서울동부지방법원 2025타경51764. 광진구 자양동 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 제1층 제119호로, 감정평가 당시 근린생활시설(상호 ‘끌랩’)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 810,000,000원이고 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 518,400,000원, 감정가의 64%입니다. 다만 본건은 단순히 “64%까지 내려온 상가”로만 보면 안 됩니다. 현황조사상 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 별도로 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 정보도 존재하기 때문입니다.
현재 배당 계산에서 확인되는 매수인 인수액은 5,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 최저가 518,400,000원에 인수액 5,000,000원을 더한 523,400,000원입니다. 다만 ‘스앤케’ 점유 정보는 보증금과 전입일이 확인되지 않았으므로, 이 금액만으로 최종 인수 위험이 모두 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51764 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양동 861 자양호반써밋아브뉴프랑센트럴 1층119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호 : 끌랩) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제119호 · 사용승인일 2021.08.30 |
| 소유자 | 김화경 · 2022.08.31 소유권이전 · 거래가액 875,227,050원 |
| 감정가 / 최저가 | 810,000,000원 / 518,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 622,051,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 분리해서 봐야 한다
자료상 말소기준권리는 2024.11.27 주식회사명성벤쳐캐피탈대부의 근저당권 75,000,000원으로 산정되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 광진구 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2022.08.31 북서울농업협동조합 근저당권 720,000,000원은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되고, 2026.05.26에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 대한 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스앤케이웰니스 대표 신홍석 | 119호 32.37평방미터 | 2023.09.04 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 5,000,000원 인수 |
| 스앤케 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 번째 점유 정보인 스앤케는 주거 이용으로 기재되어 있으나 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 서로 대조해 동일 점유자인지, 별도 점유자인지까지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 518,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,584,000원 |
| 인수 · (주)에스앤케이웰니스 대표 신홍석 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사명성벤쳐캐피탈대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 435,816,000원 |
현재 회차 계산상 집행비용 7,584,000원과 말소기준 근저당 75,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 435,816,000원입니다. 대항력 임차 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 5,000,000원은 그대로 남는다
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 518,400,000원 | 5,000,000원 | 523,400,000원 | 435,816,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 414,720,000원 | 5,000,000원 | 419,720,000원 | 333,172,800원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 331,776,000원 | 5,000,000원 | 336,776,000원 | 251,331,136원 |
보증금 5,000,000원은 현재 최저가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 총 취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 확인 범위에서는 매 회차마다 낙찰가에 5,000,000원을 더한 금액이 실질취득액이 됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 ‘스앤케’ 점유 정보가 별도로 남아 있으므로, 향후 회차가 낮아져도 확인되지 않은 임차 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·7호선 환승역인 건대입구역 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근에 건대입구역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정조사 당시 제1층 제119호를 근린생활시설, 상호 ‘끌랩’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물이며 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 북측 약 16m, 남측·서측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 확인. (주)에스앤케이웰니스 대표 신홍석의 전입일 2023.09.04, 보증금 5,000,000원 및 실제 점유 상태를 원문과 현장에서 재확인하세요.
- ‘스앤케’ 실체 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 주거 점유 정보가 별도로 있어 동일 점유자인지 별도 임차인인지 확인이 필요합니다.
- 인수액 기준. 현재 확인 인수액은 5,000,000원이며, 현재 회차의 확인 실질취득액은 523,400,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 근린시설 환금성. 실제 임대료·공실·업종 제한·상권 내 유사 점포 거래 및 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022.08.31 북서울농업협동조합 근저당의 말소 표기와 2026.05.26 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기 관계를 최신 등기부에서 직접 대조하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 810,000,000원에서 518,400,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 임차 관계를 봐야 합니다. 확인된 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 별도의 ‘스앤케’ 점유 정보는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
따라서 현재 회차의 확인 실질취득액은 523,400,000원이지만, 이 숫자가 최종 상한이라고 단정할 단계는 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위는 검증되지 않았습니다. 등기권리 자체는 정리 구조가 비교적 명확하지만, 임차 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞는 물건입니다.
