219,800,000원
전주지방법원 2025타경20882. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가는 314,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 219,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 원스틸 근저당, 김영실 가압류, 김현실 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 임차권자는 김현실입니다. 보증금은 249,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일 2022.11.01.은 말소기준 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 크니 차액을 매수인이 인수한다’는 대항력 인수형이 아닙니다. 제공된 권리판정과 예상배당에서도 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20882 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 249,500,000원이어도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 김현실의 전입일과 확정일자는 모두 2022.11.01.로 말소기준보다 늦고, 등기된 주택임차권도 2024.10.04.에 들어왔습니다. 권리판정상 대항력은 없으며 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 김현실 1명으로 보며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 근거는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현실 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.11.01 / 2022.11.01 | 249,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡ 동일면적의 최근 거래는 2026.06~2026.08 사이 6건입니다. 최근 12개월 평균은 226,166,666원이고 현재 최저가는 그 평균의 97.2%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 최신 거래는 2026.08. 210,000,000원이므로 현재 최저가 219,800,000원은 최신 거래가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9502㎡ | 6건 | 226,166,666원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 210,000,000원보다는 높아, 97.2%라는 평균 대비 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 특히 거래 표본의 가격 편차가 크므로 현재 회차에서는 개별 동·층·상태를 반영한 응찰가 상한 설정이 중요합니다.
제시된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 매각가는 153,860,000원, 3회 유찰 시 107,702,000원으로 계산됩니다. 현재 회차와는 가격대가 크게 달라지므로 향후 유찰 여부에 따라 시세 대비 판단도 다시 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 215,922,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원스틸 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 219,800,000원 가정에서는 집행비용 3,877,200원 이후 우리은행에 215,922,800원이 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 36,588,768,456원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산더샵아파트 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 13층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터, 서측·남측·북측 폭 약 6~8미터 내외 도로와 접하고 동측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡, 토지는 대체로 사다리형 평지의 아파트부지입니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.이며 동일면적 최근 거래는 6건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김현실의 전입 2022.11.01.과 말소기준 2022.10.18.의 선후관계 및 주택임차권등기 내용을 원본으로 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음과 함께 원본을 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 근저당권 설정과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제를 내용으로 하는 변경등기가 있으므로 현재 등기내용을 직접 확인하세요.
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 219,800,000원은 최근 평균 226,166,666원의 97.2%지만 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 회차 시나리오 비교. 제시된 2회 유찰 시 153,860,000원, 3회 유찰 시 107,702,000원 시나리오와 현재 가격을 비교해 자금계획을 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신중”
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차권이 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 핵심 날짜를 놓고 보면 구조가 단순해집니다. 말소기준 우리은행 근저당권은 2022.10.18., 김현실의 전입과 확정일자는 2022.11.01.입니다. 대항력은 없고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가 219,800,000원은 감정가 314,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 226,166,666원의 97.2%이고 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 권리분석은 합격권이지만 가격은 비교가 더 필요한 회차입니다. 현재 회차의 승부처는 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌느냐’가 아니라 ‘최근 실제 거래와 비교해 얼마까지 써낼 것이냐’입니다.
