전주지방법원 2025타경20824. 송학크레지움캐슬 101동 4층 404호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 한동강 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.

이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체보다 선후관계입니다. 한동강의 임차보증금은 245,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.11.24이고 말소기준권리는 2022.10.18입니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 216,300,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다

말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 한동강 임차권등기와 경매개시결정은 모두 그 이후에 위치합니다. 등기에는 같은 날 우리은행 1번 근저당권에 관해 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제라는 변경등기도 기재되어 있습니다. 예상배당표는 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 입찰 전 실제 등기원문과 배당관계는 반드시 대조할 필요가 있습니다.

임차인 분석

실제 임차인 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 현재 최저가를 웃돈다는 이유만으로 그 차액을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 아래, 최신 거래 위

송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인 기준 2022.09.29 단지입니다. 동일면적 84.95㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다.

현재 최저가 216,300,000원은 최근 12개월 평균 226,166,666원의 95.6%입니다. 평균만 놓고 보면 아래에 있지만, 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 거래 범위도 210,000,000원~255,000,000원으로 넓습니다. 따라서 현재 최저가를 일률적으로 “시세보다 싸다”고 평가하기보다 층·상태와 최신 거래를 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 이후 매각대금이 우리은행 배당으로 소진되고, 장종수·김영실·주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다. 예상배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트부지이며 동측 약 25미터, 북측·남측·서측 약 6~8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 294세대 단지이며 동일면적 최근 거래가 210,000,000원에서 255,000,000원까지 형성되어 있어 거래가격 편차를 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 숫자만 보지 않기. 한동강 보증금 245,000,000원은 크지만 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
• 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 226,166,666원뿐 아니라 최신 거래 210,000,000원을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
• 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당권에는 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경등기가 있으므로 원등기와 변경등기의 현재 효력을 직접 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각 후 처리관계를 등기부·매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
• 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당요구 종기와 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.

맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다”

이 사건은 보증금 245,000,000원의 임차권이 있어 겉으로는 인수형처럼 보일 수 있지만, 전입일 2022.11.24이 말소기준권리 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 216,300,000원입니다.

가격은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 226,166,666원의 95.6%이지만 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 즉 감정가 309,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 충분한 할인이라고 평가하면 안 됩니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 현재 가격 메리트는 제한적이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.