매력지수 C등급 · 권리는 매각으로 정리되지만 대항력 임차인 가능성과 재매각 조건으로 주의 필요
말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 301호 대항력 임차인 가능성이 남고 임차인 보증금 미상, 재매각 특별조건까지 있어 가격만 보고 접근하기 어려움.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 301호 대항력 임차인 가능성과 보증금 미상 임차인들이 존재해 단순 무인수 물건으로 보기 어렵습니다. 최저가는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 권리보다 임차인 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.
감정가
756,000,000원
다세대
최저가
604,800,000원
1회 유찰 80%
실질취득
604,800,000원+
임차인 확인 필요
핵심지표
임차인 리스크
301호 대항력 가능
서울동부지방법원 2025타경287. 서울 송파구 잠실동 310-10 소재 도시형생활주택·다세대 건물 내 4층402호입니다. 말소기준권리는 2012년 설정된 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 1,058,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유 관계입니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 특히 301호 권태련은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 인수 여부는 반드시 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
서울동부지방법원 2025타경287 (임의경매)
소재지
서울특별시 송파구 잠실동 310-10 4층402호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 공동주택(도시형생활주택, 다세대주택)
소유자
김용광
감정가 / 최저가
756,000,000원 / 604,800,000원
신청채권자 / 청구
주식회사하나은행 / 873,944,156원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 분석 — 301호가 핵심
임차인
호수
전입
대항력
보증금
정혜린
202호
2019.12.10
없음
미상
강정훈
203호
2019.09.06
없음
미상
안수빈
204호
2020.03.09
없음
미상
권태련
301호
2012.11.12
대항력 有
미상
김대산
402호
2022.03.29
없음
500,000원
⚠️ 대항력 임차인 확인 필요 301호 권태련은 2012.11.12 전입으로 말소기준권리(2012.11.28)보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 임대차관계와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 604,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
8,448,000원
하나은행 근저당
1,058,000,000원
596,352,000원
박의진 가압류
70,000,000원
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분 (604,800,000원)
회차별 매각 시나리오
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모가 커지는 구조입니다.
⛔ 입찰 판단 최저가는 감정가 대비 80%까지 하락했지만, 301호 대항력 임차인 여부와 보증금 확인 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 또한 재매각이며 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 서울 송파구 잠실동 소재, 삼전역 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 지하철9호선 삼전역과 노선버스 이용이 가능합니다.
물건 특성. 2012년 준공, 12세대 규모의 소형 다세대입니다.
환금성. 소규모 다세대 특성상 아파트 대비 거래층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
301호 임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금과 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
402호 임차권등기 확인. 김대산 임차권등기와 보증금 관계를 확인하세요.
재매각 조건. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 조건을 확인해야 합니다.
토지 별도등기. 매각물건명세서 비고의 토지 별도등기 내용을 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도 점유는 남는다”
이 사건은 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다세대 경매에서 가장 중요한 변수는 실제 점유자와 임대차입니다. 특히 301호 권태련의 대항력 가능성은 낙찰 전 반드시 확인해야 하는 핵심 요소입니다. 가격은 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 임차인 확인 없는 응찰은 위험합니다.
