96,600,000원
전주지방법원 2025타경20853. 익산시 영등동 영등4차제일아파트 604동 9층 902호입니다. 이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰되어 96,600,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리관계를 열어 보면 가격표가 완전히 달라집니다. 임차인 송재덕은 주민등록일자 2014.07.21, 확정일자 2022.02.24, 보증금 153,000,000원의 주택임차권자로, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 등기된 주택임차권은 2024.02.27 접수됐고, 이 사건의 말소기준인 2025.05.08 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 96,600,000원짜리 아파트”가 아니라, 인수까지 포함한 실질취득가격으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 604동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.77㎡ · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 조영준 (2022.04.18. 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기부에서 경매보다 앞선 핵심 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 송재덕의 임차보증금은 153,000,000원이고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 매각대금만으로 보증금 전액을 충당하지 못합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재덕 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2014.07.21 | 2022.02.24 | 153,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다
현재 회차에서 매각가 96,600,000원을 가정하면 집행비용 2,138,800원을 먼저 제외한 뒤 송재덕에게 94,461,200원이 배당됩니다. 보증금 153,000,000원 중 남는 58,538,800원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 96,600,000원 | 58,538,800원 | 155,138,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,620,000원 | 86,997,160원 | 154,617,160원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,334,000원 | 106,918,012원 | 154,252,012원 |
즉 감정가 70%에서 49%, 다시 34%까지 최저가가 떨어져도 매수인의 총 부담은 154,000,000원대~155,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰은 일반 경매처럼 실질 취득가격을 크게 낮추는 효과가 없습니다. 낮아지는 낙찰가만큼 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 74.7%가 아니라 실질취득 120.0%
제일4차 동일면적 59.77㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 129,333,333원입니다. 거래 범위는 95,000,000원~160,000,000원으로 편차가 크고, 2026.07 거래에는 95,000,000원과 155,000,000원이 함께 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.77㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 15 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 14 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 10 | 111,000,000원 |
| 2026.04 | 59.77㎡ | 13 | 159,000,000원 |
| 2026.04 | 59.77㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 129,333,333원 |
표면적인 최저매각가 96,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 여기까지만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 실제 판단 기준인 현재 회차 실질취득 155,138,800원은 최근 12개월 평균보다 25,805,467원 높고, 평균의 약 120.0%입니다. 감정가 138,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 송재덕 보증금 | 153,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송재덕의 보증금 중 94,461,200원이 배당되고, 부족분 58,538,800원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백제초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 9층이며, 기본적인 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 동측·서측·남측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 제일4차 708세대, 사용승인 기준 1999.11.25. 최근 동일면적 거래는 95,000,000원~160,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현 회차 96,600,000원에 낙찰된다고 가정해도 예상 인수 58,538,800원을 더해 총 155,138,800원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 86,997,160원, 3회 유찰 시 106,918,012원으로 증가해 실질취득가격은 153,000,000원 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 송재덕의 주민등록일자 2014.07.21, 확정일자 2022.02.24, 임차권등기 2024.02.27 및 보증금 153,000,000원의 실제 효력을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 송재덕이 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약관계와 점유 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 동일면적 평균 129,333,333원, 거래범위 95,000,000원~160,000,000원을 실질취득가격과 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “153,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 함정은 최저매각가가 크게 내려와 있다는 데 있습니다. 감정가 138,000,000원에서 1회 유찰돼 96,600,000원이 됐으니 표면적으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 대항력 있는 송재덕의 보증금이 153,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당 58,538,800원이 매수인에게 승계되므로 실제 부담은 155,138,800원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균은 129,333,333원. 따라서 현 회차 실질취득가격은 최근 평균의 약 120.0%로 오히려 시세 이상입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 함께 증가해 총 부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 이 물건은 “낙찰가가 얼마나 싸졌느냐”가 아니라 “인수까지 합쳐 얼마를 내게 되느냐”가 승부처입니다.
