서울동부지방법원 2025타경51819. 강동구 길동 강동렘브란트 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자 채인숙은 2022.04.27. 소유권을 이전받았고 거래가액은 136,800,000원입니다. 현존 권리 중 가장 먼저 제시된 말소기준은 2023.01.04. 노광희의 가압류 7,720,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2022.03.24. 전입한 임차인 허미선입니다. 임대차계약일은 2022.02.19., 확정일자는 2022.02.21., 점유개시는 2022.03.25.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 136,800,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이번 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51819 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 457-1 강동렘브란트 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 15.86㎡ · 지하2층 지상14층 중 10층 |
| 소유자 | 채인숙 (2022.04.27. 소유권이전 · 거래가액 136,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 92,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기부 발급 | 2026.07.17 · 서울동부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
2014.02.19. 설정된 하나은행 근저당권 96,000,000원은 2022.03.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.04. 노광희의 가압류이고, 그 뒤의 압류 2건과 2025.07.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허미선 | 건물 제10층 제1002호 15.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 136,800,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.24. | 우선변제 有 확정 2022.02.21. · 배당요구 | 실질 0원* 2026.06.19. 확약 |
임차권등기는 2024.03.28. 접수됐고 임차보증금은 136,800,000원입니다. 등기부상 임차권 자체는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있으며, 이 사건의 매수인 인수 판단은 임차인의 선순위 대항력과 2026.06.19. 제출된 확약을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 낮지만 시장은 하락 중
강동렘브란트 동일면적 15.86㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 110,666,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 자료를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 10건 평균은 108,300,000원, 최신 거래는 2026.03. 105,000,000원입니다. 현재 최저가 92,800,000원은 최근 12개월 평균의 85.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 15.86㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 15.86㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 15.86㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 15.86㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2025.08 | 15.86㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 15.86㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 15.86㎡ | 10건 | 108,300,000원 |
중요한 점은 최근 흐름입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.6% 낮아진 하락 추세입니다. 최신 거래도 105,000,000원으로, 2025.03.의 135,000,000원 같은 과거 고가 사례를 그대로 시세 기준으로 쓰면 현재 가치를 높게 볼 수 있습니다. 확약이 유효하다는 전제에서 현재 실질취득 92,800,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 하락 추세와 별도등기 위험을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,070,400원 |
| 1. 임차인 허미선 보증금 | 136,800,000원 | 90,729,600원 |
| 2. 가압류 · 노광희 | 7,720,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산상 허미선 보증금 미배당액은 46,070,400원이고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.06.19. 확약에 따라 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원*으로 반영했습니다.
⑤ 토지 별도등기 — 반드시 별도 확인할 항목
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동세무서 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역·길동역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 전용면적은 15.86㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상14층 건물의 10층 1002호입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 9,421,000원/㎡입니다. 도시철도 저촉, 소로2류 접합 등 토지이용계획이 확인됩니다.
- 거래. 강동렘브란트는 89세대이며 동일면적 거래 12건의 범위는 105,000,000원~135,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지 을구 1번 지상권 설정등기의 구체적 내용과 매각 후 존속 여부를 토지 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 110,666,666원보다 최근 12개월 평균 108,300,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.6%이므로, 92,800,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 안전마진을 과대평가하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이므로, 공부와 실제 이용·관련 규제를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수는 풀렸지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 136,800,000원입니다. 허미선의 전입이 말소기준보다 빨라 확약이 없었다면 현재 회차에서도 46,070,400원을 인수하고, 유찰될수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.06.19. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 주된 임차인 인수위험은 실질 0원*으로 낮아졌습니다.
가격만 보면 현재 최저가 92,800,000원은 최근 12개월 평균 108,300,000원의 85.7%, 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 최근 거래 추세가 -11.6%이고 단지 경매 평균 유찰도 3.3회입니다. 여기에 토지 별도등기인 을구 1번 지상권 설정등기가 별도 검토 대상으로 남습니다. 결론은 임차인 인수는 확약으로 해소, 가격은 할인 구간, 토지 별도등기는 원문 확인 필수입니다.
