서울동부지방법원 2025타경51294. 광진구 구의동 242-125 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대와 토지입니다. 감정평가서에는 철근콘크리트조 평스라브지붕 건물로 기재되어 있고, 이용상태는 다가구용 단독주택으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 같은 유형으로 간주하지 말고 건축물대장, 등기 형태, 실제 호실 구분 및 점유현황을 함께 확인해야 합니다.
권리관계의 기준점은 2021년 8월 19일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 여러 전세권·근저당권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과, 말소기준권리 이전부터 거주한 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 후순위 채권의 규모보다 임차인별 보증금 및 대항력 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51294 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 242-125 도로명주소: 서울특별시 광진구 아차산로57길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 다가구용 단독주택 이용 기재 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물 · 사용승인일 1997.08.20 |
| 소유자 | 김승진 · 2014.08.04 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 3,032,578,850원 / 1,552,680,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.19 · 을구 8번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 · 2026.11.02 |
| 경매개시결정 | 2025.04.18 현대카드 강제경매개시결정 · 2025.05.07 하나은행 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
말소기준권리인 하나은행 근저당권은 2021년 8월 19일 설정되었으며, 채권최고액은 1,260,000,000원입니다. 이후 등기된 남경구·이병학·고정규의 전세권과 후순위 근저당권, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 인수액 0원으로 단정 금지
임차·점유 신고 항목 가운데 정순이, 최병훈, 김진형, 현재 점유 표시 항목은 전입일이 말소기준권리일인 2021.08.19보다 앞섭니다. 이들 항목은 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금과 계약관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
| 임차인 / 점유 표시 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 검토 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순이 | 미상 | 2015.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 보증금 확인 필요 |
| 고정규 | 201호 | 2022.07.29 | 미상 | 260,000,000원 등기상 전세금 |
전입일 기준 없음 | 미확인 | 전세권 매각소멸 표시 |
| 이병학 | 지층102호 | 2023.12.04 | 미상 | 45,000,000원 등기상 전세금 |
전입일 기준 없음 | 미확인 | 전세권 매각소멸 표시 |
| 김대웅 | 302호 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미확인 | 계약·점유 확인 |
| 최병훈 | 202호 | 2015.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 보증금 확인 필요 |
| 김진형 | 301호 | 2020.12.21 | 2022.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 가능·후순위 검토 | 보증금 확인 필요 |
| 남경구 | 미상 등기 범위: 지층 비01호 |
2022.02.21 | 미상 | 130,000,000원 등기상 전세금 |
전입일 기준 없음 | 미확인 | 전세권 매각소멸 표시 |
| KANG STEVE SHIN | 미상 | 2024.11.22 | 미상 | 미상 | 전입일 기준 없음 | 미확인 | 계약·점유 확인 |
| 지하 | 지하 | 2023.12.04 | 2023.11.20 | 0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
전입일 기준 없음 | 미확인 | 실점유·계약 확인 |
| 현재 | 미상 | 2015.05.11 | 2015.05.11 | 0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
가능·미상 | 가능·금액 미상 | 실제 보증금 재확인 |
등기상 전세금과 점유 조사상의 보증금은 구분했습니다. ‘지하’ 및 ‘현재’로 표시된 항목의 0원은 기재된 수치이며, 실제 임대차계약·보증금이 존재하지 않는다는 최종 확인을 대신하지 않습니다.
김진형은 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 확정일자는 2022.01.28로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 우선변제권 행사 가능성과 실제 배당순위는 구분해 확인해야 하며, 하나은행 근저당권보다 선순위라고 단정할 수 없습니다. 각 임차인의 배당요구 여부와 보증금 액수 역시 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,552,680,000원으로 감정가 3,032,578,850원의 약 51.2%입니다. 그러나 이는 감정가와 최저매각가의 산술 비교일 뿐, 실제 거래가격이나 임차보증금 인수액을 반영한 실질취득가격이 아닙니다. 이 비율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3,032,578,850원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 1,552,680,000원 | 감정가 대비 약 51.2% |
| 4회 유찰 시나리오 | 1,242,144,000원 | 회차 시나리오 금액이며 시세나 입찰 상한은 아님 |
| 5회 유찰 시나리오 | 993,715,200원 | 회차 시나리오 금액이며 시세나 입찰 상한은 아님 |
④ 예상배당표 (매각가 1,552,680,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2%인 17,926,800원으로 추정하고, 근저당권 채권최고액과 등기상 전세금·청구금액을 기준으로 계산했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,926,800원 |
| 1. 하나은행 근저당권 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 2. 남경구 전세권 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 이병학 전세권 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 최해권 근저당권 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 고정규 전세권 | 260,000,000원 | 29,753,200원 |
| 6. 송원용 근저당권 | 330,000,000원 | 0원 |
| 7. 김승민 근저당권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 현대카드 가압류 | 5,000,748원 | 0원 |
| 9. 신한카드 가압류 | 8,831,656원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 | 234,952,107원 | 0원 |
| 11. 토스뱅크 가압류 | 145,651,162원 | 0원 |
| 12. 현대카드 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 13. 하나은행 경매개시결정 청구액 | 4,969,911원 | 0원 |
| 14. 중소기업은행 가압류 | 92,959,481원 | 0원 |
| 15. 서울신용보증재단 가압류 | 7,083,354원 | 0원 |
| 16. 서울보증보험 가압류 | 138,266,190원 | 0원 |
| 17. 국민은행 가압류 | 45,630,959원 | 0원 |
| 18. 하이드로셈 가압류 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
시뮬레이션상 채권자 배당액 합계는 1,534,753,200원이고 집행비용을 포함하면 매각대금 1,552,680,000원 전액이 배분됩니다. 채권 총액 3,018,345,568원 중 미배당액은 1,483,592,368원입니다. 미배당 채권은 채권자의 회수 부족액이며, 그 자체가 매수인 인수금액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재로, 지하철 2호선 구의역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1997.08.20입니다. 외벽 석재 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일, 알루미늄 창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비와 도시가스 난방설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 내부 상태와 실제 설비 작동 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·공장설립제한지역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가서에는 다가구용 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장, 토지·건물 일괄매각 범위, 호실별 구분 및 등기 형태를 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 다수의 임차·점유 관계와 보증금 확인 문제가 있어, 단순한 주거용 물건보다 권리 정리 및 인도 절차의 부담이 커질 수 있습니다. 실제 거래가격과 매각 가능 가격을 별도로 검토하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정순이·최병훈·김진형·현재 점유 표시 항목의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 여부를 원본 자료로 대조하세요.
- 명세서 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 임차인·점유 조사 결과를 함께 검토하세요. 기재만으로 미상 보증금 위험이 해소되었다고 판단하지 마세요.
- 전세권 확인. 남경구 130,000,000원, 이병학 45,000,000원, 고정규 260,000,000원의 등기상 전세권과 배당 및 소멸 여부를 원본 등기부·배당관계 자료로 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 최저매각가에 확정된 인수금액과 취득 관련 비용을 더해 계산하세요. 보증금이 미상인 동안에는 최저가를 실질취득액으로 간주하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 실제 거래가격, 건물의 실제 이용상태, 점유·인도 부담을 반영해 적정 입찰가를 정해야 합니다.
- 건물·토지 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 건축물대장, 등기 형태, 실제 호실 구성 및 내부구조를 확인하세요.
- 추가 비용. 관리비·공과금 체납, 당해세, 최우선변제 관련 사항, 명도 비용과 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 4회 유찰 시 1,242,144,000원, 5회 유찰 시 993,715,200원은 시나리오상의 금액입니다. 이를 실제 시세나 권장 입찰가로 사용하지 말고 매각기일과 최저매각가를 다시 확인하세요.
맺으며 — 최저가보다 실질취득액이 먼저다
이 물건은 감정가의 약 51.2%까지 최저가가 내려왔지만, 그 사실만으로 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후 설정된 다수의 등기 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 말소기준권리 이전 전입 항목 4건의 보증금과 실제 임대차관계가 불확실합니다.
배당 시뮬레이션의 미배당 채권액 1,483,592,368원은 채권자 회수 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 반대로 배당 시뮬레이션에 인수액이 0원으로 기재되어 있다는 이유만으로 미상 임차보증금 위험을 배제할 수도 없습니다. 실거래가격과 실질취득액을 비교할 근거가 확정되기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
