전주지방법원 2025타경20813. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 4층 401호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 306,000,000원이었지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 149,940,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이며, 이후 장종수 근저당·김영실 가압류·정미래 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 중요한 것은 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라 대항력 여부입니다. 정미래의 임대차계약일은 2020.06.05.이지만 점유개시일은 2022.11.13., 주민등록일과 확정일자는 2022.11.14.입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 설정일 2022.10.18.보다 늦고, 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 따라서 보증금 245,000,000원이 최저가를 초과하더라도 매수인이 그 차액을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20813 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,776,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원이 기재돼 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다. 예상배당표는 제공된 계산값에 따라 우리은행 채권을 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재 유효한 근저당 범위와 공동담보 관계를 등기 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미래 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.11.14 점유개시 2022.11.13 | 2022.11.14 | 245,000,000원 | 2024.10.08 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
정미래는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 245,000,000원이고 임차권등기까지 마쳤지만, 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 149,940,000원입니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 2회 유찰 후 가격은 낮아졌다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026.06~2026.09 사이 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액 149,940,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가 306,000,000원은 이 최근 실거래 범위보다 높았지만, 2회 유찰 후 최저가 149,940,000원까지 내려오면서 가격 관계가 바뀌었습니다. 특히 가격 메리트 판단에서 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 기준으로 봐도 현재 최저가는 두 지표보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 147,040,840원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,776,698원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,899,160원과 우리은행 147,040,840원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 총 채권액 38,404,967,954원 가운데 채권자 배당액은 147,040,840원, 미배당액은 38,257,927,114원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 38,257,927,114원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 38,302,279,366원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 38,333,219,825원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니기 때문에, 제공된 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 추가 유찰이 발생하면 실질취득액도 해당 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 19층 건물의 4층 401호이며 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 동측 폭 약 25m 도로를 통해 주출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물. 2022.09.29 준공, 294세대이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래가 9건 확인되며 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 정미래의 전입일·점유개시일·확정일자와 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 최초 근저당과 같은 날 채권최고액 120,000,000원의 변경등기가 기재돼 있어 실제 유효 범위를 대조하세요.
- 입찰가와 시세 분리. 감정가 306,000,000원보다 현재 실거래가가 낮고, 현재 최저가는 다시 그 실거래보다 낮습니다. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 비교하세요.
- 관리·점유 상태 확인. 현장 점유상태, 관리비 및 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수액은 0원, 현재 가격은 최근 실거래보다 낮다
이 사건은 보증금 245,000,000원의 임차인이 있다는 숫자만 보면 부담스럽게 보이지만, 핵심은 전입시점입니다. 정미래의 주민등록일 2022.11.14.은 말소기준인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
따라서 현재 회차에서 가격을 볼 때는 최저가에 임차보증금을 더하면 안 됩니다. 최저가 149,940,000원이 곧 최저가 기준 실질취득액이고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 67.4%입니다. 최신 거래도 215,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 2회 유찰된 상태라는 점과 민간임대주택등기·근저당 변경등기의 원본 확인 필요성을 함께 보아야 합니다. 이 사건의 핵심은 대항력 없는 임차인과 인수 0원의 구조를 정확히 확인한 뒤, 실제 응찰가가 최근 거래 수준과 얼마나 차이가 나는지를 계산하는 것입니다.
