전주지방법원 2025타경20812. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 303,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 212,100,000원입니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이고, 임차인 민훈기의 전입·점유개시는 2023.01.09.로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금 240,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않더라도 매수인이 그 미배당액을 승계하는 구조가 아닙니다.
가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 226,166,666원이고 현재 최저가는 그 93.8%입니다. 평균만 보면 할인처럼 보이지만 가장 최근인 2026.08 거래는 210,000,000원과 215,000,000원입니다. 특히 최신 거래 210,000,000원보다 현재 최저가가 높기 때문에 현재 회차에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20812 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 84.95㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 240,000,000원은 승계되지 않는다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.12.19. 장종수 근저당권, 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.09.27. 민훈기 주택임차권, 2025.04.23. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민훈기 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.09 | 2023.11.08 | 240,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 0원 |
민훈기의 임대차계약일은 2022.10.07.이지만 대항력 판단에서 중요한 주민등록일·점유개시일은 모두 2023.01.09.입니다. 이는 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 240,000,000원으로 현재 최저가 212,100,000원보다 크더라도, 이 사건에서는 “낙찰가 + 미배당 보증금” 형태의 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 매수인 실질취득은 인수 0원이므로 최저가와 같은 212,100,000원입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래는 다음과 같습니다. 최근 12개월 표본은 6건, 평균은 226,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
현재 실질취득 212,100,000원은 최근 12개월 평균의 93.8%입니다. 하지만 실거래 범위는 210,000,000원부터 255,000,000원까지이고, 가장 최신 거래가 210,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 최신 거래보다 2,100,000원 높은 수준입니다. 따라서 226,166,666원 평균 하나만 보고 “시세보다 저렴하다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,769,400원 후 나머지 208,330,600원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 38,186,860,656원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 212,100,000원 | 208,330,600원 | 38,186,860,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 148,470,000원 | 145,591,420원 | 38,249,599,836원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,929,000원 | 101,673,994원 | 38,293,517,262원 | 0원 |
이 사건의 중요한 특징은 유찰돼 매각가가 내려가더라도 민훈기 보증금이 매수인에게 넘어오지 않는다는 점입니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득도 그 매각가만큼 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 3층 301호이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량출입합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육 전부제한구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 거래는 6건 확인되지만 가격은 210,000,000원부터 255,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 먼저 볼 것. 최근 12개월 평균 226,166,666원보다 현재 최저가는 낮지만 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임차보증금과 인수를 혼동하지 말 것. 민훈기 보증금은 240,000,000원이지만 대항력이 없어 매수인 승계는 0원입니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 대조. 35,280,000,000원 근저당과 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 실제 배당관계는 최신 등기 원문 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리는 없지만 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종적으로 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건은 보증금 240,000,000원의 임차인이 존재한다는 숫자만 보면 부담스럽게 보이지만, 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저매각가와 같은 212,100,000원입니다.
다만 가격은 별도로 판단해야 합니다. 212,100,000원은 최근 12개월 평균 226,166,666원의 93.8%지만, 가장 최신 실거래 210,000,000원보다 높습니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다. 특히 우리은행 근저당의 변경등기와 공동담보 해제 내용은 배당표 해석에 영향을 줄 수 있어 원문 확인이 최종 관문입니다.