전주지방법원 2025타경20819. 익산시 어양동 부영아파트 108동 11층 1102호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2020년 8월 27일 김울치의 근저당권보다 앞선 2018년 전입·확정일자를 갖는 주택임차권입니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 확인돼, 단순히 등기 순서만 보면 낙찰자가 잔존 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

하지만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 적시하면서도, 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 기존 임대인에게 임대차 승계에 대한 이의를 표시하고 매수인에게 임대인의 지위가 승계되지 않도록 하며, 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 한국토지주택공사 신고분에 한해 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심

말소기준권리는 2020.08.27 김울치 근저당권 12,000,000원입니다. 그보다 앞서 한국토지주택공사 관련 임대차의 확정일자 2018.10.05, 전입신고 2018.10.15가 존재해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 2022.05.02 주택임차권등기가 설정됐고, 말소기준 이후의 해남군 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차권·보증기관 현황

신고된 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 권리자이므로 보증금을 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 아래 1건은 보증기관·임차권자 신고로 별도 표시합니다.

* 배당 계산 규칙상 현재 회차 미배당액은 40,169,080원이지만, 매각물건명세서의 확약 내용에 따라 해당 권리자의 매수인 상대 잔존 보증금 청구는 실질 0원으로 반영했습니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 46,060,000원입니다. 부영1차 동일면적 49.8㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 76,083,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 68,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다.

거래 표본의 최저가는 67,000,000원, 최고가는 86,000,000원입니다. 감정가 94,000,000원 자체는 최근 실거래 범위보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가 46,060,000원은 확약 반영 실질취득과 동일하며 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가보다 현재 실질취득 46,060,000원과 최근 실거래 67,000,000~86,000,000원 사이의 차이가 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

배당표 자체만 보면 보증금 미배당액은 40,169,080원입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권자가 매수인에게 임대차 존속이나 잔존 보증금을 청구하지 않겠다는 확약서를 제출했으므로, 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 별도 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 익산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 무왕로20길이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 11층. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 단지·거래. 부영1차는 1,185세대, 사용승인일 1998.05.01이며 49.8㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 승계·잔존보증금 청구 포기 확약에 직접 의존합니다.
• 배당과 인수를 분리해서 볼 것. 현재 회차 배당표의 보증금 부족액 40,169,080원은 존재하지만, 확약 때문에 이를 매수인의 실질 부담으로 더하지 않습니다.
• 가격 기준. 최저가 46,060,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 76,083,333원의 60.5%입니다. 실제 낙찰가가 올라가면 그 비율도 달라집니다.
• 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 입찰 직전 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등이 달라질 수 있고, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”

표면만 보면 보증금 85,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 94,000,000원짜리 아파트에 걸려 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 46,060,000원 배당만 계산하면 40,169,080원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 확약에 따라 한국토지주택공사 신고분은 매수인에게 승계되거나 잔존 보증금이 청구되지 않는 것으로 정리돼, 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 현재 회차 실질취득은 46,060,000원으로 내려오고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 76,083,333원의 60.5%가 됩니다. 최근 거래 범위도 67,000,000원에서 86,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 이 결론은 어디까지나 확약서가 그대로 적용되는 해당 권리에 대한 판단이므로, 입찰 직전 확약 내용과 점유관계를 원문으로 다시 확인하는 것이 이 물건의 마지막 핵심 절차입니다.