서울동부지방법원 2025타경51294. 광진구 구의동 242-125의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정평가상 건물은 지하1~3층 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1997.08.20입니다.
등기 권리의 기준점은 2021.08.19 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 이 권리 이후 설정된 전세권·근저당권·가압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 임차관계입니다. 2015년과 2020년에 전입한 점유자가 확인되고 일부는 보증금이 확인되지 않아, 배당 후 남는 보증금이 있는지 여부를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51294 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 242-125 · 서울특별시 광진구 아차산로57길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지하1~3층 다가구용 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 · 사용승인일 1997.08.20 |
| 소유자 | 김승진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,032,578,850원 / 1,940,850,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 청구액 | 4,969,911원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 토지, 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인
임차·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순이 | 미상 | 2015.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 고정규 | 201호 | 2022.07.29 | 미상 | 미상 | 2025.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병학 | 지층102호 | 2023.12.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대웅 | 302호 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병훈 | 202호 | 2015.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진형 | 301호 | 2020.12.21 | 2022.01.28 | 미상 | 2025.06.30 | 있음 | 가능 | 없음 |
| 남경구 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KANG STEVE SHIN | 미상 | 2024.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하 | 미상 | 2023.12.04 | 2023.11.20 | 미상 | 2025.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 미상 | 2015.05.11 | 2015.05.11 | 미상 | 2025.05.07 | 있음 | 가능 | 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 앞선 경우라도 보증금·계약관계가 확인되지 않으면 매수인이 실제로 떠안을 금액을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부와 실제 점유, 계약서, 보증금, 배당 후 잔액을 함께 확인해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 감정가 할인율과 안전마진은 별개
현재 최저매각가는 1,940,850,000원으로 2회 유찰된 회차이며, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커집니다. 다만 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 확보됐다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,940,850,000원 | 1,919,041,500원 | 1,099,304,068원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 1,552,680,000원 | 1,534,753,200원 | 1,483,592,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 1,242,144,000원 | 1,227,322,560원 | 1,791,023,008원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,940,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,808,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,260,000,000원 | 1,260,000,000원 |
| 3. 전세권 · 남경구 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이병학 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 5. 근저당 · 최해권 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 6. 전세권 · 고정규 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 7. 근저당 · 송원용 | 330,000,000원 | 154,041,500원 |
| 8. 근저당 · 김승민 | 50,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,018,345,568원 | 1,919,041,500원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송원용 근저당부터 미배당이 발생하고 그 뒤 김승민 근저당 및 후순위 가압류·경매개시 채권은 배당 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 1,099,304,068원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철2호선 구의역 북동측 인근으로, 주위는 단독·다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임, 창호는 알루미늄 창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비와 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 대공방어협조구역·공장설립제한지역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 점유자 확인. 정순이·최병훈의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유현황, 전입 유지 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 김진형 관련 배당 확인. 2020.12.21 전입, 2022.01.28 확정일자와 배당요구가 확인되므로 실제 보증금과 예상 배당액을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 ‘현재’ 표기 확인. 2015.05.11 전입·확정일자와 배당요구가 기재된 행의 실제 임차인 및 보증금 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권과 실제 점유 구분. 남경구·이병학·고정규의 전세권은 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 실제 점유·배당요구와 명도관계는 별도로 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 본건은 토지와 건물을 함께 매각합니다. 토지이용계획과 건물 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰가 상한은 별도의 현장·거래가격 검토 후 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 임대차 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.08.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하고 보증금이 확인되지 않은 이상, 권리분석을 “인수 0원 확정”으로 끝내서는 안 됩니다. 특히 정순이·최병훈은 대항력 가능 여부를 원본 계약관계까지 확인해야 하고, 김진형과 매각물건명세서의 ‘현재’ 표기 행도 보증금과 배당 후 잔액을 점검해야 합니다. 또한 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
