 내려갈수록 경남은행의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 13.45% | 304,110,000원 | 855,947,540원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 9.41% | 212,877,000원 | 945,903,278원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6.59% | 149,013,900원 | 1,008,872,295원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,057,540원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,155,000,000원 | 299,052,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,057,540원을 제외한 299,052,460원이 주식회사경남은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 855,947,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장 리스크 — 낙찰가보다 복구 범위가 중요하다
- 전기·수도 차단. 시설과 자재 및 부품이 장기간 방치되어 있고 전기와 수도 공급이 차단된 상태입니다.
- 설비 작동 여부 미상. 급·배수설비, 난방설비, 화재 관련 설비, 부스타펌프, 연수기, 관류보일러 부스타, 관련 탱크설비, 폐수열원희트펌프, 전기설비와 목욕장 부대설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없습니다.
- 평가 포함 설비. 2025.11.10 감정인의 사실조회회신에 따르면 해당 부대설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 공사 중단 공간. 건물 지붕과 2층 천장 사이 공간을 식당·수면실·헬스장으로 사용하기 위한 복층 개조공사가 중단된 채 방치되어 있습니다.
- 폐기물 적재. 토지 지상에 폐기물 등이 적재되어 있어 정리·반출 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적경계 불분명. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며 정확한 확인을 위해 지적측량이 요구됩니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성동중학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 모든 축종 제한지역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 449,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설·주택 복합 이용, 대규모 설비, 방치 상태와 6회 유찰 이력이 겹쳐 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 전 구역 확인. 주택 부분, 근린생활시설, 목욕장 관련 설비, 지붕과 2층 천장 사이 개조공사 구역을 직접 확인하세요.
- 전문 설비 점검. 보일러·펌프·탱크·폐수열원희트펌프·전기·소방·급배수설비의 재가동 가능 여부와 교체 범위를 확인하세요.
- 전기·수도 재공급. 공급 차단 원인과 재개 조건, 체납 또는 별도 공사 필요 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 폐기물 현황. 적재물의 종류, 소유관계, 수량과 반출 책임을 확인하세요.
- 지적측량. 토지 경계가 불분명하므로 점유 현황과 도로 접면, 인접 토지 침범 여부를 측량으로 검증하세요.
- 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 영업관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ, ㄷ과 평가에 포함된 부대설비가 인도 대상에 실제 포함되는지 원본 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한 산정. 시세 자료가 없으므로 최저가를 기준으로 하지 말고 복구 후 활용가치에서 공사·폐기·측량·명도 비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 건물은 저절로 정상화되지 않는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 주식회사경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 고성군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 6회 유찰과 감정가의 13.45%라는 숫자는 현장 상태를 함께 봐야 의미가 있습니다. 전기·수도 공급이 끊겼고 시설과 부품은 장기간 방치됐으며, 주요 설비의 작동 여부를 확인할 수 없습니다. 복층 개조공사는 중단됐고 토지에는 폐기물이 적재되어 있으며 지적경계도 불분명합니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
권리 인수는 0원, 현장비용은 미확정. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 건물과 설비를 얼마의 비용으로 정상화해 어떤 용도로 다시 사용할 수 있는지를 입찰 전에 확인할 수 있느냐에 있습니다.
