전주지방법원 2025타경20824. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 404호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 245,000,000원입니다.

권리분석의 기준은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 한동강 임차권등기 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당 사항이 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

그러나 임차권등기와 민간임대주택등기가 실제로 존재한다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 보증금의 법적 인수 여부와 실제 점유·인도 문제는 별개입니다. 특히 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 의무는 원본 및 관계기관 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

② 임차인 분석 — 보증금 2.45억, 예상 인수 0원

한동강의 보증금 245,000,000원은 현재 최저가 151,410,000원보다 큽니다. 다만 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 그 차액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하여 대항력이 없는 것으로 판정되므로, 현재 권리분석상 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으나, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 한동강 1명이며, 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금을 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.51억 vs 최근 평균 2.22억

송학크레지움캐슬은 294세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2022.09.29.입니다. 전용 84.95㎡ 동일 면적의 최근 실거래 9건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원이고, 최신 거래는 2026년 9월 215,000,000원입니다.

최근 실거래 가격 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 151,410,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%로, 평균뿐 아니라 최신 거래가와 표본 내 최저 거래가보다도 낮습니다.

다만 최근 거래에서는 2026년 7월의 255,000,000원 거래와 비교하여 2026년 8~9월에 210,000,000원~215,000,000원 수준의 거래가 확인됩니다. 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 평균 222,444,444원만을 기준으로 차익을 예상해서는 안 됩니다. 최신 거래 215,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,410,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 우리은행 채권액은 공동담보 관련 등기상 채권최고액 기준으로 표시한 것으로, 해당 호실의 실제 확정 피담보채무액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차권자 한동강의 보증금과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액을 중복 채권으로 더하지 않습니다.

⑤ 회차별 가격·배당 시나리오

제시된 회차별 시뮬레이션에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 이는 한동강의 보증금이 줄어들기 때문이 아니라 말소기준권리보다 후순위인 임차인에게 대항력이 없기 때문입니다. 유찰이 추가되면 최저가와 예상배당액은 감소하지만, 그 감소분을 매수인이 보증금 인수로 부담하는 구조는 아닙니다.

다만 이는 실제 낙찰가가 아니라 각 회차 최저가를 기준으로 한 가정입니다. 실제 배당, 점유 인도 및 취득비용은 별도로 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2022.09.29. 준공된 294세대 아파트입니다. 대상은 철근콘크리트구조 19층 중 4층이며, 승강기·도시가스보일러 난방·소화전 및 화재탐지설비 등이 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m 도로 및 북측·남측·서측 약 6~8m 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역에 포함되며, 대로3류·소로2류·소로3류 관련 도시계획 사항이 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 시설 상태와 실제 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 거래 9건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원~255,000,000원으로 차이가 있으며, 최근 거래가격은 215,000,000원 수준입니다. 향후 매도가격은 층·향·상태와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.10.18. 우리은행 근저당권과 공동담보목록, 채권최고액 변경 및 공동담보 해제의 범위를 등기 원본으로 대조합니다.
• 임차인 선후관계 확인. 한동강의 전입·점유개시일 2022.11.24.와 근저당권 설정일 2022.10.18.을 대조하고, 최신 매각물건명세서의 인수권리 표시가 유지되는지 확인합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차권등기만으로 현재 거주자를 단정하지 말고 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자 및 인도 상태를 확인합니다.
• 임차권등기 말소·명도. 보증금 예상배당 0원과 인수액 0원의 의미를 구분하고, 임차권등기 처리 및 인도명령·명도 절차를 확인합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 의무의 존속 여부 및 말소 가능 여부를 확인합니다.
• 배당표 재검증. 우리은행의 실제 채권액과 공동담보 관련 사항, 세금 및 배당순위 등을 확인합니다. 추정 배당표를 법원의 확정 배당표로 취급하지 않습니다.
• 입찰가격 산정. 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 함께 비교합니다. 실제 응찰가와 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 합산하여 검토합니다.
• 관리비·내부 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 누수·하자·설비 상태 및 수리 필요 여부를 확인합니다.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실거래 내역을 대조합니다.

맺으며 — 가격 차이는 분명하지만, 인수와 인도는 다르다

송학크레지움캐슬 404호는 감정가 309,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 151,410,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 222,444,444원의 68.1%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮아 현재 최저가 기준의 가격 차이는 확인됩니다.

보증금 245,000,000원의 임차인 한동강은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 제시된 권리분석과 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 전액을 실질취득가격에 더하거나, 낙찰가가 하락하는 만큼 매수인 인수액이 증가한다고 판단하는 것은 이 사건의 권리관계와 맞지 않습니다.

다만 임차권등기가 존재하고 예상배당이 0원이며, 민간임대주택등기와 공동담보 관련 변경등기도 확인됩니다. 실제 점유·인도, 임차권등기 말소, 민간임대주택 관련 의무 및 공동담보 관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 최근 실거래의 층별 편차와 8~9월 거래 수준도 반영해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 예상 인수액 0원이라는 권리분석 결과가 최신 원본에서도 유지되는지와 실제 취득에 필요한 전체 비용을 확인하는 데 있습니다.