116,800,000원
서울동부지방법원 2025타경51793. 서울 강동구 길동 ‘아스테르오피스텔’ 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2018.05.21입니다. 소유자는 주식회사로이넥스건설입니다.
권리분석의 중심은 등기부상 을구 3번 주택임차권 한성민입니다. 임대차계약일 2022.01.11, 점유개시일 2022.02.26, 주민등록일 2022.03.02, 확정일자 2022.01.11이고 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.09 신용보증기금 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 진황도로43길 13-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2018.05.21 |
| 소유자 | 주식회사로이넥스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 116,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한성민 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 먼저다
등기부상 2018.05.30 수협은행 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐지만 2019.01.29 일부포기로 말소돼 현재 말소기준권리로 작동하지 않습니다. 현재 자료상 말소기준은 2025.05.09 신용보증기금 가압류 42,120,000원입니다. 그보다 앞서 한성민이 2022.03.02 주민등록을 마쳤고, 확정일자도 2022.01.11이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한성민 | 건물 4층 402호 17.15㎡ 전부 주거(임차권등기) | 2022.03.02 | 2022.01.11 | 160,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
한성민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2025.01.16 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 다만 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제액이 남으므로, 현 회차 기준 45,635,200원의 인수 부담을 전제로 접근해야 합니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 116,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,435,200원 |
| 1. 임차인 한성민 보증금 | 160,000,000원 | 114,364,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 42,120,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한성민 | 160,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | - | 45,635,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지 않아 45,635,200원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 45,635,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 68,641,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 74,752,000원 | 73,006,464원 | 86,993,536원 |
⑤ 등기상 후순위 권리
2025.05.09 신용보증기금 가압류 42,120,000원이 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 2025.05.20 주식회사오케이저축은행 등의 가압류 500,000,000원, 2025.07.17 한성민의 강제경매개시결정, 2025.07.25 국민건강보험공단 압류, 2026.01.15 국의 압류가 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 2023.06.15에는 이 호실에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 이 등기는 임차권 인수 문제와 별개로 입찰 전 원문과 관련 행정상태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동역 남서측 인근. 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 길동역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 기본적인 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 3필 일단의 등고평탄한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중이며 북서측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 6,705,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 116,800,000원이 아니라 대항력 보증금 160,000,000원 수준을 가격판단의 출발점으로 보세요.
- 임차권 원본 재확인. 한성민의 주민등록 2022.03.02, 확정일자 2022.01.11, 보증금 160,000,000원 및 배당요구 내역을 등기부·명세서와 다시 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 한성민이 임차인이면서 경매신청채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 법원 기록과 제출문건을 확인하세요.
- 인수액 시나리오 확인. 현재 45,635,200원, 2회 유찰 시 68,641,920원, 3회 유찰 시 86,993,536원으로 미배당액이 커집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.15 기재된 민간임대주택 관련 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 예상배당 자료를 토대로 한 분석이므로 입찰 전 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “보증금”을 봐야 한다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 146,000,000원에서 최저가 116,800,000원으로 내려왔다는 숫자입니다. 일반적인 물건이라면 1회 유찰이 가격 메리트가 될 수 있지만, 이 호실에는 대항력 있는 보증금 160,000,000원의 임차인이 있습니다. 현재 회차에서도 45,635,200원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하며, 다음 회차로 내려가면 그 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 물건은 “116,800,000원짜리 오피스텔”이 아니라 실질적으로 약 160,000,000원 수준의 취득 부담을 가진 물건으로 봐야 합니다. 감정가 146,000,000원보다도 실질취득 수준이 높고, 별도 실거래 자료도 없어 가격상 할인 근거를 확인할 수 없습니다. 권리상 핵심은 명확합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수한다. 최저가가 더 떨어진다고 이 구조 자체가 좋아지는 것은 아닙니다.
