서울동부지방법원 2025타경374. 서울 송파구 문정동 가든파이브라이프 지하 1층 F-B1048호로 표시된 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2009년 11월 13일 설정된 주식회사우리은행의 근저당권으로, 채권최고액은 212,000,000원입니다. 이후 추가된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.
임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당 사항이 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수금액은 0원으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부, 임차인 최우선변제에 따른 배당 영향은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 지1층 에프-비1048호 |
| 물건종류 / 용도 | 분류상 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(도매시장) · 감정평가 이용상태 설명상 피부관리실 영업 중 |
| 면적 | 임차인별 점유 부분 기재 면적 22.68㎡. 목적물의 정확한 호수 및 전유면적은 감정평가서와 원본 서류 대조 필요 |
| 소유자 | 최승희·최영춘·최창용 각 3분의 1 공유. 2025.08.08 상속을 원인으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 80,384,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사우리은행 / 172,262,401원 |
| 말소기준권리 | 2009.11.13 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 명세서 기재사항 | 인수권리 해당 사항 없음 · 법정지상권 해당 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
2009년 11월 13일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2014년 1월 7일의 추가 근저당권과 2025년 8월 18일의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 2025년 8월 8일에는 최승희·최영춘·최창용이 각 3분의 1 지분을 상속받아 공유자로 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 별도 확인
조사된 임차인 2명은 모두 말소기준권리 설정일인 2009.11.13 이후에 전입한 것으로 표시되어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 두 사람의 신고 보증금 합계는 9,000,000원이며 월차임 합계는 700,000원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없고, 아래 금액을 곧바로 배당 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세란 | F-B1048호 기재 · 22.68㎡ | 2019.01.04 | 4,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 확정일자 미상 |
보증기관 승계 없음 배당요구 여부 확인 필요 |
| 최애영 | F-B1048호 기재 · 22.68㎡ | 2024.01.09 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 확정일자 미상 |
보증기관 승계 없음 배당요구 2025.09.11 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있지 않습니다. 점유 부분과 실제 임대차관계, 확정일자 및 배당요구 서류는 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 비율은 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 80,384,000원으로 감정가 157,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 이는 감정가 대비 경매 최저가 비율이지, 실제 거래가격 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 저렴한지 판단할 수 없으므로, 최저가가 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당액 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가의 51.2% |
80,384,000원 | 78,537,088원 | 345,462,912원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 약 41% |
64,307,200원 | 62,749,670원 | 361,250,330원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 33% |
51,445,760원 | 50,119,736원 | 373,880,264원 |
회차별 금액은 채권최고액 212,000,000원씩을 합산한 424,000,000원 기준 시나리오입니다. 실제 채무 잔액과 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있으며, 확정된 배당 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 80,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 등기상 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,846,912원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 212,000,000원 | 78,537,088원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배분 합계 | 424,000,000원* | 80,384,000원 |
* 424,000,000원은 등기상 두 채권최고액을 단순 합산한 값입니다. 을구 2번의 목적물 추가 기재 때문에 실제 채무가 이 금액이라고 확정할 수 없습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재사항 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동, 장지역 남서측에 위치한 것으로 기재되어 있습니다. 주위에는 판매시설·업무시설·아파트단지·법원 등 공공시설과 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근 노선버스 정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·이용. 감정평가서 건물 구조 설명에는 철근콘크리트 구조, 지상 11층·지하 5층, 사용승인일 2008.12.19.로 기재되어 있습니다. 다만 같은 설명의 호수는 F-B1057이므로 대상 F-B1048과의 동일성을 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 용도. 매각물건명세서 비고에는 공부상 판매시설(도매시장)이라고 기재되어 있고, 감정평가 이용상태 설명에는 피부관리실 영업 중이라고 기재되어 있습니다. 도시형생활주택이라는 분류 표기와 함께 실제 사용 용도를 원본 공부와 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 기재에는 2026.08.25까지의 지정기간이 표시되어 있으므로 매각기일 기준 최신 규제 현황을 재확인해야 합니다.
- 환금성. 지하층 상업시설이고 실제 용도와 호수의 일치 여부가 해결되지 않은 상태라면, 주거용 물건과 같은 방식으로 환금성을 가정하기 어렵습니다. 현재 확인된 가격 정보만으로 적정 시세나 매각 후 회수 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 동일성. 등기부·매각물건명세서의 F-B1048과 감정평가서 구조 설명의 F-B1057을 대조하세요. 감정평가 대상과 실제 입찰 대상이 같은 호수인지 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류해야 합니다.
- 용도 확인. 도시형생활주택 분류 표기와 공부상 판매시설(도매시장), 피부관리실 영업이라는 기재를 각각 대조하세요. 실제 사용 용도와 건축물대장상 용도, 해당 용도의 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 박세란·최애영의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 서류 및 보증금 관련 권리를 확인하세요. 대항력 없음이라는 분류만으로 우선변제나 배당 결과까지 확정되는 것은 아닙니다.
- 근저당 확인. 2009년과 2014년의 근저당권이 공동담보·목적물 추가 관계인지, 실제 피담보채무 잔액이 얼마인지 확인하세요. 채권최고액 단순합산을 실제 채무액으로 간주하지 마세요.
- 배당 추산 확인. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류 및 관련 권리 확인 후 판단해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 80,384,000원은 감정가의 51.2%일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 목적물의 호수·용도 확인과 신뢰할 수 있는 가격 비교가 끝나기 전에는 최저가만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 점유·명도. 임차인의 실제 영업 및 점유 현황, 인도 가능 시점, 체납 관리비와 인도 관련 비용을 확인하세요. 인수권리 없음과 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 현장 상태를 서로 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 현재 자료상 매수인 인수금액이 0원이고, 조사된 임차인 2명도 대항력 없는 것으로 분류되어 있다는 점에서 권리 인수 부담은 제한적으로 보입니다. 하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
최저가는 80,384,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격으로 저렴함을 확인할 수 없습니다. 무엇보다 대상 주소의 F-B1048과 감정평가서 구조 설명의 F-B1057이 일치하지 않고, 용도 표기도 서로 다릅니다. 근저당 채권최고액의 단순 합산 역시 실제 채무 잔액과 구별해야 합니다.
결론은 가격보다 원본 대조가 먼저입니다. 목적물 동일성, 실제 용도, 임차인 배당 관계와 피담보채무 잔액을 확인한 뒤에야 적정 입찰가와 투자성을 판단할 수 있습니다.
