서울동부지방법원 2025타경374. 서울 송파구 문정동 가든파이브라이프 지하 1층 에프-비1048호입니다. 사건 분류에는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가서의 이용상태는 공부상 판매시설(도매시장), 현황은 피부관리실 영업 중입니다. 따라서 아파트나 일반 주거용 호실을 전제로 접근하면 안 되고, 실제 입찰 목적과 이용 가능성을 공부·현황 기준으로 다시 확인해야 하는 물건입니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 2009년 11월 13일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 2014년 추가 설정된 우리은행 근저당도 매각으로 소멸합니다. 임차인 박세란의 전입은 2019년 1월 4일, 최애영의 전입은 2024년 1월 9일로 모두 말소기준보다 늦습니다. 두 사람 모두 실제 임차인이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 0원

말소기준은 2009.11.13 우리은행 근저당권입니다. 2014년 우리은행 추가 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 등기상 권리금액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

두 임차인 모두 전입일이 2009년 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 4,000,000원과 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 최애영은 2025년 9월 11일 배당요구를 신청했고, 박세란의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

③ 가격 — 최저가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 100,480,000원, 감정가의 64%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 100,480,000원입니다.

다만 이 물건은 동일 용도·동일 호실군의 실거래 비교 근거를 놓고 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 36% 할인”이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 공부상 판매시설이고 현황 피부관리실인 지하 1층 호실이라는 점을 가격 판단과 함께 보아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,480,000원 가정)

현재 최저가 100,480,000원 가정 시 집행비용 2,206,720원을 제외한 98,273,280원이 1번 근저당에 배당되고, 2번 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 두 근저당의 212,000,000원은 각각 채권최고액이며, 신청채권자의 청구액은 172,262,401원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 송파구 문정동 장지역 남서측. 판매시설·업무시설·아파트단지·법원 등 공공시설·공원이 혼재한 유통상업지역이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 장지역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 판매시설(도매시장), 현황 피부관리실 영업 중입니다. 사건의 용도표시만 보고 주거 전용으로 판단하면 안 됩니다.
• 건물·설비. 사용승인일 2008.12.19. 철근콘크리트 구조이며 공동 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 중앙공급식 냉난방, 소화전, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측 송파대로, 북측 충민로, 서측 법원로가 소재합니다.
• 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 10,600,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 원본 대조. 경매 대상은 에프-비1048호인데 감정요항표 구조 설명에는 에프-비1057호가 적혀 있습니다. 현장·도면·감정평가서 원본을 반드시 대조하세요.
• 용도 확인. 도시형생활주택이라는 사건 표시와 공부상 판매시설·현황 피부관리실이라는 감정 내용이 함께 존재합니다. 실제 사용 가능 용도와 필요한 인허가를 확인해야 합니다.
• 임차인 명도. 박세란·최애영 모두 대항력은 없지만 현재 점유·영업 관계에 따라 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 배당과 인수 구분. 우리은행 채권의 미배당액이 크더라도 그것이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
• 최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 서류를 재확인하세요.
• 가격 검증. 2회 유찰·64%만 보고 싸다고 단정하지 말고, 동일 용도·비슷한 위치의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 물건 성격은 확인 필수”

이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2009년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 박세란·최애영 두 실제 임차인은 모두 그 뒤에 전입했으므로 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단의 난점은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 사건상 용도는 도시형생활주택인데 감정상 공부 용도는 판매시설(도매시장), 현황은 피부관리실이고, 감정요항표 일부에는 본건과 다른 호수인 에프-비1057호가 기재돼 있습니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔어도 이를 실거래 시세와 비교할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원으로 단순하지만, 용도·대상 호실·가격 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근”입니다.