매력지수 B등급 · 인수 없는 권리 안전형이며 최근 시세 대비 가격 여지는 있으나 거래성과 환금성 점검 필요
임차인 인수 위험이 없고 최저가가 최근 거래 평균의 96.5% 수준이나 단지 평균 유찰 4.4회와 준공 1999년 단지 특성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 권리 분석은 단순한 안전형입니다. 다만 신건 가격은 최근 12개월 실거래 평균 1.097억 대비 96.5% 수준으로, 시세 대비 가격 여지는 있으나 단지 평균 유찰 횟수와 거래성을 함께 봐야 합니다.
말소기준권리는 2018.12.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 2024.10.31 김민호 가압류 및 2025.11.12 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 권리는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여지
진버들마을부영(1차) 동일 평형 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균은 109,791,666원이며, 최저매각가는 평균 대비 96.5%입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
49.83㎡
6
120,000,000원
2026.07
49.83㎡
6
123,000,000원
2026.07
49.83㎡
8
109,000,000원
2026.07
49.83㎡
13
110,000,000원
2026.07
49.83㎡
11
100,000,000원
2026.07
49.83㎡
14
100,000,000원
2026.06
49.83㎡
10
119,000,000원
평균
—
12건
109,791,666원
✅ 가격 판단 최저매각가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 109,791,666원보다 낮습니다. 다만 최근 최고 거래는 123,000,000원, 최저 거래는 98,500,000원으로 편차가 있어 개별 호수 조건 확인이 필요합니다.
⚠️ 환금성 확인 진버들마을부영(1차)은 934세대 규모이나 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 가격 메리트와 별개로 낙찰 후 매각 가능성까지 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,284,000원
국민은행 근저당
77,000,000원
77,000,000원
김민호 가압류
20,000,000원
20,000,000원
소유자 잔여
-
6,716,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 96.5% 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
권리. 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
가격. 최근 평균 거래가 대비 낮은 가격이나 실제 입찰가는 최근 거래와 비교해 판단해야 합니다.
점유. 임차인 인수 사항은 확인되지 않았으나 현황 확인은 필요합니다.
환금성. 단지 평균 유찰 4.4회를 고려해 매수 후 매도 가능성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 확인 필요”
이 물건은 임차인 인수와 후순위 권리 부담이 없는 안전형 아파트입니다. 최저가 1.06억은 최근 12개월 실거래 평균 1.097억보다 낮아 가격 측면에서는 접근 여지가 있습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 4.4회이고 거래 편차가 있어, 단순히 싸다고 판단하기보다 실제 거래 가능성과 환금성을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
