전주지방법원 2025타경20861. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 4층 403호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 214,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.18 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 김영실 가압류, 주식회사운강 근저당권, 하경옥 주택임차권 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당 없음입니다.
이 물건에서 특히 구분해야 할 것은 임차보증금 245,000,000원과 매수인 인수액 0원입니다. 하경옥 씨는 실제 임차인 1명으로 확인되지만 전입일이 2022.11.07로, 말소기준일 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 표시되어 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
갑구에는 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 존재합니다. 한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 본 분석상 매수인 인수금액은 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하경옥 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.07 | 2023.11.01 | 245,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.02.23이지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유개시일은 2022.11.07입니다. 이는 우리은행 근저당권의 말소기준일 2022.10.18보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 임차권등기명령은 2024.09.13, 보증금은 245,000,000원이며 배당요구도 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 보증기관의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 평균에는 할인, 최신 거래에는 프리미엄
송학크레지움캐슬 동일 면적대의 최근 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 226,166,666원이고 현재 최저가 214,900,000원은 그 평균의 95.0%입니다. 다만 가장 최신인 2026.08 거래가는 210,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최근 평균만 보면 할인 구간이지만, 최신 거래를 기준으로는 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 211,091,400원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 214,900,000원 가정에서는 집행비용 3,808,600원 이후 우리은행에 211,091,400원이 배당되고 후순위 채권에는 배당이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 36,523,703,056원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 36,523,703,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 36,587,270,476원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 36,631,767,670원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금 승계 구조가 아니므로 유찰로 매각가가 내려갈수록 매수인 실질취득액도 시나리오의 매각가와 같이 내려갑니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 회차의 가격은 이미 최신 실거래보다 높으므로, 현재 가격만으로 강한 가격 메리트를 부여하기보다는 실제 거래 범위와 응찰가를 함께 보는 편이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 소로2류 접합, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 6건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원에서 255,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 최근12개월 평균 226,166,666원만 보지 말고 최신 거래 210,000,000원을 함께 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차권의 대항력. 하경옥 씨 전입·점유개시일 2022.11.07이 말소기준 2022.10.18보다 늦다는 점을 원본으로 다시 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 원설정 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 이후 처리 관계를 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 명도. 임차권등기된 실제 임차인 1명이 확인되므로 점유 현황과 인도 절차를 입찰 전 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권과 임차보증금에 미회수액이 생기더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 ‘최신 거래’가 기준
이 물건은 보증금 245,000,000원의 임차권등기가 있다는 숫자만 보면 부담스럽지만, 핵심은 선후관계입니다. 하경옥 씨의 전입·점유개시일은 2022.11.07로 우리은행 말소기준 2022.10.18보다 늦고, 대항력은 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 실질취득은 현재 최저가 214,900,000원, 인수는 0원입니다.
다만 가격 평가를 감정가 307,000,000원 대비 할인율만으로 하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 226,166,666원의 95.0%로 평균보다는 낮지만, 최신 실거래 210,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 비교적 명확하지만 현재 회차의 가격 메리트는 제한적”인 유형입니다. 우리은행 근저당의 같은 날 변경등기와 민간임대주택등기까지 원본 확인을 마친 뒤 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
