전주지방법원 2025타경20858. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 3층 303호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 임차보증금 240,000,000원의 정광훈 임차권이 매수인에게 넘어오는지입니다. 결론부터 말하면 제공된 권리관계상 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 보증금 규모가 최저가보다 크더라도 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 낙찰가에 보증금을 더한 실질취득가 구조가 아닙니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 146,020,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 거래 9건 평균은 222,444,444원이고 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.6%로, 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 다만 감정가 298,000,000원이 실거래 평균보다 높기 때문에 감정가 대비 할인율보다 실거래 시세를 기준으로 판단하는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20858 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준권리는 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 정광훈의 전입·점유개시일은 2023.01.16, 확정일자는 2023.11.06, 임차권등기는 2024.10.04로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 권리자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정광훈 실제 임차인 | 240,000,000원 | 2023.01.16 / 2023.11.06 배당요구 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 정광훈의 임차보증금 240,000,000원을 별도의 보증기관 신고와 중복 합산할 구조도 아닙니다. 배당요구는 기재돼 있지만 우선변제 순위 자체는 별도 확정 정보가 없으므로, 이 리포트에서는 대항력과 인수 여부를 중심으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 실거래보다 낮아졌다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09 · 215,000,000원입니다. 현재 최저가 146,020,000원은 최근 12개월 평균의 65.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
실거래 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 감정가 298,000,000원은 이 최근 거래 범위보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 “감정가 49%”라는 숫자는 감정가 자체가 시장보다 높다는 점을 함께 봐야 합니다. 그럼에도 현재 최저가 146,020,000원은 최근 거래 최저와 평균, 최신 거래보다 모두 낮아 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대명광고 | 62,244,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,020,000원 가정 시 집행비용 2,844,280원과 우리은행 143,175,720원이 매각대금을 소진하고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 36,314,259,536원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지가 함께 있는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 25미터 왕복4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
- 단지·거래. 송학크레지움캐슬은 294세대이고 2022.09.29 준공됐으며, 동일 면적 최근 거래 9건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 정광훈의 전입 2023.01.16, 확정일자 2023.11.06, 임차권등기 2024.10.04와 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 우리은행 변경등기. 원설정 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.10.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 처리 여부를 확인하세요. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
- 가격 기준. 감정가 298,000,000원보다 최근12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 실제 가격 비교의 중심에 두세요.
- 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유상태와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 보증금보다 ‘대항력 순서’가 중요하다
이 사건에는 240,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있지만, 임차인의 전입일 2023.01.16이 말소기준권리 2022.10.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 146,020,000원보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 차액을 떠안는 구조가 아니며, 예상 인수액도 0원입니다.
가격 역시 두 차례 유찰되면서 상황이 달라졌습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 65.6%까지 내려왔고 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정가 298,000,000원은 최근 거래 수준보다 높으므로 감정가 대비 할인율에만 기대기보다 실제 거래가, 현장 상태, 점유관계와 근저당 변경등기를 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
