전주지방법원 2025타경20843. 익산시 영등동 부영아파트 305동 5층 508호입니다. 감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 79,000,000원 대비 최저가 비율이 85.1%라 할인 폭이 있어 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형입니다.

을구 22번에는 박은희 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일자는 2022.03.03, 확정일자는 2022.03.08, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.01이며 보증금은 95,000,000원입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리인 2025.04.30 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않으며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차 예상배당에서는 박은희에게 65,590,400원이 배당되고 부족분 29,409,600원이 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조이므로, 이 물건의 경제적 취득비용은 낙찰가가 아니라 박은희 보증금 95,000,000원 수준에 고정되는 것으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다

과거 한국주택은행·국민은행·우리은행·농협은행·삼기농업협동조합 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 을구 22번 박은희 주택임차권입니다. 데이터상 말소기준은 2025.04.30 갑구 7번 강제경매개시결정이고, 박은희의 임차권등기는 2024.04.08입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관 승계로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 이 표에서는 박은희와 이순자를 실제 임차인 2명으로 봅니다. 특히 이순자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 박은희의 95,000,000원만 계산해 전체 인수 위험이 끝났다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 67,200,000원이 아니라 95,000,000원 수준을 비교해야 한다

부영3차 동일 면적 49.8㎡의 최근 거래 12건 평균은 79,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 74,000,000원입니다. 현재 최저가 67,200,000원만 보면 최근 12개월 평균 대비 85.1%이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다.

실질취득 기준인 약 95,000,000원은 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 74,000,000원보다 모두 높습니다. 102,000,000원 거래도 존재하지만 최근 거래 범위는 60,000,000원부터 102,000,000원까지 넓게 분산돼 있습니다. 따라서 “최저가가 67,200,000원이니 시세보다 싸다”는 결론은 이 물건에는 적용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서 박은희 보증금 미배당분은 29,409,600원으로 계산돼 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 청구액 95,000,000원에 대한 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.

⑤ 유찰해도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조

2회 유찰 시 매각가는 47,040,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 49,206,720원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 매각가 32,927,999원에 인수액 63,064,705원으로 증가합니다. 이 데이터가 보여주는 핵심은 유찰로 표시 최저가가 크게 떨어져도 실제 경제적 부담이 같은 폭으로 내려가지 않는다는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·동일 면적 거래 기준)

• 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 중 5층 508호입니다.
• 주위환경. 이리영등중학교 서측 인근으로 아파트단지, 공원, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 대로, 동·남·서측으로 각각 소로에 접하며 주로 서측 도로를 통해 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소화전설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 거래 표본. 동일 면적 49.8㎡ 최근 12건이 60,000,000원부터 102,000,000원 사이에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 79,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 67,200,000원만 보지 말고 박은희 보증금 95,000,000원 수준을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 박은희 배당액 재확인. 현재 예상배당 65,590,400원과 인수 29,409,600원은 매각가 67,200,000원을 가정한 수치입니다.
• 이순자 보증금 확인. 전입일은 2024.10.22이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 위험을 해소하기 전에는 추가 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 임차권등기 원본 확인. 박은희 임차권은 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 박은희 관련 인수액은 각각 49,206,720원·63,064,705원으로 증가합니다.
• 최근 거래와 비교. 최근 12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 74,000,000원과 실질취득 약 95,000,000원을 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차인 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “67,200,000원짜리 경매”가 아니다

이 물건의 표면 최저가는 67,200,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 대비 85.1%입니다. 그러나 그 숫자만 보면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 박은희는 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 29,409,600원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 오히려 커집니다.

따라서 이 사건은 약 95,000,000원 수준의 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 74,000,000원보다 높은 수준이므로, 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 더욱이 이순자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험까지 남아 있습니다. 결론은 표면가격은 할인됐지만 실질가격은 시세 이상이고, 임차 위험도 완전히 닫히지 않은 물건입니다.