서울동부지방법원 2024타경59814. 송파구 오금동 현대(2-4차) 28동 3층 302호, 전용 170.32㎡ 아파트입니다. 소유자 이경숙은 2009년 5월 20일 거래가액 1,100,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서전주새마을금고 근저당권이 채권최고액 1,105,000,000원으로 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기상 말소기준 이후 남아 있는 권리는 임채갑의 근저당권 600,000,000원과 2024년 8월 12일 김희금의 강제경매개시결정입니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금로35길 17, 28동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 170.32㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이경숙 (2009.05.20. 거래가액 1,100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,090,000,000원 / 2,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희금 / 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2009.05.20. 을구 9번 서전주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 임채갑 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행, 중소기업은행, 흥국생명보험, 솔로몬상호저축은행, 우리은행, 김희금 관련 근저당이나 압류·가압류, 2021년 강제경매개시결정 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원기 | 302호 · 주거 | 2009.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 조원기의 전입신고일은 2009년 6월 30일로 말소기준권리인 2009년 5월 20일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 점유자이므로 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 다만 보증금 자체가 미상인 만큼 매각물건명세서 보완 여부는 입찰 전 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 73.4%
현대(2-4차) 동일 전용면적 170.32㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래 8건 평균은 2,846,250,000원, 최신 거래는 2026년 3월 3,350,000,000원입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세는 +27.6%로 상승 방향입니다. 현재 최저매각가 2,090,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 170.32㎡ | 6 | 3,350,000,000원 |
| 2025.12 | 170.32㎡ | 10 | 3,300,000,000원 |
| 2025.11 | 170.32㎡ | 7 | 2,160,000,000원 |
| 2025.10 | 170.32㎡ | 7 | 1,860,000,000원 |
| 2025.09 | 170.32㎡ | 4 | 3,350,000,000원 |
| 2025.09 | 170.32㎡ | 4 | 3,350,000,000원 |
| 2025.07 | 170.32㎡ | 3 | 2,800,000,000원 |
| 2025.06 | 170.32㎡ | 14 | 2,600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 170.32㎡ | 8건 | 2,846,250,000원 |
전체 12건 평균은 2,641,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균 2,846,250,000원과 최신 거래 3,350,000,000원 모두 현재 최저가 2,090,000,000원보다 높습니다. 따라서 이번 신건은 최근 거래 기준으로 가격 여지가 있는 구간입니다. 다만 실거래 범위가 1,860,000,000원부터 3,350,000,000원까지 넓어 개별 동·층·상태에 따른 차이는 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,300,000원 |
| 1. 근저당 · 서전주새마을금고 | 1,105,000,000원 | 1,105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임채갑 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김희금 | 1,000,000,000원 | 361,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,705,000,000원 중 2,066,700,000원이 배당되고 미배당은 638,300,000원입니다. 신청채권자 김희금의 청구액 1,000,000,000원 중 예상 배당액은 361,700,000원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오금역 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 상업·업무시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 오금역·방이역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 단지. 현대(2-4차) 1,316세대, 사용승인일은 1984.12.26입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 13,950,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조원기는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 편차 확인. 동일면적 실거래가 1,860,000,000원부터 3,350,000,000원까지 넓게 형성돼 있으므로 개별 동·층·내부상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 신건 기준 채권 미배당 638,300,000원이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명도. 302호 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009년 서전주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 조원기도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 자료만 놓고 보면 유리한 쪽입니다. 신건 최저가 2,090,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 2,846,250,000원의 73.4%이고, 최신 거래는 3,350,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 +27.6%입니다. 다만 동일면적 거래가격의 편차가 크고 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 권리는 합격·가격은 매력적·현장과 최신 명세서 확인은 필수로 정리할 수 있습니다.
