서울동부지방법원 2025타경51817. 강동구 천호동 다성이즈빌 11층 1104호로, 감정평가 이용상태는 방2·거실 및 주방·욕실1 구조의 도시형생활주택입니다. 감정가는 370,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 236,800,000원, 감정가의 64%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭보다 임차권과 별도 점유자입니다.
등기상 김종훈의 주택임차권은 2023.12.04. 등기됐고, 임대차계약 2021.11.03., 주민등록·점유개시 2021.11.19., 확정일자 2021.11.03., 보증금 355,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.11.13. 경기신용보증재단 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 배당 부족액이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 배당 시나리오의 부족액은 122,315,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-94 다성이즈빌 11층 1104호 · 서울특별시 강동구 진황도로27가길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 26.86㎡ · 방2·거실 및 주방·욕실1 · 12층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김백준 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 236,800,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약은 별도로 확인
말소기준권리는 2024.11.13. 경기신용보증재단의 40,000,000원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 제이케이미래강동피에프브이 주식회사의 526,530,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김종훈의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 선순위입니다. 다만 앞서 본 확약서 때문에 김종훈 관련 보증금채권의 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 점유자가 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종훈 | 11층 1104호 26.86㎡ 전부 | 2021.11.19 / 2021.11.03 | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 실질 0원* |
| 전영진 | 1104호 | 2024.02.01 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
* 배당 시나리오상 김종훈 보증금의 미배당액은 122,315,200원이지만, 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 보증금채권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 71.8% 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
다성이즈빌의 실거래 지표는 330,000,000원이며, 최신 거래는 2024.06. 전용 23.38㎡·10층 330,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 236,800,000원은 이 지표의 71.8%입니다. 다만 경매 대상 전용면적은 26.86㎡이고 비교 거래는 23.38㎡로 면적이 일치하지 않으며, 거래 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 23.38㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 지표 | — | 1건 | 330,000,000원 |
확약만 반영한 확인 가능한 실질취득 하한은 236,800,000원으로 330,000,000원 지표보다 낮습니다. 그러나 전영진의 보증금이 미상이라 실제 총취득부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 “최저가가 시세의 71.8%니 28.2% 싸다”는 식의 단순 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 김종훈 보증금 | 355,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 | 526,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 김종훈 보증금 부족분은 122,315,200원입니다. 하지만 해당 보증금 반환채권에 관한 대항력·잔존청구권 포기 확약을 반영하면 이 부족분을 매수인이 실제 부담하는 것으로 보지 않습니다. 전영진 관련 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 포함할 수 없습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 주된 3.55억 보증금은 가격효과가 달랐던 구조
확약이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 낙찰가가 236,800,000원으로 내려가도 김종훈 보증금 355,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 미배당액이 늘어, 낙찰가만 낮아지는 만큼 실질취득부담이 함께 크게 줄지 않는 구조였습니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 매각가 189,440,000원에 인수 계산액 169,012,160원, 4회 유찰 시 매각가 151,552,000원에 인수 계산액 206,369,728원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신중학교 북서측 인근으로 다세대·연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 5호선 강동역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 11층 1104호이며, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 284.0㎡, 공시지가 5,799,000원/㎡, 지목 대입니다.
- 환금성. 다성이즈빌은 20세대이며 동일 단지 실거래 표본은 1건, 경매 평균 유찰은 2.4회로 나타나 가격 비교와 환금성 판단에 넉넉한 표본이 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전영진 보증금 확인. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 전영진의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 입찰 전 원문 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 낙찰 후 김종훈 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 전용 23.38㎡ 1건이고 대상은 26.86㎡입니다. 330,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 보지 마세요.
- 유찰률 착시. 감정가 대비 64%라는 할인율 자체보다 확약 밖 인수위험과 실제 매도 가능 가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 시 폐문부재로 내부구조를 간접 확인했으므로 실제 내부상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 주된 폭탄은 해소됐지만, 아직 ‘완전한 0원 인수’ 사건은 아니다
이 물건은 서류를 한 줄만 덜 읽으면 판단이 크게 바뀝니다. 김종훈의 355,000,000원 임차권만 보면 현재 최저가 236,800,000원을 훨씬 웃도는 전형적인 인수형이지만, 주택도시보증공사의 2026.06.26. 확약으로 그 보증금채권의 잔존 인수는 실질 0원이 됩니다. 그래서 현재 최저가와 330,000,000원 실거래 지표 사이에는 숫자상 가격 여유가 생깁니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 전영진은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 즉 확약 밖의 별도 인수위험이 아직 열려 있습니다. 여기에 20세대 소규모 도시형생활주택, 실거래 1건·면적 불일치, 경매 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 변수를 함께 보면, 이 사건은 “64%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라 “주된 인수는 해소됐고, 남은 미상임차를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있다”가 맞는 결론입니다.
