서울동부지방법원 2025타경51811. 천호동 105-7 ‘공감채’ 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다중주택으로 이용 중이며 지하1층부터 2층까지 각 2개호, 3층 3개호, 옥탑층 다락이 있는 지하1층·지상3층 철근콘크리트 건물입니다. 소유자는 이에프투자주식회사이고, 말소기준은 2023.05.02. 강구수산업협동조합 근저당권 1,238,400,000원입니다.

등기상 가압류 2건과 경매개시결정, 국세 압류, 후순위 주택임차권 2건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부 자체보다 여러 호실의 실제 점유관계입니다. 확인된 점유·임차인은 9명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차·점유자 9명으로 봅니다. 이 가운데 6명은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 3명은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 확인 없이 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다

말소기준은 2023.05.02. 설정된 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2024년 공감종합건설 331,800,000원 가압류와 솔지건설 69,000,000원 가압류가 붙었고, 2025.07.22. 강구수산업협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 이후 근저당권은 2025.11.28. 우리치대부주식회사로 확정채권양도에 따라 이전됐고 같은 날 고창군수산업협동조합이 근저당권부채권에 질권을 설정했습니다.

후순위 임차권등기도 있습니다. 김채울은 보증금 30,000,000원, 김지혜는 보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했지만 두 사람 모두 주민등록일이 2023.05.02. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 두 임차권은 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석되며 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유자 9명

전입일이 확인된 6명은 모두 2023.05.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김채울과 김지혜는 임차권등기까지 마쳤지만 역시 후순위입니다. 반면 김용규·모씨(익명)·거주자는 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 김용규는 보증금 3,000,000원이 확인되므로 소액임차인 관련 배당요건 해당 여부도 원문과 기준시점을 다시 대조해야 합니다.

③ 유찰 구조 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가는 1,405,166,520원, 현재 최저매각가는 899,306,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 구간입니다. 추가 유찰 시 계산된 매각가 시나리오는 3회 유찰 719,444,800원, 4회 유찰 575,555,840원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 899,306,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 11,393,060원을 제외한 887,912,940원이 선순위 근저당 배당으로 계산되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,639,200,000원 중 751,287,060원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천동초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다중주택으로 이용 중이며 지하1층~2층은 각 2개호, 3층은 3개호, 옥탑층은 다락입니다.
• 건물설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있고, 외벽은 타일붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형 토지이며 토지면적은 116㎡, 공시지가는 3,719,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함되고, 지목이 도로인 부분에는 2029.09.09.까지 토지거래계약허가구역 지정 내용이 있습니다.
• 대지면적 차이. 등기상 116㎡와 일반건축물대장상 108㎡가 8㎡ 차이 나며, 그 8㎡는 도로후퇴부분으로 조사돼 감정평가에 포함됐습니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 1층 건축물 현황도상 공동취사장 부분은 현재 102호 주택으로 이용 중인 것으로 추정됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 3명 확인. 김용규·모씨(익명)·거주자의 최초 전입일과 실제 점유개시일을 확인해 2023.05.02. 이전인지 반드시 대조해야 합니다.
• 호실별 임대차 원본 확인. 9명의 호실·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 개별 계약서와 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
• 김용규 보증금 확인. 보증금 3,000,000원·차임 830,000원이 확인된 만큼 소액임차인 배당요건 해당 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 근저당 채권관계 확인. 경매개시 후 근저당권이 우리치대부주식회사로 이전되고 고창군수산업협동조합 질권이 설정됐으므로 최신 등기와 배당요구 채권자를 대조해야 합니다.
• 토지 8㎡ 차이 확인. 등기 116㎡와 건축물대장 108㎡의 차이인 도로후퇴 8㎡가 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
• 102호 현황 확인. 건축물 현황도상 공동취사장 부분이 현황 102호 주택으로 사용 중인 것으로 추정되므로 실제 구조·사용승인·임대현황을 대조해야 합니다.
• 다수 점유자 명도비용 반영. 인수권리와 별개로 다중주택 특성상 여러 점유자와 동시에 명도·인도 협의를 진행할 가능성을 비용과 일정에 반영해야 합니다.
• 64% 할인율 과신 금지. 최저가 899,306,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 건물 상태·임대수익·토지가치까지 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유자의 확인이다

이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준이 분명하고 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다중주택 전체를 일괄매수하는 사건에서 실제 임차·점유자가 9명이고, 그중 3명의 대항력이 미상이라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다.

또한 2회 유찰로 최저가가 899,306,000원까지 낮아졌다는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐, 그 자체로 시장가격보다 싸다는 의미가 아닙니다. 여기에 다수 점유자 명도, 대지면적 8㎡ 차이, 102호의 현황 이용, 근저당 채권관계 변경까지 함께 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 확인할 임차·점유관계는 많다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률보다 미상 임차관계를 얼마나 확실히 해소한 뒤 가격을 산정하느냐에 있습니다.