217,088,000원
서울동부지방법원 2024타경62209. 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 9층 901호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 이근주입니다. 이근주는 2022.01.04 확정일자, 2022.02.09 점유개시, 2022.02.11 주민등록을 갖췄고, 임차보증금은 550,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2024.02.20 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 217,088,000원에서 집행비용 3,839,232원을 먼저 제외하면 임차인에게 213,248,768원이 배당되는 계산입니다. 그러고도 보증금 중 336,751,232원이 남습니다. 이 미배당분이 매수인 인수로 이어지므로, 단순히 217,088,000원만 보고 가격을 판단하면 실제 부담을 크게 오해하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 9층901호 (송파동,에스아이팰리스레이크잠실) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건축물대장상 다세대주택 · 9층 901호 |
| 대상 면적 | 19.7㎡ |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 217,088,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이근주 / 605,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.02.20 접수된 주식회사두루드림대부 가압류 2,790,157,945원입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류, 합자회사 동화 가압류, 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 그보다 앞선 2022년의 임차인 대항력이 더 중요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근주 | 건물전부 · 주거 | 550,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.04 | 2024.09.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 현 회차 기준 예상배당 213,248,768원, 미배당 336,751,232원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 60.2%가 아니라 실질취득 5.5억을 봐야 한다
에스아이팰리스레이크잠실은 27세대, 사용승인일은 2021.07.30입니다. 대상 면적은 19.7㎡로 매칭됐고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 360,500,000원, 최신 거래는 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 360,500,000원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 60.2%입니다. 그러나 이 사건에서는 이 수치를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 현재 회차 미배당 임차보증금 336,751,232원을 더 떠안는 구조이고, 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 커집니다. 결국 매수인의 경제적 부담은 임차보증금 550,000,000원 수준에 수렴합니다.
확인된 최신 실거래는 2024.11입니다. 매각기일 2026.09.21과 시차가 있으므로, 입찰 직전에는 최신 실거래 원본 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,839,232원 |
| 1. 임차인 이근주 보증금 | 550,000,000원 | 213,248,768원 |
| 2. 주식회사두루드림대부 가압류 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 합자회사 동화 가압류 | 786,620,680원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이근주 | 605,000,000원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 16,218,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 336,751,232원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 217,088,000원 | 336,751,232원 |
| 5회 유찰 시 | 173,670,400원 | 379,560,986원 |
| 6회 유찰 시 | 138,936,320원 | 413,808,788원 |
낙찰가가 217,088,000원에서 173,670,400원, 다시 138,936,320원으로 내려가도 임차인 인수액은 336,751,232원에서 379,560,986원, 413,808,788원으로 증가합니다. 즉 유찰로 표시가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 규모입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근. 주변은 근린생활시설, 상업·업무용건물, 다세대·연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 석촌역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층 건물의 9층 901호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구) 등이며, 공시지가는 12,950,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 단지는 27세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 360,500,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 217,088,000원만 보지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금 336,751,232원을 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오 착시 금지. 5회·6회 유찰로 매각가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 550,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 관계 확인. 이근주에 대한 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약 원본, 보증금 지급자료, 점유 및 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 미반영 가능성이 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 시세 갱신. 확인된 최신 거래가 2024.11이므로 2026.09.21 입찰 전 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “보증금 5.5억”이 중요하다
이 물건은 감정가 530,000,000원에서 최저가 217,088,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 경매처럼 보입니다. 그러나 임차인 이근주의 보증금은 550,000,000원이고, 현재 회차에서도 336,751,232원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
더 유찰돼도 매각가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하기 때문에 실질취득은 약 550,000,000원 수준에서 벗어나기 어렵습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 360,500,000원과 최신 거래 350,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율로 평가할 물건이 아니라 대항력 임차보증금 전체를 기준으로 판단해야 하는 인수형 경매입니다. 권리관계와 임차인의 실체가 원본에서 뒤집히지 않는 한, 현재 자료 기준 가격 매력은 낮습니다.
