서울동부지방법원 2025타경51819. 서울특별시 강동구 길동의 강동렘브란트 10층 1002호로, 전용면적은 15.86㎡입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태에는 공부상 ‘도시형생활주택(원룸형)’으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린생활시설로 단정하지 말고, 건축물대장과 매각 대상의 실제 용도를 함께 확인해야 합니다.

핵심 권리 문제는 임차인입니다. 허미선의 임차보증금은 136,800,000원으로 최저매각가보다 크고, 전입신고·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 일반적인 배당 산식만 보면 미배당 보증금이 발생하지만, 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026년 6월 19일 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는지가 입찰 판단의 첫 번째 관문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확약과 토지 권리를 분리해 확인

등기상 과거 하나은행 근저당권은 채권최고액 96,000,000원으로 설정되었다가 2022년 3월 25일 말소되었습니다. 제공된 권리분석 기준에 표시된 갑구 5번 가압류는 2023년 1월 4일 노광희 명의의 청구금액 7,720,000원입니다. 이후 국 압류, 임차권등기, 강동구 압류 및 강제경매개시결정이 확인됩니다.

임차권등기는 2024년 3월 28일 접수되었고, 임차인의 전입신고일은 2022년 3월 24일, 점유개시일은 2022년 3월 25일입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되며 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 기재되어 있으므로, 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 보증금 인수 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건은 별도로 기재된 확약의 효력을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부상 임차권과 매각물건명세서에 기재된 임차인은 허미선 1명입니다. 보증기관 승계 중복신고로 분류할 근거는 없으므로, 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 표시하고 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다.

배당요구일: 2024.03.28. 임차권등기 및 매각물건명세서 기준으로 확인된 내용입니다. 확약 적용 시 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 확약의 유효성과 적용 대상을 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 여부가 가격 판단을 바꾼다

강동렘브란트의 전용면적 15.86㎡ 거래를 비교했습니다. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단합니다. 최근 12개월 평균은 108,300,000원(10건), 최신 거래는 2026년 3월 105,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 11.6% 하락으로 표시되어 있습니다.

확약이 유효하다고 확인되는 경우, 실질취득액은 현재 최저가 74,240,000원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 평균 108,300,000원의 68.6%이며 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래 추세가 11.6% 하락으로 표시되어 있어 과거 시세를 그대로 미래 가격으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 74,240,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 산식)

* 계산상 임차보증금 미배당액 64,296,320원은 확약 적용 전 배당 산식에 따른 금액입니다. 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 법원 배당절차 및 우선권 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 길동 소재 강동세무서 북서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 강동역·길동역과 노선버스 정류장이 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 14층 건물로, 사용승인일은 2024.02.05입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 기계식주차장이 기재되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서의 공부상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장과 실제 이용현황을 확인해 용도상 차이 및 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 토지 권리. 토지는 별도등기가 있고 을구 1번 지상권 설정등기가 기재되어 있습니다. 전유부분 등기만으로 판단하지 말고 토지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 가격 추세·환금성. 최근 12개월 평균은 108,300,000원이며 최신 거래는 105,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 11.6% 하락으로 표시되어 있고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 저가 낙찰 가능성만으로 빠른 환금성을 단정하기 어렵습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있으며, 도시철도 저촉 등 토지이용계획상 제한도 확인됩니다. 해당 토지와 전유부분에 미치는 영향은 관련 공부를 통해 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.06.19. 제출된 확약서의 원문과 적용 대상이 허미선의 임대차보증금반환채권에 해당하는지, 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 무엇인지 확인하세요.
• 대항력·우선변제권. 임차인의 전입일 2022.03.24, 점유개시일 2022.03.25, 확정일자 2022.02.21, 배당요구 사실을 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 토지 별도등기. 토지 을구 1번 지상권 설정등기의 접수내용·존속 여부·권리 범위를 확인하고, 매수인의 소유권 행사와 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 용도 불일치. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)의 차이를 건축물대장·현황조사서·현장 확인으로 검증하세요.
• 실제 점유. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 외에 실제 점유자나 별도 임대차가 존재하는지 현장 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하고, 실제 점유관계에 따라 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
• 가격 상한. 확약이 유효하지 않을 때는 최저가와 산출상 미배당액을 합친 부담이 최근 12개월 평균을 넘을 수 있습니다. 확약 효력과 토지 권리 검토가 끝나기 전에는 최저가만을 근거로 입찰 상한을 정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 확약서 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약이 인수를 줄여도, 토지 권리까지 지워주지는 않는다”

이 물건은 최저가 74,240,000원만 보면 최근 12개월 평균 실거래가 108,300,000원보다 낮습니다. 그러나 임차보증금 136,800,000원과 대항력·우선변제권이 확인되므로, 가격 비교는 확약의 효력을 전제로 해야 합니다. 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 임차인에게 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

반대로 확약이 적용되지 않는다면 최저가 기준 미배당액 64,296,320원이 발생해 실질 부담은 크게 달라집니다. 최근 거래 추세가 11.6% 하락으로 표시된 점도 감안해야 합니다. 무엇보다 토지 별도등기와 을구 1번 지상권 설정등기는 임차인 확약과 별개로 검토해야 할 사안입니다. 가격은 조건부로 검토 가능하지만, 확약 원본과 토지 권리 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다.