서울동부지방법원 2024타경59890. 송파구 송파동 ‘런던빌’ 5층 504호, 전용 27.23㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 추호용 씨가 2020년 거래가 340,000,000원에 취득한 뒤, 주택도시보증공사가 청구금액 308,608,176원으로 강제경매를 진행한 물건입니다. 말소기준은 2020.01.30 정승욱 근저당권 280,000,000원이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차인입니다. 신혜주 씨의 임차권등기는 2023.10.19에 올라왔지만, 기재 내용상 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.02.20, 확정일자는 2019.01.25입니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.05.26 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기말소 동의 확약을 제출했습니다. 그래서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경59890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로46길 14, 5층504호 (송파동, 런던빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.23㎡ · 도시형생활주택(단지형다세대주택: 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 추호용 (2020.01.17. 소유권이전, 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,608,176원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약이 관건
실제 임차인은 신혜주 1명입니다. 보증기관 명의가 채권자로 등장하지만, 이 표본에서 임차보증금을 중복 합산할 사안으로 보지는 않습니다. 신혜주 씨는 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자도 갖춘 임차인이라 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 문제됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 보증금 청구와 임차권등기 유지 효과를 포기하는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 반영되는 한, 낙찰자가 이 임차권 보증금 300,000,000원을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜주 | 건물 제5층 제504호 27.23㎡ 전부 | 300,000,000원 | 2019.02.20 / 2019.01.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | 중복승계 아님 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 평균보다 낮지만, 물건 리스크가 할인 이유다
런던빌 최근 거래는 4건입니다. 전용 26.37㎡~29.8㎡ 표본이고, 평균 거래가는 422,750,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 371,000,000원은 이 평균의 87.8%입니다. 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 20세대 소규모 다세대, 8회 유찰, 위반건축물 표시와 제시외건물 포함을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.8㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2024.06 | 29.8㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2021.09 | 29.8㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 422,750,000원 |
실거래 범위는 338,000,000원~478,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득가 371,000,000원은 평균보다 낮지만, 최저 거래가 338,000,000원보다는 높습니다. 따라서 “평균 대비 싸다”만으로 결론 내리기 어렵고, 같은 건물 내 호실 상태·위반건축물 영향·제시외건물 범위를 확인해야 가격 메리트가 실제로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,994,000원 |
| 1. 임차인 신혜주 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 5,850,000,000원 | 65,006,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 정승욱 | 280,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 308,608,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 371,000,000원 가정에서는 집행비용과 임차인 보증금 전액 배당 후 선순위 근저당 일부만 배당되고, 다수 채권은 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 보증금 인수 원칙과 확약 효과
| 시나리오 | 매각가 | 원칙상 미배당 보증금 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 100%) | 371,000,000원 | 0원 | 0원 | 371,000,000원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,800,000원 | 8,155,200원 | 0원* | 296,800,000원* |
| 10회 유찰 시 (감정가 64%) | 237,440,000원 | 66,684,160원 | 0원* | 237,440,000원* |
*확약은 신혜주 임차권 보증금에 한한 실질 판단입니다. 확약 원본, 제출 주체, 말소 진행, 별도 점유 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송파초등학교 북동측 인근, 단독주택·다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 송파나루역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 504호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 옥외 소화전 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 대공방어협조구역 등이 걸려 있습니다. 공시지가는 9,800,000원/㎡입니다.
- 환금성. 런던빌은 20세대, 사용승인일 2018.12.11의 소규모 주거용 건물입니다. 최근 거래는 있으나 표본이 4건으로 적고, 가격 편차가 338,000,000원~478,000,000원으로 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기말소 동의가 이 임차권에 정확히 적용되는지 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 이사 협의 가능성, 인도명령 필요성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 표시와 제시외건물 포함 범위를 현장에서 대조하고, 대출·전세·재매각 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세로 인정되는 금액이 있으면 배당 순위와 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 371,000,000원은 실거래 평균보다 낮지만 최저 거래가보다 높습니다. 단순 평균이 아니라 위반건축물·층·면적·내부상태를 반영해 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·실거래 수치를 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”이어도 무조건 좋은 물건은 아니다
이 물건의 결론은 단순합니다. 임차권은 크지만, 확약 때문에 확인되는 임차보증금 인수는 실질 0원*입니다. 그래서 시세 비교도 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득가인 371,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 실거래 평균 422,750,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 하지만 8회 유찰, 위반건축물 표시, 제시외건물 포함, 20세대 소규모 다세대라는 조건은 분명한 감점 요인입니다. 권리의 큰 폭탄은 확약으로 해소, 가격 메리트는 현장·대출·위반건축물 확인 후에만 인정하는 보수적 접근이 맞습니다.
