전주지방법원 2025타경20858. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 303호 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18. 우리은행 근저당권과 2023.01.16. 임차인의 전입·점유 순서입니다. 말소기준권리가 먼저 설정됐고 정광훈의 주민등록·점유개시는 그 뒤이므로, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 240,000,000원이지만 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 208,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 6건 평균은 226,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원입니다. 최근 평균과 비교하면 할인 구간이지만, 최신 거래와는 가격 차이가 크지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 대명광고 근저당권, 김영실 가압류, 정광훈 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 특히 정광훈의 임대차계약일은 2022.12.29., 주민등록 및 점유개시는 2023.01.16.으로 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인 — 보증금 240,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광훈 | 전유부분 건물의 전부 | 240,000,000원 | 2023.01.16. | 2023.11.06. | 대항력 없음 배당요구 승계 0원 |
임대차계약일은 2022.12.29., 주민등록과 점유개시는 2023.01.16., 확정일자는 2023.11.06.이며, 2024.10.04. 임차권등기가 이뤄졌습니다. 자료에는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같은 가격
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래 6건입니다. 최근 12개월 평균은 226,166,666원, 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 92.2%입니다. 평균 가격만 놓고 보면 감정가 단계보다 매력이 생겼습니다. 다만 가장 최신 거래가가 2026.08. 210,000,000원으로, 현재 최저매각가와 거의 같은 수준입니다. 따라서 “평균보다 7%대 낮다”는 사실만으로 큰 폭의 저가 매수라고 단정하기보다는 최근 거래 하단에 접근한 가격으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대명광고 | 62,244,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,720,400원을 제외한 204,879,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 36,252,555,656원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼도 매수인 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 자료상 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원이므로, 유찰 시 실질취득액도 해당 회차 매각가격과 동일하게 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 3층이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 왕복4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 저촉·소로2류 접합·소로3류 저촉입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이며 사용승인일은 2022.09.29.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 정광훈의 주민등록·점유개시 2023.01.16.이 말소기준 2022.10.18.보다 뒤라는 점을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최신 시세 우선. 최근 평균 226,166,666원보다 낮다는 이유만으로 과도한 가격 가점을 주지 말고, 최신 거래 210,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 303호 개별 상태. 동일 면적 거래가 210,000,000원~255,000,000원으로 편차가 있으므로 층·향·내부 상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서의 인수관계를 원본으로 대조하세요.
- 배당 미반영 항목. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비·점유 상태. 감정자료의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자와 관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격은 ‘최신 거래 하단’에서 판단
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 240,000,000원이지만, 권리순서를 보면 말소기준 근저당이 2022.10.18. 먼저이고 임차인의 주민등록·점유는 2023.01.16.입니다. 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 권리상 핵심 승계위험은 낮은 구조입니다.
가격은 1회 유찰로 208,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 226,166,666원의 92.2%가 됐습니다. 하지만 최신 거래가가 210,000,000원이므로 현재 최저가가 시장 하단보다 압도적으로 싼 수준이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래를 기준으로 보수적으로 산정. 이 사건의 핵심은 보증금 숫자에 겁먹는 것이 아니라 권리 선후관계를 확인하고, 평균 시세보다 최신 거래에 더 무게를 두는 것입니다.
