부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경51785 · 서울동부지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 50.40㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

622,009,999원 6억 2,200만 감정가 685,000,000원

감정가의 90% 2026-08-10 낙찰

최저매각가 548,000,000원 최저가 대비 +13%

낙찰일

08-10 낙찰 완료

서울동부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

5,480만원

최저가의 10% · 54,800,000원

실거래 대비

▼ 16.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 7.42억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리는 없지만 임차권등기·선순위 권리 정리와 시세 대비 높은 신건 가격이 핵심입니다.

가격 최저가 685,000,000원은 최근 실거래 평균 564,250,000원의 121.4%로 신건 가격 메리트 없음
권리 임차권등기 방용배 보증금 50,000,000원은 대항력 없음으로 인수 대상 아님
리스크 말소기준 이후 권리는 소멸하나 선순위 전세권·근저당 등 권리 흐름 확인 필요

한 줄 평 임차권등기는 존재하지만 대항력 없음으로 매수인 인수는 없습니다. 다만 신건 최저가 685,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균 564,250,000원보다 높아, 권리보다 가격 검증이 먼저 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

685,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

564,250,000원

동일 50.4㎡ 최근 4건

최저가 ÷ 시세

121.4%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

임차보증금 인수 없음

서울동부지방법원 2025타경51785. 송파구 방이동 신동아타워 11층 1106호 아파트입니다. 권리 구조는 오래된 권리들이 존재해 겉보기에는 복잡하지만, 현재 경매의 기준권리는 2023년6월15일 강릉시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.

다만 주의할 부분은 가격입니다. 신건 최저가가 감정가와 동일한 6.85억인데 최근 동일 면적 거래 평균은 5.6425억입니다. 권리상 안전하다고 해서 곧바로 저가 매수 기회가 되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	서울동부지방법원 2025타경51785 (임의경매)
소재지	서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 11층1106호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 50.40㎡ · 주거용 이용
소유자	김대곤
감정가 / 최저가	685,000,000원 / 685,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	강릉시수산업협동조합 / 462,287,239원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 없다

✅ 임차인 분석 방용배의 임차권등기는 존재하지만 전입신고일(2024.01.22)이 말소기준권리(2023.06.15) 이후이므로 대항력 없음. 매수인 인수 대상이 아닙니다.

② 임차인 표

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
방용배	50,000,000원	없음	미상	없음

③ 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요

동일 단지 신동아타워, 동일 면적 50.4㎡ 최근 거래 4건 기준입니다.

거래월	층	거래가
2026.03	21	500,000,000원
2024.11	16	512,000,000원
2021.09	21	650,000,000원
2021.08	11	595,000,000원
평균	4건	564,250,000원

최근 거래 범위는 5억~6.5억이며 평균은 564,250,000원입니다. 최저매각가 685,000,000원은 평균 대비 121.4%입니다. 신건 응찰은 가격 메리트가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	9,250,000원
하이웨이브주식회사 전세권	95,000,000원
삼성생명보험주식회사 근저당	66,000,000원
우리은행 근저당	72,000,000원
국민은행 근저당	48,000,000원
신한은행 근저당	330,000,000원
애큐온저축은행 근저당	64,750,000원
잔여	0원

매각대금 배분 (6.85억)

감정가 vs 실거래 평균

감정가가 최근 실거래 평균보다 높아 신건 가격 경쟁력이 낮습니다.

⛔ 가격 관점 권리상 인수 위험은 없지만, 감정가 685,000,000원은 최근 실거래 평균 564,250,000원을 크게 웃돕니다. 신건 가격 그대로 접근하기보다 실제 거래 흐름과 유찰 여부를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 기준. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 실거래 평균 564,250,000원과 비교해야 합니다.
임차권 확인. 방용배 임차권등기는 대항력 없음으로 인수 위험은 없으나 배당 절차 확인이 필요합니다.
권리 흐름. 말소기준 이후 강릉시수산업협동조합 권리는 매각으로 소멸합니다.
건물 상태. 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있어 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 없음 ≠ 싸다”

이 물건은 법률상 인수 부담은 낮습니다. 임차권등기는 있으나 대항력이 없어 매수인이 보증금을 떠안을 구조가 아닙니다. 하지만 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정가와 최저가가 동일한 신건 상태에서 실거래 평균보다 높은 가격이라면, 안전성과 별개로 가격 매력은 떨어집니다. 권리는 정리 가능, 가격은 신중 검토 대상인 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 없지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 송파 신동아타워 1106호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 없다

② 임차인 표

③ 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요

④ 예상배당표 (매각가 685,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음 ≠ 싸다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	6억 8,500만원
2	2026-08-10	대기	5억 4,800만원