서울동부지방법원 2025타경51817. 강동구 천호동 다성이즈빌 11층 1104호, 전용 26.86㎡의 도시형생활주택입니다. 소유자는 김백준이며, 2021년 소유권이전 이후 임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정 등이 순차적으로 등장했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가격이 감정가 대비 절반 수준으로 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차권의 인수 여부와 확약서의 효력 범위를 정확하게 구별하는 것입니다.

김종훈의 임차권은 2023.12.04 등기됐고, 말소기준권리로 파악되는 경기신용보증재단의 2024.11.13 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성이 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약서는 해당 반환채권의 대항력 행사와 잔존 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 내용입니다. 문제는 이 확약이 별도 점유자인 전영진의 권리까지 없애지는 않는다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

권리분석의 기준점은 2024.11.13 경기신용보증재단 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 파악됩니다. 반면 김종훈 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 설정돼 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

김종훈과 전영진은 별도로 확인된 실제 임차인 2명으로 정리됩니다. 주택도시보증공사는 경매신청 및 확약 제출의 주체로 나타나며, 이를 별도의 실제 임차인으로 더하거나 동일한 355,000,000원 채권을 중복 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 두 임차인의 점유·임대차 관계가 서로 어떻게 연결되는지는 원본 조사로 확인해야 합니다.

민간임대주택등기도 2021.12.01 기재돼 있으므로 임대관계의 변동 및 말소·승계 사항을 함께 확인해야 합니다. 선순위 임차권 하나가 확약으로 정리된다는 사실과 해당 호수의 모든 임대차관계가 정리됐다는 판단은 서로 다릅니다.

③ 시세 비교 — 57.4%라는 숫자만으로 저렴하다고 할 수 없다

다성이즈빌의 확인된 거래는 2024년 6월 거래 1건입니다. 거래가격은 330,000,000원이지만 거래 면적이 23.38㎡로, 경매 대상 전용 26.86㎡와 일치하지 않습니다. 또한 매각기일과 상당한 시차가 있습니다.

최저가 189,440,000원은 확인된 거래가격 330,000,000원의 57.4%입니다. 수치상 큰 차이가 있지만 거래 시점이 오래됐고 면적도 달라 이 비율을 곧바로 현재 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세나 동일 면적의 충분한 거래 표본도 확인되지 않아 현재 적정시세를 확정하기 어렵습니다.

특히 김종훈 보증금의 확약 효력을 인정하지 못하는 상황이라면 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 355,000,000원 수준이 됩니다. 현재 배당 가정상 계산액은 358,452,160원으로, 확인된 330,000,000원 거래가격보다 높습니다. 반면 확약이 유효하면 해당 보증금 인수 부담은 해소되지만, 전영진의 미확정 인수위험까지 없어진 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)

제시된 예상배당에서는 집행비용과 김종훈의 임차보증금에 매각대금이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금이 동일한 355,000,000원으로 나타나므로 반환채권의 승계·구상 관계 및 배당계산상 중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가와 인수액을 분리

확약이 없는 선순위 임차보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어납니다. 제시된 회차별 시나리오를 보면 이 관계가 뚜렷합니다.

각 회차의 인수 추정치는 김종훈 보증금에 대한 확약을 적용하지 않았을 때의 배당 시나리오입니다. 실질 인수 0원 표시는 해당 확약분에만 적용하며, 전영진의 미상 보증금 또는 별도 권리는 포함하지 않습니다.

확약 미적용 시에는 현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합해 358,452,160원, 4회 유찰 시 357,921,728원, 5회 유찰 시 357,497,382원으로, 실질취득 부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하면 김종훈 관련 인수는 각 회차 모두 실질 0원이며 가격 인하 효과가 매수인에게 돌아갈 수 있습니다. 다만 다른 임차인의 위험은 여전히 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 동신중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대·연립주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.10.27 준공된 20세대 규모의 다성이즈빌입니다. 철근콘크리트구조, 도시가스 개별난방, 승강기와 위생·급배수설비를 갖췄습니다.
• 내부 상태. 도시형생활주택으로 방2·거실 및 주방·욕실1 구조이나, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관찰을 토대로 평가했습니다. 실제 상태 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측과 북서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 거래 표본이 1건에 그치고 면적도 일치하지 않아 시세 검증이 어렵습니다. 20세대의 소규모 건물이고 이미 3회 유찰된 만큼 향후 매도 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.06.26 제출 확약서에서 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 채권을 확인해야 합니다.
• 김종훈 임차권 정리. 확약 제출 주체인 주택도시보증공사와 등기상 임차권자 김종훈 사이의 채권 승계관계, 말소 진행 방법, 배당 이후 권리 행사 가능성을 검토해야 합니다.
• 전영진 별도 확인. 전영진의 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확약 외 임차인까지 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 임대의무 관련 사항과 매각 이후 등기 정리·의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2024.06 거래가격 330,000,000원은 23.38㎡ 거래로 경매대상 26.86㎡와 다릅니다. 같은 면적의 최근 거래 및 주변 유사 주택 매물을 추가로 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 내부 확인. 폐문부재로 내부 상태가 간접 확인된 만큼 내부 하자와 현재 점유관계를 직접 조사하고 명도 가능성을 따져야 합니다.
• 관리비·세금·배당 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제, 집행비용과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 자료를 매각기일 전 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 위험이 사라졌다”

이 물건은 감정가 370,000,000원에서 최저가 189,440,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대 경매입니다. 선순위 김종훈의 보증금 355,000,000원이 큰 위험이지만 주택도시보증공사의 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기 확약이 유효하게 적용된다면, 해당 선순위 보증금의 실질 인수는 0원으로 정리될 수 있습니다.

하지만 전영진의 임차보증금과 권리관계는 아직 미확정입니다. 확약은 특정 채권과 임차권에 관한 것이므로 이를 근거로 별도 점유자의 위험까지 소멸했다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 거래도 2024년의 면적이 다른 1건에 불과해 현재 시세 대비 할인율을 확정하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 김종훈 보증금에 대한 확약 효력과 전영진의 별도 대항력·보증금 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다. 그 다음에야 최저가 189,440,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다. 감정가의 51.2%라는 할인율보다 중요한 것은 확정된 실질취득액과 안전하게 처분할 수 있는 시장가격입니다.