서울동부지방법원 2025타경51815. 천호동 다성이즈빌 12층 1204호, 전용 26.86㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권입니다. 윤희남은 2022.02.14 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.11, 보증금은 355,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.02.21 등기됐으며, 말소기준인 경기신용보증재단 가압류(2024.11.13)보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 248,960,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 4,285,440원을 제외한 244,674,560원이 윤희남 보증금에 배당되고, 데이터상 부족분은 110,325,440원입니다. 통상적 권리분석만 적용하면 이 부족분을 낙찰자가 인수하여 총 취득부담이 약 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 12층 1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.86㎡ · 지하1층·지상12층 건물의 12층 |
| 소유자 | 김백준 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 248,960,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준은 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원입니다. 그보다 앞선 2024.02.21 윤희남 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후의 강제경매개시결정과 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 가압류 526,530,000원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 확약이 없다면 선순위 임차권이 핵심 인수권리지만, 이번 사건은 확약으로 그 잔존 청구를 실질적으로 제거한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희남 | 1204호 전부 · 주민등록/점유 2022.02.14 · 확정일자 2022.01.11 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 성명 미상 | 1204호 · 월세 1,150,000원 · 전입일 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
* 윤희남은 룰상 현재 최저가에서 미배당 110,325,440원이 계산되지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체는 3.30억 지표보다 낮다
다성이즈빌의 확인된 거래는 2024.06 전용 23.38㎡·10층의 330,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 26.86㎡라 면적이 정확히 일치하는 비교표본은 아닙니다. 제공된 최근 거래지표와 최근 12개월 평균은 모두 330,000,000원이며, 현재 최저가 248,960,000원은 그 금액의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 23.38㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 최근 거래지표 | — | 1건 | 330,000,000원 |
윤희남 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득 기준은 248,960,000원이며, 330,000,000원 거래지표보다 81,040,000원 낮습니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고 면적도 23.38㎡로 대상 26.86㎡와 일치하지 않으므로, 75.4%라는 숫자만으로 시세차익을 확정할 수는 없습니다. 특히 미상 점유자의 권리관계가 확인되기 전에는 이 할인폭을 온전히 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,285,440원 |
| 1. 임차인 윤희남 보증금 | 355,000,000원 | 244,674,560원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이케이미래강동PFV | 526,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤희남 보증금 부족분은 110,325,440원입니다. 다만 2026.06.26 제출된 확약으로 대항력 및 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 실지조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 26.86㎡입니다.
- 입지. 천호3동주민센터 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·업무시설·각종 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상12층 건물의 12층이며 승강기·주차·개별난방·소화·화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다성이즈빌은 20세대, 2021.10.27 사용승인 물건으로 확인 거래표본이 1건에 그쳐 시세 판단의 표본 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 존재하는지 최종 확인해야 합니다.
- 윤희남 임차권 말소 절차. 확약에 따른 임차권등기 말소 동의의 범위와 낙찰 후 말소 진행에 필요한 절차를 확인하세요.
- 성명 미상 점유자 확인. 전입신고일 미상 상태이므로 전입세대열람, 현장 점유, 임대차계약서 및 확정일자 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 330,000,000원 거래는 전용 23.38㎡이고 대상은 26.86㎡입니다. 면적·층·상태 차이를 반영한 추가 시세조사가 필요합니다.
- 반복 유찰 원인. 단지 경매 평균 유찰 2.4회라는 숫자만 보고 단순 할인으로 해석하지 말고 권리·점유·상품성 요인을 함께 점검하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 매수인 부담으로 이어질 수 있는 항목을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·확약서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 권리가 완전히 끝난 것은 아니다”
이 물건의 첫인상은 선순위 보증금 355,000,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 최저가 248,960,000원에서 미배당 110,325,440원을 매수인이 떠안아 실질부담이 크게 올라가는 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권까지 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출해 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됐습니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득 기준은 248,960,000원으로 볼 수 있고, 330,000,000원 거래지표보다 낮습니다. 다만 비교거래가 대상과 동일 면적이 아니고 표본도 1건뿐이며, 무엇보다 확약 대상 밖의 성명 미상 점유자가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “3.55억 보증금 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “64%까지 떨어졌으니 곧바로 안전한 급매”도 아닙니다. 주된 권리는 확약으로 풀렸지만 미상 임차인을 확인해야 비로소 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.
