전주지방법원 2025타경20813. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 4층 401호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 정미래 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인 정미래의 보증금이 245,000,000원으로 현재 최저가보다 크다는 사실만 보고 인수형 사건으로 오해하면 안 된다는 점입니다. 정미래의 점유개시는 2022.11.13., 전입신고와 확정일자는 2022.11.14.로, 말소기준인 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,776,698원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 채권최고액 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 기록도 존재합니다. 한편 제공된 배당 시뮬레이션은 우리은행의 채권최고액을 35,280,000,000원 기준으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 해당 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 등기 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미래 | 245,000,000원 | 2022.11.14 / 2022.11.14 | 대항력 없음 | 후순위 · 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 정미래는 2022.11.13. 점유를 시작하고 2022.11.14. 전입신고와 확정일자를 갖췄지만, 선순위 우리은행 근저당권이 2022.10.18. 이미 설정돼 있습니다. 따라서 선순위 담보권을 깨고 매수인에게 보증금을 청구할 대항력은 없습니다. 2024.10.08. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 되어 있으나, 현재 매수인의 보증금 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 평균에는 할인, 최신 거래보다는 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 확인된 최근 실거래는 2026.06~2026.08 사이 210,000,000원~255,000,000원입니다. 최근 12개월 6건 평균은 226,166,666원이고 현재 최저가 214,200,000원은 이 평균의 94.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
평균만 보면 최저가가 낮습니다. 하지만 최신 거래는 2026.08의 210,000,000원으로, 현재 실질취득 214,200,000원보다 낮습니다. 따라서 감정가 306,000,000원에서 한 번 유찰돼 214,200,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다. 최근 평균 대비로는 할인 구간이지만 최신 실거래와는 가격 차이가 거의 없는 구간으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,776,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 214,200,000원 중 집행비용 3,798,800원을 제외한 210,401,200원이 우리은행에 배당되고 잔여는 0원입니다. 총 채권액 38,404,967,954원 대비 미배당액은 38,194,566,754원으로 계산돼 있으나, 후순위 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리이고 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 4층 401호로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지는 대체로 사다리형 평지이며 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 최근 확인된 동일 면적 실거래 6건은 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 2022.10.18. 우리은행 근저당권과 같은 날 채권최고액 120,000,000원 변경·공동담보 해제 기록이 함께 존재합니다. 제공 배당표는 35,280,000,000원을 기준으로 계산하므로 원문 확인이 중요합니다.
- 정미래 임차권 확인. 보증금 245,000,000원이라는 액수보다 전입일 2022.11.14.가 말소기준 2022.10.18.보다 늦다는 순서를 확인해야 합니다. 현재 판단상 대항력·매수인 승계는 없습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 226,166,666원이지만 최신 거래는 210,000,000원입니다. 현재 최저가 214,200,000원을 단순히 감정가 대비 70%라는 이유로 저가라고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 214,200,000원, 2회 유찰 시 149,940,000원, 3회 유찰 시 104,958,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차별 자금계획과 실거래 비교를 별도로 하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으나, 실제 점유·내부 상태와 관리비 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 ‘최신 거래’를 봐야 한다
이 사건은 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 부담스럽지만, 권리순서를 보면 결론이 달라집니다. 정미래의 전입과 확정일자는 2022.11.14.로, 2022.10.18. 우리은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 214,200,000원입니다.
가격은 한 단계 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실질취득 214,200,000원은 최근 12개월 평균 226,166,666원의 94.7%로 평균보다 낮지만, 가장 최근 확인된 거래는 210,000,000원입니다. 즉 권리는 합격에 가깝지만 가격은 강한 할인 구간이라고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래가격을 기준으로 응찰가를 결정하는 사건입니다.
