전주지방법원 2025타경20877. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 10층 1003호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트이며, 전용면적은 84.9502㎡입니다. 등기상 소유자는 호림주택주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 보현개발 근저당, 지인씨앤에스 가압류, 강연옥 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 강연옥의 계약일은 2020.06.13.이지만 점유개시는 2022.10.31., 주민등록과 확정일자는 2022.11.14.입니다. 말소기준일 2022.10.18.보다 주민등록일이 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 임차보증금은 249,500,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.04. 접수됐습니다. 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 계산돼 실질취득액은 현재 최저매각가 220,500,000원과 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 10층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 220,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 갑구에는 민간임대주택등기가 접수돼 있고, 우리은행 근저당권에는 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제로 기재된 변경등기도 존재합니다. 반면 예상배당 시뮬레이션은 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 해당 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 등기 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강연옥 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.14 | 2022.11.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강연옥은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 배당요구는 2024.10.04. 접수돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일 2022.09.29.인 단지입니다. 대상 전용면적 84.9502㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 226,166,666원입니다. 현재 실질취득액 220,500,000원은 이 평균의 97.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 220,500,000원은 최근 12개월 평균보다 낮기는 하지만 최신 거래보다는 높습니다. 전체 평균 대비 97.5%만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가하기보다, 최근의 낮은 거래가격까지 함께 보고 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,887,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 216,613,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사보현개발 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 지인씨앤에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,887,000원과 우리은행 216,613,000원으로 매각대금 220,500,000원이 모두 소진됩니다. 보현개발·지인씨앤에스·주택도시보증공사에는 배당액이 0원으로 계산되며, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 10층으로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로3류 저촉, 소로2류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성 참고. 294세대, 2022.09.29. 사용승인 단지이며 동일 면적 최근 실거래 6건은 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 강연옥의 점유개시 2022.10.31., 주민등록·확정일자 2022.11.14.와 말소기준 2022.10.18.의 선후관계를 원문에서 다시 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 효력 범위를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 실질취득은 최근 12개월 평균의 97.5%이며 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 220,500,000원, 2회 유찰 시 154,350,000원, 3회 유찰 시 108,045,000원을 최근 실거래와 함께 비교하세요.
- 관리비·현황 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자, 체납 관리비 및 인도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 실제 임차인 강연옥의 주민등록일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가와 동일한 220,500,000원입니다.
다만 가격만 보면 한 단계 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 평균 226,166,666원 대비 97.5%라 평균보다 소폭 낮지만, 가장 최신인 2026.08. 거래 210,000,000원보다는 높은 가격입니다. 결국 이 사건은 “인수 위험은 낮지만 현재 회차의 가격 우위가 강하지 않은 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 권리보다 실제 응찰가가 결과를 좌우합니다.
