서울동부지방법원 2025타경51821. 서울 강동구 길동 강동와이시티 17층 1716호입니다. 전용면적은 13.97㎡, 건물은 지하 2층·지상 18층 규모입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 일반적인 아파트와 동일하게 취급하기보다 공부상 용도, 실제 주거 이용 및 임대차 보호 관계를 구분해 검토해야 합니다.

소유자 정경은 2022년 7월 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 해 8월 조기호의 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당과 가압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 일반적인 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 근저당권 설정보다 앞선 임대차의 대항력 여부는 별개로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 관건

말소기준권리는 2022.08.03 조기호 근저당권으로, 채권최고액은 50,000,000원입니다. 이후 설정된 조민규 근저당권과 가압류, 압류 및 현재의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 2023년에 개시됐던 조기호의 임의경매는 2024년 등기가 말소됐으며, 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 별도의 강제경매입니다.

② 임차인·보증기관 확약 — 실질 인수를 가르는 부분

등기부와 매각물건명세서상 실제 임차권자로 확인되는 사람은 조현민 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 보증기관 청구액 170,000,000원을 조현민의 보증금과 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중

강동와이시티 전용 13.97㎡ 전후 실거래 자료를 보면, 전체 12건 평균은 120,750,000원이지만 과거의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 집계 평균은 99,333,333원(3건), 가장 최근 기록된 거래는 2025년 6월 98,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 구간 대비 22.3% 하락한 것으로 집계됩니다.

표면 최저가 67,200,000원은 최근 평균의 67.7%로, 확약이 유효해 실제 인수액이 0원이라면 최근 실거래 기준 가격 차이가 있습니다. 그러나 최신 거래가 2025년 6월에 머무는 만큼 이 평균을 현재 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 더욱이 하락 추세가 -22.3%이므로 전체 평균 120,750,000원을 기준으로 할인을 크게 보이게 하는 해석은 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 채권자 청구액 합계는 326,540,606원, 채권자 예상배당액은 65,590,400원, 미배당액은 260,950,206원입니다. 채권액과 배당은 추정 기준이며, 조현민 임차권의 법적 우선순위, 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

배당 가정에서는 각 회차의 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있으나, 이는 조현민의 별도 대항력과 잔존 채권이 실제로 존재하지 않는다는 법률적 확인을 대신하지 못합니다. 확약이 적용되지 않는 대항력 있는 임차권이 남는다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 증가할 수 있어 실질취득액은 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강동구 천호동 동신중학교 동측 인근으로, 공동주택·오피스텔·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역·길동역 및 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2014.01.28. 승강기·급배수·개별난방·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 건축물대장과 등기부를 대조해 공부상 정확한 용도와 주거 사용에 따른 권리관계를 확인해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 11,070,000원/㎡입니다.
• 환금성. 강동와이시티는 216세대 규모이며, 최근 거래가가 이전 거래보다 22.3% 하락한 것으로 집계됩니다. 소형 원룸형 물건의 수요와 가격 변동을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.02 대항력포기확약서가 본건에 유효하게 적용되는지, 임차권등기 말소와 잔존 보증금 반환청구 포기의 범위를 확인하세요.
• 보증기관 채권 승계 확인. 주택도시보증공사가 조현민의 임차보증금반환채권을 대위·승계한 범위와 조현민에게 남은 독립적인 반환청구권이 있는지를 확인하세요. 단순히 채권 금액이 같다는 이유만으로 승계를 단정하지 마세요.
• 대항력 원본 대조. 2022.05.16 주민등록·점유개시 기재와 전입세대확인, 임대차계약서, 확정일자 및 현재 점유 현황을 대조하세요.
• 실질취득액 재계산. 대항력 있는 보증금이 잔존하면 낙찰가에 인수액을 더해 최근 실거래 평균 99,333,333원 및 최신 거래 98,000,000원과 비교하세요.
• 가격 추세. 최근 거래 추세 -22.3%를 반영하고, 마지막 기록 거래가 2025.06인 점을 고려해 입찰 전 더 최근 거래와 현재 매물가격을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유를 구분하고, 인도명령 가능 여부와 예상 명도비용을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세, 최우선변제권 등 별도 부담 요소를 확인하세요.
• 입찰 조건. 법원 매각공고에서 입찰보증금 비율, 특별매각조건 및 매각물건명세서의 최신 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확정된 인수액이 먼저다”

강동와이시티 1716호는 감정가 105,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 67,200,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 평균의 67.7%라는 수치는 분명 가격 검토의 출발점이 될 수 있습니다.

그러나 핵심은 170,000,000원의 임차보증금입니다. 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존청구권 포기 확약은 중요한 위험 완화 요소입니다. 반면 등기상 임차권자 조현민의 권리와 그 채권의 승계·소멸 관계는 확약 적용 범위를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 해당 권리가 남아 실제 인수로 이어진다면 최저가 할인은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다.

여기에 최근 거래가격의 22.3% 하락 추세, 이미 2회 유찰된 이력, 원룸형 소형 물건의 용도·환금성 확인 필요성까지 고려하면 신중한 평가가 타당합니다. 확약의 효력과 실제 임차인의 잔존 권리가 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 적절합니다.

결론은 ‘표면 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확정 전에는 안전한 저가 매수로 볼 수 없다’입니다.