전주지방법원 2025타경20861. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 4층 403호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 150,430,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리분석의 기준점은 2022.10.18 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김영실 가압류, 주식회사운강 근저당권, 하경옥 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 보증금 245,000,000원의 임차권자 하경옥입니다. 임대차계약일은 2022.02.23이지만 주민등록 및 점유개시는 2022.11.07로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 배당이 부족하더라도 이 보증금 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 하경옥의 주민등록일·점유개시일은 2022.11.07, 확정일자는 2023.11.01, 임차권등기는 2024.09.13입니다. 자료상 대항력은 없고, 임차권 역시 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 같은 이유로 2023년 이후의 가압류·후순위 근저당과 2025년 경매개시결정도 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하경옥 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2022.11.07 / 2023.11.01 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
하경옥은 실제 임차권자로 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 이 사건에서 매수인 인수 여부를 좌우하는 대항력은 전입·점유일이 말소기준보다 늦어 없음으로 판정되어 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확정값이 확인되지 않으므로 단정하지 않고, 배당요구일 2024.09.13과 확정일자 2023.11.01만 원문대로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 67.6%
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 9월까지 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가 150,430,000원은 최근 12개월 평균의 67.6%로, 시세 비교는 감정가가 아니라 현재의 실질취득액 기준으로 봐도 최근 거래가격대보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
표본의 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 가장 최근 2026.09 거래가는 215,000,000원입니다. 현재 권리상 실질취득액 150,430,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.6% 수준이어서 현재 회차에서는 가격 차이가 분명합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.5회인데 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,906,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 147,523,980원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사운강 | 334,603,200원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용을 제외하고 전액 우리은행 근저당 배당에 소진되는 시뮬레이션입니다. 김영실·주식회사운강·주택도시보증공사에는 배당 여력이 없고, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대이며 준공일은 2022.09.29입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 도로. 동측 도로를 통해 차량출입하며, 토지 자료상 소로각지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·명도 확인. 임차권자의 대항력은 없지만 실제 현재 점유자가 누구인지와 인도 가능 상태는 별개의 문제이므로 현황을 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 하경옥의 보증금 245,000,000원, 주민등록·점유 2022.11.07, 확정일자 2023.11.01, 임차권등기 2024.09.13을 최신 등기와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기에는 민간임대주택 등록 내용이 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 최신 원본을 다시 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 마감·설비 상태는 배당 및 권리분석과 별도로 확인하세요.
- 가격 기준. 가격 판단은 감정가 307,000,000원보다 최근 12개월 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 최신본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없고, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 핵심은 보증금 245,000,000원의 임차권이 있어도 매수인에게 승계되지 않는 구조라는 점입니다. 하경옥의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서도 인수권리 없음으로 정리하고 있습니다. 따라서 현재 권리상 실질취득은 150,430,000원입니다.
가격 측면에서도 현재 회차는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 222,444,444원의 67.6%입니다. 2026.09 최신 거래가 215,000,000원이고 최근 거래 범위가 210,000,000원~255,000,000원이라는 점을 함께 보면, 현재 최저가에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 이미 2회 유찰된 물건인 만큼 실제 점유·명도, 민간임대주택등기와 최신 원본 서류 확인까지 마쳐야 이 가격 차이가 실제 취득 메리트로 이어집니다.
