대전지방법원 2025타경20392. 논산시 성동면 삼산리 181-6의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 감정 당시 주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 경량철판지붕 단층 구조입니다. 등기상 지붕은 시멘트기와지붕이지만 현황은 경량철판지붕으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 이정순으로, 2021.10.07 매매를 원인으로 2021.10.19 소유권을 취득했습니다.
표면적인 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 37,168,720원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 17,423,000원, 감정가의 46.88%입니다. 하지만 동일하거나 유사한 주택·토지의 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 수익 여력이 크다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 토지 경계와 점유, 제시외건물, 농지취득자격증명 문제를 해결해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 삼산리 181-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 경량철판지붕 단층 · 급배수·급탕·위생·난방설비 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 298.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 34,000원/㎡ |
| 소유자 | 이정순 (2021.10.19 소유권이전 · 2021.10.07 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 37,168,720원 / 17,423,000원 (2회 유찰 · 감정가의 46.88%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 11,002,418원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 기준권리는 원본 재확인
을구 1번 성동단위농업협동조합 근저당권은 1985.11.18 설정됐으나, 2001.12.21 해지를 원인으로 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현존 등기 흐름상 최초의 말소기준권리 후보는 2025.03.11 신한카드 가압류이며, 이후 강제경매개시결정과 다올저축은행·흥국생명보험의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·인수 — 확인된 임차인은 없지만, 점유관계는 미상
확인된 임차인은 없고 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐고, 목록2 토지 일부는 타인이 점유하고 있으며 일부는 현황도로와 제시외건물의 건부지로 이용 중입니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 사실과 “명도·점유 문제가 없다”는 결론은 동일하지 않습니다.
③ 토지·제시외건물 — 이 사건의 핵심 위험
| 쟁점 | 확인 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 주택과 토지를 함께 매각 | 각 목록의 현황·점유·제한을 함께 검토해야 함 |
| 지적도상 맹지 | 목록2가 지적도상 맹지 | 법적 통행로와 실제 진입 경로 확인 필요 |
| 현황도로·타인 점유 | 목록2 일부가 현황도로, 일부 타인 점유 | 사용 가능한 면적과 배타적 이용 범위가 달라질 수 있음 |
| 제시외건물 | 목록2·3 일부가 제시외건물의 건부지이며 제시외건물은 매각 제외 | 토지만 취득하고 건물 소유권은 취득하지 못할 수 있음 |
| 법정지상권 | 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명 | 성립 시 토지 사용·철거·명도에 제한 가능 |
| 농지취득자격증명 | 목록3에 농지취득자격증명 필요 | 매각결정기일까지 미제출하면 매수보증금 몰수 |
| 공부와 현황 차이 | 건물 지붕과 토지 이용상태가 공부와 다름 | 현황측량·관계기관 확인 필요 |
목록3의 최저매각가격은 제시외건물이 소재하는 데 따른 소유권 제한을 감안한 평가금액입니다. 즉 현재 최저가에는 이미 일정한 제한이 반영돼 있지만, 그 사실이 법정지상권·철거·점유 문제가 해결됐다는 뜻은 아닙니다. 특히 인접 도로와 토지 일부 현황도로의 정확한 경계가 육안으로 명확하지 않아 별도 측량이 필요하다고 조사됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 713,614원 |
| 성동단위농업협동조합 근저당 | 미상 | 0원 |
| 신한카드 주식회사 가압류 | 3,938,213원 | 3,938,213원 |
| 주식회사 오케이저축은행 | 11,002,418원 | 11,002,418원 |
| 주식회사다올저축은행 가압류 | 11,708,168원 | 1,768,755원 |
| 흥국생명보험주식회사 가압류 | 3,037,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 29,686,422원 중 16,709,386원이 배당되고, 12,977,036원이 미배당되는 추정입니다. 신청채권자 오케이저축은행의 청구액 11,002,418원은 현재 회차에서 전액 배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성동면사무소 남측 인근의 면소재지 부근 주택지대로, 단독주택·전·답 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 형상. 평지의 사다리형 토지로 기재됐으며, 토지 정보상 도로접면은 세로한면(가)입니다. 다만 목록2는 지적도상 맹지로 기재돼 목록별 도로 조건을 구분해 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 도로와 현황도로의 정확한 경계·위치가 육안으로 명확하지 않아 국가공인기관의 측량이 필요할 수 있습니다.
- 환금성. 주택과 토지, 농지취득자격증명 대상 토지, 제시외건물 문제가 결합된 물건으로 일반 주택보다 매수자 검토 항목이 많습니다. 2회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록3에 대한 발급 가능 여부와 제출 일정을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 현황측량. 목록2·3의 경계, 현황도로, 타인 점유 범위, 제시외건물의 정확한 위치를 측량으로 특정하세요.
- 제시외건물 소유자 확인. 건물 소유자와 토지 사용권원, 철거·인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 토지와 제시외건물의 소유권 변동 시점과 동일인 소유 여부를 등기·건축물 자료로 대조하세요.
- 진입로 권리 확인. 목록2의 지적도상 맹지 기재와 실제 차량 출입 상황이 다른 이유를 확인하고 법적 통행권을 검토하세요.
- 점유 조사. 임대관계 미상이며 토지 일부 타인 점유가 기재돼 있으므로 현장 방문과 점유자 면담이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 1985년 근저당권과 2001년 말소 기록, 2025년 가압류 순위를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 측량·명도·법률검토 비용과 이용 제한을 반영하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 배당 추정상 매수인 금전 인수가 0원이고, 현재 최저가도 감정가의 46.88%까지 내려와 있습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 목록2의 지적도상 맹지와 타인 점유, 현황도로, 매각 제외 제시외건물, 법정지상권 성립 여부 불명, 목록3 농지취득자격증명 의무가 동시에 존재합니다.
특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 몰수되고, 제시외건물에 법정지상권이 성립하면 낙찰 후에도 토지를 자유롭게 이용하지 못할 수 있습니다. 금전 권리는 비교적 단순하지만 물건 자체의 사용·점유·절차 위험은 높은 사건입니다. 측량, 농취증 발급 가능성, 제시외건물 권리관계와 진입로를 입찰 전에 확정하지 못한다면 최저가가 더 낮아져도 보수적으로 접근해야 합니다.
