서울동부지방법원 2024타경62209. 서울 송파구 송파동 에스아이팰리스레이크잠실 9층 901호의 강제경매 사건입니다. 감정가 530,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 173,670,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부와 매각물건명세서에는 임차인 이근주의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인은 2022년 2월부터 점유·전입했고 확정일자도 갖추고 있어, 2024년 2월 20일의 말소기준 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다.
문제는 임차보증금이 550,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크다는 점입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 우선배당하더라도 379,561,380원이 남습니다. 이 미배당 보증금은 선순위 대항력에 따라 매수인이 부담할 수 있으며, 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 명목상 최저가가 아닌 인수금액을 포함한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5, 9층 901호 (송파동, 에스아이팰리스레이크잠실) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 19.7㎡ · 지하 2층/지상 9층 중 9층 |
| 건물 | 에스아이팰리스레이크잠실 · 27세대 · 2021.07.30 준공 |
| 소유자 | 김성훈 (단독소유) |
| 감정가 | 530,000,000원 |
| 최저매각가 | 173,670,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이근주 / 605,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20 · 갑구 9번 가압류 · 주식회사두루드림대부 |
| 선순위 임차보증금 | 550,000,000원 (이근주) |
| 매수인 인수 예상 | 379,561,380원 |
| 실질취득 예상액 | 553,231,380원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
이 물건의 말소기준권리는 2024.02.20 접수된 주식회사두루드림대부의 가압류입니다. 그 이후 설정된 다른 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이근주 임차인의 전입신고일은 2022.02.11, 점유개시일은 2022.02.09입니다. 확정일자도 2022.01.04로 확인됩니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 이유만으로 매수인 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5.5억이 가격을 결정한다
확인된 실제 임차인은 이근주 1명입니다. 건물 전체를 대상으로 하는 주거 임대차이며, 등기부상 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 고려해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이근주 건물전부 · 주거 |
전입 2022.02.11 확정 2022.01.04 |
550,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 인수 위험 | 379,561,380원 |
| 임대차계약일 | 2022.01.04 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.02.09 |
| 전입신고일 | 2022.02.11 |
| 확정일자 | 2022.01.04 |
| 임차권등기 | 2024.09.20 · 을구 1번 · 임차보증금 550,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.09.20 |
| 보증금 예상배당 | 170,438,620원 |
| 보증금 미배당 / 인수 | 379,561,380원 |
③ 시세 비교 — 최저가 1.73억이 아닌 실질취득 5.53억
에스아이팰리스레이크잠실은 27세대 규모의 다세대주택입니다. 제시된 유사 면적 실거래는 3건으로, 2024년 거래입니다. 이 거래들의 평균은 360,500,000원이고, 가장 최근 제시된 거래는 2024년 11월의 350,000,000원입니다. 거래 시점이 현재 매각기일보다 이전이므로 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 20.97㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 19.7㎡ | 7 | 281,500,000원 |
| 2024.02 | 19.7㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 360,500,000원 |
겉으로 보면 최저가 173,670,000원은 실거래 평균의 48.2%에 불과합니다. 그러나 이것은 매수인 인수액을 제외한 명목상 가격입니다. 현재 회차의 실질취득 예상액은 553,231,380원으로, 실거래 평균 대비 153.5%, 최신 제시 거래가 대비 약 158.1%입니다. 감정가 530,000,000원보다도 높은 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,231,380원 |
| 1. 임차인 이근주 · 우선변제 | 550,000,000원 | 170,438,620원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 이근주 | 605,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,231,380원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 170,438,620원이 배당되는 추정입니다. 다른 가압류 채권자와 소유자에게 배분되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 경매신청채권 청구액은 별도 행으로 표시했으나 동일인에 대한 임차보증금 배당과 중복 지급되는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 부담은 줄지 않는다
추가 유찰을 기다린다고 해서 반드시 저렴하게 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 배당에 투입되는 매각대금이 감소하면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 늘어나는 구조이기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 173,670,000원 | 379,561,380원 | 553,231,380원 |
| 6회 유찰 시 | 138,936,000원 | 413,809,104원 | 552,745,104원 |
| 7회 유찰 시 | 111,148,800원 | 441,207,283원 | 552,356,083원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 송파동, 서울송파초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 상업·업무용 건물과 다세대·연립주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 석촌역이 위치해 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2021.07.30 준공, 총 27세대의 다세대주택입니다. 철근콘크리트 구조이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 10m 도로, 북서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축물 최고높이 지정구간 등 별도 확인이 필요한 규제가 있습니다.
- 환금성. 27세대 소규모 건물로 실거래 표본이 3건에 그칩니다. 거래가격도 281,500,000원부터 450,000,000원까지 편차가 커 개별 호실의 가치 판단과 매도 가능 가격에 주의가 필요합니다.
- 경매 이력. 해당 건물 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회입니다. 본건은 이미 5회 유찰된 상태로, 낙찰 가능성과 실질취득가격을 분리해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 1번 주택임차권의 인수 범위와 보증금 미배당액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력 검증. 2022.02.09 점유개시, 2022.02.11 전입신고, 2022.01.04 확정일자의 유지 여부와 임대차의 실질을 검증해야 합니다.
- 채권자와 임차인 관계. 이근주가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 사유 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 명목 최저가 착시 경계. 최저가 173,670,000원이 실거래 평균보다 낮다는 이유로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 예상 실질취득 553,231,380원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 계산. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 증가하므로 추가 유찰 후에도 실질취득 총액이 약 5.5억에 머무르는 점을 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성. 제시된 거래는 2024년의 3건이므로 매각기일 이전 최신 실거래 및 주변 유사 매물을 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 등 실제 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 인도·명도. 선순위 임차인의 보증금 반환 및 주택 인도 관계를 확인하고, 실제 점유 상태와 명도 가능 시점도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 증빙 및 배당 관련 자료를 최종 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.73억 ≠ 취득가 1.73억”
이 물건은 5회 유찰돼 감정가의 약 33% 수준까지 최저가가 내려왔습니다. 하지만 할인율만 보고 접근하기에는 선순위 임차보증금 550,000,000원이라는 결정적인 부담이 존재합니다. 임차인에게 우선배당하고도 379,561,380원이 남는 현재 회차에서 실질취득은 553,231,380원입니다. 이는 제시된 실거래 평균 360,500,000원보다 크게 높습니다.
추가 유찰이 발생하더라도 미배당 인수액이 증가해 실질취득 총액은 약 5.5억에서 크게 변하지 않습니다. 현재 확인된 권리관계와 배당구조를 전제로 한다면 가격 메리트와 권리 안전성 모두 낮게 평가해야 합니다. 선순위 임차권의 실질적인 인수 부담이 적법하게 해소된다는 확실한 근거가 없는 한, 단순한 저가 낙찰 기대만으로 입찰하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 인수보증금입니다.
