창원지방법원 2025타경21367. 거제시 옥포동 자이온더퍼스트아파트 102동 14층 1404호입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 176,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가가 14,495,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2019.12.05 전입·점유를 시작한 임차인 정애자입니다. 말소기준권리는 2020.09.16 거제축산업협동조합 가압류인데, 임차인의 전입일이 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.11.21이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 예상배당은 13,834,090원에 그쳐 보증금 150,000,000원 중 136,165,910원이 미배당됩니다.
따라서 매수인 관점의 경제적 부담은 낙찰가 14,495,000원 + 인수 가능액 136,165,910원으로 봐야 합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 8회 유찰 시 인수액은 140,436,137원, 9회 유찰 시에는 143,425,296원으로 오릅니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 임차보증금 150,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1995 자이온더퍼스트아파트 102동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 추정 · 폐문·부재로 외부관찰 및 주위탐문 |
| 소유자 | 공평금 · 2018.08.21 소유권이전 · 거래가액 306,870,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 14,495,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정애자 / 150,561,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2020.09.16 거제축산업협동조합 가압류 60,000,000원입니다. 2022.06.09 국 압류와 2025.05.13 강제경매개시결정, 2025.02.06 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기 자체가 뒤에 있다는 이유로 임차인의 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 정애자는 2019.12.05 전입·점유했고, 이는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정애자 | 전유부분 전부 (102동1404호) | 2019.12.05 | 2019.11.21 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 보증금 수준으로 본다
자이온더퍼스트아파트 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 159,708,333원, 최신 거래는 2026.08 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 이 시세의 9.1%에 불과하지만, 그 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금이 남기 때문입니다. 시세 비교 기준은 실질취득 약 150,000,000원으로 잡아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 11 | 162,500,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 20 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 8 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 19 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 20 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 159,708,333원 |
실거래 범위는 139,000,000원~180,000,000원입니다. 임차보증금 150,000,000원 수준의 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 159,708,333원과 최신 거래 160,000,000원보다는 낮습니다. 다만 최근 거래 중 149,000,000원·150,000,000원 거래도 실제 존재하므로, 권리 위험을 감수할 만큼 큰 가격 차이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,910원 |
| 1. 임차인 정애자 보증금 | 150,000,000원 | 13,834,090원 |
| 2. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정애자 | 150,561,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 미배당액은 136,165,910원이며 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포운동장 동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 포장도로와 접하며 토지는 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 568,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 환금성. 자이온더퍼스트아파트는 220세대, 2017.09.14 준공이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,495,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 낙찰가와 대항력 임차인의 미배당 인수액을 함께 보세요.
- 임차인 원본 확인. 정애자의 전입 2019.12.05, 확정일자 2019.11.21, 보증금 150,000,000원과 임차권등기명령 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 정애자가 신청채권자이기도 하므로 임대차채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상 인수 136,165,910원은 매각가 14,495,000원 가정치이며 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 140,436,137원·143,425,296원으로 증가합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 및 임대관계가 직접 확인되지 않았으므로 현장 점유상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 7회 유찰도, 감정가 대비 최저가의 폭도 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 정애자의 보증금 150,000,000원입니다. 현재 회차에서는 13,834,090원만 배당되고 136,165,910원이 남아 매수인 인수 가능액이 됩니다. 추가 유찰 때도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 159,708,333원과 최신 거래 160,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 중 149,000,000원과 150,000,000원 사례도 있습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일한 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의사항까지 겹칩니다. 결론은 “초저가 낙찰”이 아니라 “대항력 임차인의 인수구조를 정확히 확인한 뒤 약 150,000,000원 수준의 실질취득가로 판단할 물건”입니다.
