전주지방법원 2025타경20819. 익산 어양동 부영아파트 108동 11층 1102호입니다. 소유자는 주식회사바른산업개발로, 2020.05.14. 거래가 79,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 중심은 2020.08.27. 설정된 김울치의 근저당권 12,000,000원이 아니라, 그보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 확정일자는 2018.10.05., 주민등록일자는 2018.10.15.로 말소기준일보다 빠르기 때문에 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
통상이라면 현재 최저가 65,800,000원에서 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당되지 않아 남는 금액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 실제 배당계산에도 미배당 20,784,400원이 표시됩니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 한국토지주택공사가 낙찰 후 임대차 승계를 주장하지 않고 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대한 매수인 부담은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20819 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 652-1 부영아파트 108동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.8㎡ · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사바른산업개발 (2020.05.14. 거래가 79,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2020.08.27. 김울치 근저당권입니다. 해남군 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2022.05.02.에 등기됐지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자는 2018.10.15., 확정일자는 2018.10.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
| 신고자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다
부영1차 동일 면적 49.8㎡의 최근 거래 12건은 2026.04~2026.08에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 75,125,000원입니다. 현재 최저가 65,800,000원은 이 평균의 87.6%입니다. 다만 가장 최신인 2026.08 거래가가 67,000,000원이라는 점이 중요합니다. 평균 대비 할인폭은 보이지만 최신 거래가격과는 매우 가까우므로, 전체 평균만 근거로 큰 가격 우위가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.8㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 11 | 73,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 8 | 68,500,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 12 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 49.8㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 49.8㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2026.04 | 49.8㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 75,125,000원 |
거래 범위는 67,000,000원~86,000,000원이고 감정가 94,000,000원은 이 최근 거래 범위보다 높습니다. 1회 유찰된 현재 최저가 65,800,000원은 최근 평균보다 낮아졌지만, 최신 거래 67,000,000원이 이미 거래 표본의 최저가이므로 최근 시장의 하단 가격대와 맞닿아 있는 회차로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,584,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 85,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 근저당권 · 김울치 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 20,784,400원으로 계산됩니다. 다만 확약서에 따라 이 금액을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 무왕로20길이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 858,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 부영1차는 1,185세대, 1998.05.01. 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 67,000,000원부터 86,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 한국토지주택공사가 제출한 확약서에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상·문구를 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 날짜 확인. 확정일자 2018.10.05., 주민등록일자 2018.10.15., 말소기준 2020.08.27.의 선후관계를 다시 확인하세요.
- 가격 상한은 최신 거래 중심. 최근 평균은 75,125,000원이지만 최신 거래가가 67,000,000원입니다. 평균만 보고 가격을 올리면 현재 시장 하단과의 격차가 빠르게 사라질 수 있습니다.
- 1회 유찰 상태. 현재 최저가는 65,800,000원이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별개로 관리비 체납과 조세 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 승부처는 확약과 최신 시세다”
겉으로 보면 보증금 85,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 94,000,000원짜리 물건에 걸려 있어 부담스러운 사건입니다. 현재 회차 배당계산에서도 보증금 미배당 20,784,400원이 발생합니다. 하지만 한국토지주택공사가 그 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않고 임대차 승계를 주장하지 않겠다는 확약서를 제출했기 때문에, 제공 자료를 기준으로 한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가에서 1회 유찰돼 65,800,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 75,125,000원의 87.6%입니다. 다만 최신 거래가가 67,000,000원이므로 단순히 “감정가보다 크게 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 볼 단계는 아닙니다. 권리는 확약서 원문을 확인하면 정리 가능하고, 가격은 최신 실거래와의 간격을 얼마나 확보하느냐가 핵심인 물건입니다.
