서울동부지방법원 2025타경51815. 서울 강동구 천호동 다성이즈빌 12층 1204호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 389,000,000원이고 현재 최저매각가는 199,168,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 등기부상 윤희남의 주택임차권은 2024년 2월 21일 등기되었으며, 입력된 우선순위 기준인 2024년 11월 13일 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없거나 효력이 인정되지 않는다면 보증금 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
반면 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026년 6월 26일 대항력 포기, 배당 후 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 윤희남의 임차권에 유효하게 적용된다면 주된 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 다만 성명 미상 임차인의 점유·보증금 위험은 별개이므로, 확약 하나만으로 모든 임차인 문제가 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 12층 1204호 도로명주소: 서울특별시 강동구 진황도로27가길 12 |
| 물건종류 / 전용면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.86㎡ · 지하 1층~지상 12층 건물의 12층 |
| 소유자 | 김백준 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 199,168,000원 (감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 현황 | 2021.10.27 준공 · 20세대 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 적용 범위
입력된 우선순위 기준은 2024년 11월 13일 경기신용보증재단의 가압류입니다. 윤희남의 주택임차권등기는 2024년 2월 21일로 그보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022년 1월 6일, 전입·점유일은 2022년 2월 14일, 확정일자는 2022년 1월 11일입니다. 따라서 등기부상 선순위 임차권과 대항력·우선변제권이 확인되며, 확약이 적용되지 않는 경우에는 보증금 미배당분의 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약은 윤희남에게만 적용
임차인 기록은 윤희남과 성명 미상 점유자 등 2명입니다. 윤희남은 등기부 임차권과 매각물건명세서에서 확인되지만, 성명 미상 점유자는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 · 차임 | 임대차 · 점유 자료 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희남 건물 12층 1204호 전부 |
355,000,000원 차임 미상 |
계약 2022.01.06 확정일자 2022.01.11 전입·점유 2022.02.14 임차권등기 2024.02.21 |
있음 | 있음 | 확약 적용 시 0원¹ 확약 효력 및 임차권등기 말소 확인 필요 |
| 성명 미상 1204호 |
10,000,000원 월 1,150,000원 |
현황조사상 점유 전입신고일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 별도 위험 인수 여부 확정 불가 |
③ 시세 비교 — 단일 거래만으로 현재 가격을 확정할 수 없다
다성이즈빌의 확인 가능한 거래는 2024년 6월 전용 23.38㎡, 10층의 330,000,000원 거래 1건입니다. 대상 물건의 전용면적은 26.86㎡로 면적이 다르고, 확인 거래일도 현재 매각기일과 상당한 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 23.38㎡ | 10층 | 330,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 23.38㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
현재 최저가 199,168,000원은 확인 거래 330,000,000원의 약 60.4%입니다. 그러나 이 비율은 2024년의 다른 면적 거래 1건을 기준으로 한 단순 금액 비교일 뿐, 현재 시세 대비 할인율로 확정할 수 없습니다. 거래 표본이 한 건뿐이므로 최근 가격 추세도 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 199,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,588,352원 |
| 1. 임차인 윤희남 보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 195,579,648원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 | 526,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 집행비용 3,588,352원과 윤희남 배당액 195,579,648원을 합하면 현재 최저매각가 199,168,000원이 됩니다. 윤희남 보증금 중 159,420,352원이 산술상 미배당으로 남지만, 해당 잔액의 매수인 청구권 포기 확약이 유효하게 적용되면 매수인이 그 금액을 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 등 우선 항목 및 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 실질취득 시나리오 — 확약이 없다면 가격이 내려도 총액은 비슷하다
윤희남의 대항력 포기 확약이 적용되지 않는 경우, 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 입찰가만 낮아졌다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다. 아래의 미배당액은 확약 미적용을 가정한 산술 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 시 미배당액 | 매각가 + 미배당액 | 확약 적용 시 윤희남 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 199,168,000원 | 159,420,352원 | 358,588,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 159,334,400원 | 198,696,282원 | 358,030,682원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 127,467,520원 | 230,117,025원 | 357,584,545원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 천호3동주민센터 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 조사됐습니다. 남측과 서측으로 폭 약 4~5m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·구조. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물이며, 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·주차·개별난방 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 도시지역, 과밀억제권역, 공장설립 제한·승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지면적은 284.0㎡, 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.14 접수된 민간임대주택 등기가 존재하며, 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 매수 전 등록 상태와 매수 후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 가능한 거래가 1건뿐이며, 해당 거래는 대상보다 작은 전용면적의 2024.06 거래입니다. 현재 가격을 뒷받침할 비교 자료가 제한적이므로 매도 가능 가격과 회수 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26 확약서가 윤희남의 임차권과 잔존 보증금 반환청구권에 정확히 적용되는지 확인하세요. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재만으로 결론 내리지 마세요.
- 임차권등기 말소 확인. 확약서에 기재된 말소 동의와 실제 임차권등기 말소 절차가 이행되는지, 배당 이후 추가 청구가 가능한 범위가 남는지 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 성명 미상 임차인 조사. 실제 점유자, 전입신고일, 확정일자, 임대차계약, 보증금 10,000,000원 및 월세 1,150,000원의 사실관계를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태를 인수액 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 실질취득 비용 계산. 윤희남에 대한 확약이 유효한 경우의 매각가와, 확약이 적용되지 않는 경우의 매각가+미배당액을 구분해 자금계획을 세우세요. 별도 점유자의 보증금·명도 위험도 포함해 판단해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 확인 거래는 2024.06의 23.38㎡ 거래 1건으로 대상 전용면적 26.86㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층의 최신 거래를 확인하기 전에는 330,000,000원을 현재 시세로 확정하거나 60.4%를 확정 할인율로 사용하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택 등록 상태, 관련 의무 및 매수 후 적용 여부를 확인하세요. 등기부상 권리뿐 아니라 건물의 이용 현황과 공적 장부도 함께 대조해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현황조사상 점유자와 실제 거주자가 일치하는지 확인하고, 인도 협의·명도 절차 및 체납 관리비를 확인하세요. 임차인 권리관계가 정리됐다는 전제만으로 점유 인도가 자동 해결되지는 않습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 자료를 함께 검토하고 법률효과가 불분명하면 전문가 자문을 받으세요.
맺으며 — 확약은 핵심 위험을 줄이지만, 모든 위험을 없애지는 않는다
이 사건의 가장 큰 변수는 윤희남의 보증금 355,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 크기 때문에 확약이 적용되지 않으면 매각가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득 총액이 크게 줄지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 윤희남에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 안전하거나 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 성명 미상 임차인의 보증금 10,000,000원과 대항력 가능성은 여전히 별도 확인 대상이며, 비교 거래도 2024년의 면적이 다른 1건뿐입니다. 3회 유찰과 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면, 이 물건의 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 확약의 실제 효력, 미상 점유자의 권리, 현재 시세 검증입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 타당합니다.
