서울동부지방법원 2024타경55966. 광진구 중곡동 뉴평강온새미로원 5층 501호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2017년 6월 1일 설정된 강북신용협동조합 근저당권이며 이후 설정된 다수의 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리 부담은 없습니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택 1세대이나, 제시외건물 ㉠으로 위반건축물(주택과-15744) 표시가 있고, 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 확인이 필요한 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

임차인은 확인되지 않았으며, 대항력 있는 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2017년 강북신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재했던 이력이 있어 당해세 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 배당 구조 — 선순위 근저당 이후 채권 대부분 미배당

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울 광진구 중곡동 서울용마초등학교 북동측 인근으로 단독주택·연립·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 해당 사항이 있습니다.
• 환금성. 뉴평강온새미로원은 7세대 규모이며 동일 물건군 거래 자료가 없어 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 확인. 제시외 건물 45㎡ 조립식패널조 주거 위반 표시가 있어 실제 현황과 공부 대조가 필요합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 동일 물건 실거래 비교 자료가 없어 감정가 382,500,000원에 대한 별도 시장 검증이 필요합니다.
• 권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·건축물대장 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 현장을 봐야 한다”

이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 다수 권리는 소멸하고 매수인이 부담할 인수권리는 없습니다. 그러나 경매에서 가격과 권리는 별개의 문제입니다. 특히 다세대주택은 현황·임대·건축 상태가 가치 판단에 직접 영향을 줍니다. 권리는 합격, 현장은 필수 확인. 위반건축물과 환금성 리스크를 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다.