전주지방법원 2025타경20862. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 102동 4층 404호 아파트입니다. 감정가는 307,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 214,900,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권과 2022.11.16 전입한 임차권자 최보순의 선후관계입니다. 임차권자의 전입은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 245,000,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 미회수분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
가격은 조금 더 세밀하게 봐야 합니다. 동일면적 84.95㎡의 최근 6건 평균은 226,166,666원으로 현재 최저가보다 높지만, 가장 최근 2026.08 거래는 210,000,000원입니다. 현재 최저가 214,900,000원은 최근 평균의 95.0%인 동시에 최신 거래보다 4,900,000원 높습니다. 즉 평균 대비 할인은 존재하지만 최신 거래보다 싸다고 말할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 214,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 2.45억이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 최보순 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 특히 임차권자 최보순은 계약일은 2020.06.05이지만 실제 전입·점유 개시는 2022.11.16으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 중요한 날짜는 계약일이 아니라 전입·점유일입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최보순 전유부분 건물의 전부 | 245,000,000원 | 2022.11.16 / 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 확인 배당요구 | 0원 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 5% 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일면적 84.95㎡의 최근 거래 6건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 제공 거래 평균은 모두 226,166,666원이며, 현재 최저가 214,900,000원은 이 평균의 95.0%입니다. 다만 최신 거래는 2026.08의 210,000,000원이므로 현재 최저가가 최신 체결가격보다 낮지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 226,166,666원 |
거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균보다 11,266,666원 낮지만 최신 거래 210,000,000원보다 4,900,000원 높습니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”는 표현보다는 “최근 평균 아래, 최신 거래 위”가 데이터에 맞는 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,808,600원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 35,280,000,000원 | 211,091,400원 |
| 2. 장종수 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영실 가압류 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,808,600원과 우리은행 211,091,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 권리의 미배당이 크지만 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 214,900,000원 | 211,091,400원 | 38,189,099,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 150,430,000원 | 147,523,980원 | 38,252,667,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 105,301,000원 | 103,026,786원 | 38,297,164,470원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 대항력 임차인의 미배당액이 낙찰자에게 넘어가는 사건이 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차에서는 최근 평균과의 차이가 크지 않지만, 추가 유찰 시 가격 간격은 뚜렷하게 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층이며, 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 294세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일면적 최근 6건의 거래가 210,000,000원~255,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계 재확인. 최보순의 전입일 2022.11.16이 말소기준일 2022.10.18 이후라는 점을 등기부·매각물건명세서·주민등록 조사와 대조하세요.
- 우리은행 변경등기 확인. 같은 날 기재된 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원 관계를 원등기에서 확인하세요.
- 최신 실거래 우선. 평균 226,166,666원만 보지 말고 2026.08 최신 거래 210,000,000원과 현재 최저가 214,900,000원을 직접 비교하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 최신 거래와 맞춰 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 245,000,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 전입일 2022.11.16과 말소기준일 2022.10.18입니다. 전입이 늦어 대항력이 없으므로 보증금 미회수분을 낙찰자가 인수하지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 307,000,000원에서 한 차례 유찰돼 214,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 6건 평균 226,166,666원보다는 5% 낮지만, 최신 거래 210,000,000원보다는 높습니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만 현재 가격은 최신 실거래 대비 확실한 할인 구간은 아니다.” 입니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 자체가 아니라 최근 실거래를 기준으로 얼마까지 응찰하느냐입니다.
