전주지방법원 2025타경20853. 익산시 영등동 ‘영등4차제일아파트’ 604동 9층 902호, 전용 59.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 조영준이며 2022년 4월 18일 매매를 원인으로 165,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 경매가 아니라, 송재덕 명의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매가 맞물린 구조입니다.
등기부상 현재 살아 있는 핵심 권리는 2024년 2월 27일 설정된 송재덕의 주택임차권입니다. 보증금은 153,000,000원, 주민등록일자는 2014년 7월 21일, 점유개시일자는 2022년 2월 25일, 확정일자는 2022년 2월 24일입니다. 경매개시결정은 2025년 5월 8일이므로 임차인의 대항력은 경매개시보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 810 영등4차제일아파트 604동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 중 9층 |
| 소유자 | 조영준 (2022.04.18. 매매, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재덕 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 153,000,000원 | 2014.07.21 / 2022.02.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 송재덕은 전입신고가 경매개시결정보다 앞서 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력 및 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 138,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,732,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 135,268,000원이 배당되고, 데이터상 17,732,000원이 미배당됩니다.
과거 한국주택은행·제일은행·하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025년 5월 8일 주택도시보증공사 명의로 기입됐고 매각으로 소멸합니다. 별도의 확약 밖 임차인이나 인수 권리는 제시된 자료에서 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약으로 인수는 사라져도 현재 가격은 높다
제일4차는 708세대, 1999년 11월 25일 준공 단지입니다. 동일 전용 59.77㎡의 최근 실거래 12건 평균은 120,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 9월 100,000,000원입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 확약 적용 후 실질취득액과 같으며, 최근 12개월 평균의 115.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.77㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.09 | 59.77㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.09 | 59.77㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.09 | 59.77㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.77㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 59.77㎡ | 14 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 15 | 154,000,000원 |
| 2026.06 | 59.77㎡ | 14 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 59.77㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 120,000,000원 |
실거래 범위는 95,000,000원~159,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득액 138,000,000원은 최고 거래 159,000,000원보다는 낮지만, 판단 기준으로 우선해야 할 최근 12개월 평균 120,000,000원보다 18,000,000원 높고, 최신 거래 100,000,000원보다도 38,000,000원 높습니다. 따라서 전체 거래 중 일부 고가 사례만을 근거로 현재 가격을 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 송재덕 보증금(우선변제) | 153,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송재덕의 보증금 미배당액은 17,732,000원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 가격이 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 17,732,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 44,945,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 66,669,760원 | 0원 |
확약을 배제한 순수 권리구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 송재덕 보증금의 미배당분이 증가합니다. 현재 회차는 17,732,000원, 2회 유찰 시 44,945,600원, 3회 유찰 시 66,669,760원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 단순히 낙찰가 하락만 보고 총취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 송재덕의 확약서 때문에 실제 승계액을 0원으로 처리하는 예외입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 영등동 백제초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 902호이며, 벽지·타일·마루·새시창과 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 단지·환금성. 제일4차는 708세대, 1999.11.25 준공 단지입니다. 최근 동일면적 12건의 거래가 95,000,000원~159,000,000원으로 분포해 가격 편차가 큽니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위·조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 송재덕은 과거 소유권자이자 근저당 채무자였던 이력이 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 현재 가격 점검. 실질취득액 138,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 115.0%이며 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 확약이 유지된다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 실질취득액도 내려가지만, 확약의 효력이 전제입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 인도 과정과 미납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 표면만 보면 보증금 153,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매수인이 잔액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 현재 배당 구조에서도 17,732,000원이 미배당됩니다. 그러나 송재덕이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 138,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원보다 18,000,000원 높고, 최신 거래 100,000,000원도 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건은 주된 권리 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차 가격이 최근 시세보다 높은 구조로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
