전주지방법원 2025타경31945. 전주시 완산구 서신동 ‘서신노블레스2단지’ 7층 706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서상 실제 이용은 공동주택(도시형생활주택) 1세대입니다. 전용면적은 49.12㎡이고, 철근콘크리트구조 8층 건물의 7층입니다. 현재 소유자는 김충헌이며 2020년 2월 17일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2024년 4월 26일 설정된 주식회사강남미래자산관리대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 97,500,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 우리금융캐피탈의 가압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31945 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 898-3 서신노블레스2단지 7층 706호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공동주택(도시형생활주택) 1세대 |
| 전용 / 층 | 49.12㎡ · 8층 중 7층 |
| 소유자 | 김충헌 (2020.02.17. 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 강남미래자산관리대부 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 서신노블레스2단지 · 66세대 · 2013.12.24 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 별도의 임차인 신고는 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2024년 4월 26일 근저당권 이후 2025년 11월 21일 임의경매개시결정, 2026년 3월 20일 우리금융캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황
| 실제 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.5%
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 동일 면적 49.12㎡의 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 119,375,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 5층 121,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 2.5% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.12㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 49.12㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 49.12㎡ | 6 | 120,500,000원 |
| 2025.07 | 49.12㎡ | 4 | 106,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.12㎡ | 4건 | 119,375,000원 |
현재 최저매각가 88,900,000원은 최근 12개월 평균의 74.5%입니다. 최근 12개월 평균과의 금액 차이는 30,475,000원이고, 최신 거래 121,000,000원과 비교해도 32,100,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 88,900,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사강남미래자산관리대부 | 97,500,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 88,503,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 88,900,000원 가정 시 채권자 총 채권액 186,003,630원 중 86,899,800원이 배당되고 미배당액은 99,103,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 미배당 채권은 현재 자료상 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 88,900,000원 | 86,899,800원 | 99,103,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 62,229,999원 | 60,709,859원 | 125,293,771원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 43,560,999원 | 42,376,901원 | 143,626,729원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구금액 65,000,000원에 비해 예상 배당이 60,709,859원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전주시 완산구 서신동 ‘진북터널사거리’ 북서측 인근으로, 저층 아파트·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물의 7층으로, 위생·급배수·승강기·소방설비와 도시가스 개별난방이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 단지 동측 약 10m, 서측·남측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 696,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 면적 49.12㎡ 거래가 2023년 2월부터 2026년 3월까지 12건 확인되며, 최근 12개월 거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 자료상 인수액은 0원이므로 최저가 88,900,000원이 실질취득 기준금액입니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 119,375,000원, 최신 거래 121,000,000원을 기준으로 응찰가 상승 시 가격 차이가 얼마나 남는지 계산해야 합니다.
- 용도·실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 공동주택(도시형생활주택) 1세대로 기재되어 있으므로 현장과 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 실제 점유자를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 99,103,830원은 채권자 측 부족분이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 차이도 확인된다
이 사건은 권리와 가격이 모두 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024년 4월 26일 강남미래자산관리대부 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 거래 기준으로 차이가 있습니다. 현재 최저가 88,900,000원은 최근 12개월 평균 119,375,000원의 74.5%이고, 최신 거래 121,000,000원보다 32,100,000원 낮습니다. 최근 12개월 거래 추세도 이전 구간 대비 2.5% 상승입니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리상 인수 부담 없이 최근 시세보다 낮은 가격대에 진입한 1회 유찰 물건으로 정리됩니다. 다만 사건 용도와 실제 이용상태가 함께 기재된 만큼, 입찰 전 실제 점유와 이용상태를 원본 서류 및 현장에서 최종 대조하는 것이 핵심입니다.
