전주지방법원 2025타경20862. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 404호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 150,430,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최보순의 전입·점유개시는 2022.11.16으로 이보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
따라서 이 사건은 보증금 245,000,000원이 있다는 사실만 보고 낙찰자가 이를 떠안는 구조로 해석하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 해당 임차권등기는 말소기준권리 이후에 성립해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 최저매각가와 같은 150,430,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 150,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 최보순 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정이 이어집니다. 이 가운데 최보순은 전입·점유개시가 2022.11.16으로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음을 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보순 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.16 | 2023.11.15 | 245,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인 1명. 배당요구일은 2024.09.06이며, 임차권등기명령도 같은 날 등기되었습니다. 보증금 자체는 245,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 낮다
같은 단지 ‘송학크레지움캐슬’ 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 9월까지 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 150,430,000원은 최근 12개월 평균의 67.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가 307,000,000원은 이 최근 거래 범위를 웃돌지만, 2회 유찰된 현재 실질취득액 150,430,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가가 아니라 현재 실질취득액 150,430,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,906,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 147,523,980원 |
| 3. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,906,020원을 제외한 147,523,980원이 우리은행에 배당되는 계산이며, 후순위 권리자와 신청채권자는 배당이 없는 구조입니다. 총 미배당액은 38,252,667,276원으로 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 ‘장신사거리’ 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층이며, 기본 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류 관련 도로계획과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 환금성. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 전용 84.95㎡ 거래가 2026년 6~9월 사이 9건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리. 최보순의 전입·점유개시 2022.11.16이 말소기준 2022.10.18보다 늦다는 점을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경. 우리은행 1번 근저당권의 최초 35,280,000,000원과 변경 후 120,000,000원 기록을 대조하고 실제 채권 범위를 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 인수액이 없으므로 가격 비교는 실질취득 150,430,000원과 최근 12개월 평균 222,444,444원·최신 215,000,000원을 기준으로 보세요.
- 명도. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 실제 점유 상태에 따라 인도·명도 절차가 필요할 수 있으므로 현황을 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.45억이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 임차보증금 숫자보다 순위입니다. 최보순의 보증금은 245,000,000원이지만, 전입·점유개시가 우리은행 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 150,430,000원이며, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 222,444,444원의 67.6%입니다.
다만 권리 자체와 별도로, 우리은행 근저당권에는 최초 35,280,000,000원과 변경 후 120,000,000원이 함께 기록되어 예상배당 계산과 차이가 보입니다. 이 부분을 원본으로 정리한 뒤라면, 이 물건의 판단축은 임차보증금 인수 위험이 아니라 현재 가격과 실제 점유·배당관계 확인에 있습니다.
