전주지방법원 2025타경32010. 팔복동2가 세원아파트 8층 810호, 전용 41.64㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김화영으로, 2009.04.03. 매매를 원인으로 36,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.11.10. 주택도시보증공사 가압류와 그보다 앞선 2020.12.01. 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다.
한국토지주택공사 임차권은 임대차계약일 2018.10.12., 확정일자 2018.10.15., 전입·점유개시 2018.10.31.로 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 45,000,000원이고 배당요구도 있어, 포기서가 없다면 현재 매각가 28,700,000원에서 배당 후 남는 금액이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32010 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 24-14 세원아파트 8층 810호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.64㎡ · 8층 810호 |
| 소유자 | 김화영 · 2009.04.03. 매매 · 거래가액 36,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 28,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기서가 핵심
과거 1999년 근저당 2건, 2002년 오상은 임차권, 2004년 임의경매, 2006년 국민은행 근저당, 2013년 허현순 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석에서 중요한 것은 한국토지주택공사의 주택임차권 → 주택도시보증공사의 가압류 → 현재 강제경매 순서입니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 | 실질 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 45,000,000원 | 2018.10.31 / 2018.10.15 | 대항력 우선변제 보증기관 신고 | 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 실제 임차인 수 산정에서는 제외합니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 다만 등기된 임차권 자체의 법적 효과는 별도로 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 포기서 반영 시 가격 메리트가 있다
세원아파트 동일 면적 41.64㎡의 최근 실거래 중 최근 12개월 거래는 6건이며 평균 41,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 8층 35,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 1.3% 수준의 상승 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.64㎡ | 8 | 35,500,000원 |
| 2026.06 | 41.64㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2026.05 | 41.64㎡ | 4 | 44,000,000원 |
| 2025.11 | 41.64㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2025.10 | 41.64㎡ | 7 | 46,000,000원 |
| 2025.10 | 41.64㎡ | 8 | 30,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.64㎡ | 6건 | 41,250,000원 |
현재 최저가 28,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%이고, 최신 8층 거래 35,500,000원보다도 낮습니다. 대항력 포기서가 정상적으로 이행되어 실질 인수가 0원이라면, 권리비용을 더한 실질취득 기준으로도 최근 시세 아래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 916,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 45,000,000원 | 27,783,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 13,348,273원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 부족분 17,216,600원이 발생합니다. 다만 2026.5.27. 대항력 포기서에 따라 이 해당 임차권의 미배당 반환청구권은 실질 인수액에서 제외합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 41.64㎡입니다.
- 위치. 팔복동주민센터 남동측 인근이며 단독주택과 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 창호는 삿시창호이며 위생·급배수·승강·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 남측 약 7m 도로에 접합니다. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 세원아파트는 99세대, 1999.06.30. 준공입니다. 동일 41.64㎡ 거래자료는 12건이며 최근12개월 표본은 6건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기서 원문 대조. 2026.5.27. 제출된 대항력 포기서에서 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 이중 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 실제 임차인 수에 중복 산정하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 계산합니다.
- 포기서 미적용 시 시나리오. 현재 회차의 룰상 인수액은 17,216,600원, 2회 유찰 시 25,671,620원, 3회 유찰 시 31,590,134원입니다. 포기서 효력이 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 유리해진다고 볼 수 없습니다.
- 시세 상한 확인. 최근12개월 평균 41,250,000원, 최신 거래 35,500,000원을 기준으로 내부상태·층·수리비를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 포기서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 포기서의 효력이 승부처”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 45,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 28,700,000원보다 커 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 17,216,600원의 부족분이 발생합니다. 그러나 2026.5.27. 제출된 대항력 포기서에서 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 확약이 정상 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원, 실질취득비는 28,700,000원입니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 41,250,000원의 69.6%, 최신 8층 거래 35,500,000원보다도 낮아 가격은 매력적인 편입니다. 다만 이 판단은 어디까지나 포기서의 효력과 임차권등기 말소가 실제로 확보된다는 전제입니다. 가격은 합격권, 권리는 포기서 원문 확인이 필수. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 확약의 법적 완결성입니다.
