서울동부지방법원 2025타경51371. 광진구 중곡동 76-15 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 주택이지만, 현황은 벽돌 및 판넬조 판넬지붕의 지하 1층·지상 4층 다가구주택 12세대로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.06.27. 설정된 주식회사한국비즈니스금융대부의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다.

문제는 그 뒤입니다. 일반적인 후순위 권리라면 매각으로 소멸하는 흐름을 먼저 보게 되지만, 이 사건은 매각물건명세서가 8건의 주택임차권등기를 별도로 특정해 “매수인에게 대항할 수 있다”고 명시했습니다. 따라서 전입일만 보고 단순히 “말소기준 뒤이므로 전부 소멸”로 결론 내리면 안 됩니다. 입찰 판단은 명세서 문언에 따라 미배당 보증금 인수 가능성을 전제로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘임차권 인수’가 핵심

② 임차인·임차권 분석 — 실제 임차관계 12명, 인수 명시 8건

확인되는 임차관계는 12명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 아래 8명은 등기된 주택임차권이 현재 남아 있고, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 직접 특정됐습니다. 따라서 대항력 표시는 단순 전입일 계산이 아니라 명세서 기재를 우선해 표시했습니다.

③ 실질취득 — 5.71억 낙찰가만 보면 안 된다

현재 회차 최저가는 571,176,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 8,111,760원과 말소기준 근저당권 390,000,000원을 먼저 반영하고 있습니다. 이 두 항목만 차감하면 남는 금액은 173,064,240원입니다.

인수 명시 임차권의 보증금 합계 970,000,000원 중 이 173,064,240원이 전부 임차인 배당으로 사용된다고 가장 유리하게 가정해도, 남는 미변제 보증금은 최소 796,935,760원입니다. 따라서 현재 최저가에서의 실질 부담은 571,176,000원 + 796,935,760원 = 1,368,111,760원 이상으로 봐야 합니다.

④ 제공 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 571,176,000원 가정)

위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 표시한 것입니다. 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 주택임차권 8건의 보증금 배당·미배당은 이 표에 반영돼 있지 않으므로, 이 표의 “소유자 잔여 73,064,240원”만 보고 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당여력 감소를 먼저 본다

현재 시뮬레이션에서는 일반 채권 490,000,000원이 모두 배당되지만, 한 차례 더 유찰되면 40,028,608원, 두 차례 더 유찰되면 130,365,097원의 미배당이 생깁니다. 이와 별개로 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권 8건의 보증금 문제가 남아 있으므로, 회차가 내려갈수록 “싼 가격”보다 “줄어드는 배당재원”을 먼저 봐야 합니다.

⑥ 건물 현황 — 공부보다 큰 12가구 다가구

• 현황 이용. 다가구주택 12가구로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 공부상 벽돌조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 주택이나, 현황은 벽돌 및 판넬조 판넬지붕 지하 1층·지상 4층 주택입니다.
• 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에는 건축물대장(갑)상 위반건축물 표시가 있다고 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수 설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 중곡4동주민센터 동남측 인근이며, 소규모 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하지만 접면도로가 좁아 차량통행은 어렵습니다. 인근에 버스정류장이 있고 남측 원거리에 지하철 5호선 아차산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 환금성 부담. 12가구 다가구주택, 좁은 접면도로, 위반건축물 표시, 제시외 건물, 다수 임차권 인수 문제가 함께 존재합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권 8건 원본 확인. 을구 4·5·6·7·8·9·11·13번이 매각물건명세서에 매수인 대항 가능 권리로 기재돼 있는지 최종 명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 배당 예상액 개별 산정. 각 임차권자의 확정일자·배당요구·배당순위를 기준으로 실제 예상배당액을 다시 계산해야 합니다. 매수인 인수액은 그 미배당액입니다.
• 보증금 합계 970,000,000원. 최저가 571,176,000원보다 인수 명시 임차권 보증금 총액이 훨씬 큽니다. 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
• 이동창 임차권. 임차보증금 130,000,000원이나 확정일자가 없으므로 배당순위와 인수액을 특히 확인해야 합니다.
• 미상 임차관계 4명. 박선정·최덕묵·심영민·최선영은 보증금 등 조건이 미상인 부분이 남아 있어 명도·점유관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 공부상 지상 2층과 현황 지상 4층의 차이, 위반건축물 표시, 제시외 건물의 범위를 현장과 건축물대장으로 대조해야 합니다.
• 도로 조건 확인. 감정평가에서 접면도로가 좁아 차량통행이 어렵다고 평가됐으므로 실제 진입성과 주차·관리 여건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”보다 “970,000,000원 임차권”을 먼저 보라

감정가 892,462,640원이 두 번 유찰돼 571,176,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 그런 방식으로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서가 8건의 주택임차권을 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시했고, 현재 기재된 보증금 합계가 970,000,000원입니다.

현재 매각가와 제공 배당조건을 기준으로 집행비용과 말소기준 근저당을 제외한 금액을 전부 임차인 배당에 투입한다고 가장 유리하게 잡아도 미변제 보증금은 최소 796,935,760원이 남고, 실질 부담은 1,368,111,760원 이상이 됩니다. 여기에 위반건축물 표시, 공부상 2층·현황 4층, 제시외 건물, 좁은 접면도로까지 겹칩니다. 최저가만 보면 2회 유찰 물건이지만, 권리와 물건 상태까지 보면 고난도 인수형 사건입니다.