서울동부지방법원 2025타경51821. 강동와이시티 17층 1716호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용은 13.97㎡입니다. 현재 소유자 정경은 2022.07.07. 거래가 170,000,000원에 취득했고, 그 뒤 2022.08.03. 조기호의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 170,000,000원의 조현민 임차권입니다. 등기부에는 임대차계약일 2022.04.23., 확정일자 2022.04.25., 주민등록일자와 점유개시일이 2022.05.16.으로 기재돼 있고, 임차권등기는 2024.05.20. 마쳐졌습니다. 다만 대항력 판정값 자체는 확정되어 있지 않습니다. 이번 매각에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 2026.07.02. 제출했습니다. 따라서 이 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 414-4 강동와이시티 17층 1716호 |
| 도로명 | 서울특별시 강동구 천호대로175길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 원룸형 이용 · 전용 13.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상18층 · 제17층 제1716호 · 사용승인일 2014.01.28. |
| 소유자 | 정경 (2022.07.07. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권은 확약으로 인수 0
말소기준은 2022.08.03. 설정된 조기호 근저당권입니다. 이후 조민규 근저당권, 김옥채·유한회사유니버셜대부·엠메이드대부 유한회사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 동래구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
* 확약이 적용되는 조현민 임차권에 대한 실질 인수액 기준입니다. 확약은 해당 임차권에 한정해 해석해야 하나, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 | 건물 제17층 제1716호 13.97㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 포기 확약 판정값 미상 · HUG가 대항력 포기 | 우선변제 주장 | 중복승계 없음 |
등기부 기재상 임대차계약일은 2022.04.23., 확정일자는 2022.04.25., 주민등록일자와 점유개시일은 2022.05.16.입니다. 임차권등기일은 2024.05.20.이고 배당요구가 접수돼 있습니다. 이번 경매에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한 상태이므로, 시세 비교도 170,000,000원 보증금이 아니라 실질취득 84,000,000원을 기준으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 3건’이 중요하다
강동와이시티 전용 13.97㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 120,750,000원이지만, 2022년의 170,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 99,333,333원, 최신 거래 98,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -22.3%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 13.97㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2025.02 | 13.97㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 13.97㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 13.97㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2023.01 | 13.99㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2022.07 | 13.97㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 13.97㎡ | 18 | 119,000,000원 |
| 2022.06 | 13.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.97㎡ | 16 | 109,000,000원 |
| 2022.05 | 13.97㎡ | 18 | 119,000,000원 |
| 2022.03 | 13.97㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2022.02 | 13.97㎡ | 13 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.97㎡ | 3건 | 99,333,333원 |
현재 실질취득 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.6% 수준이고, 최신 거래 98,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 22.3% 낮은 흐름이므로, 전체 평균 120,750,000원 대비 69.6%라는 수치만 보고 큰 폭의 저평가로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 조기호 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 조민규 | 50,000,000원 | 32,088,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 김옥채 | 6,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 유한회사유니버셜대부 | 25,012,154원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 25,528,452원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 326,540,606원 중 채권자 예상배당은 82,088,000원, 미배당은 244,452,606원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이나, 대항력포기확약에 따라 미배당 임대차보증금 반환채권을 매수인에게 청구하지 않는 구조로 분석됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 244,452,606원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 260,950,206원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 274,148,286원 | 0원* |
확약이 유지되는 한 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 대항력 인수형이 아닙니다. 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가와 같은 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 동신중학교 동측 인근. 공동주택·오피스텔·교육시설·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역·길동역 및 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용 13.97㎡입니다.
- 토지·도로. 평탄한 가장형 토지의 주상용 건부지이며 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2014.01.28.이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 강동와이시티 216세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건, 평균 99,333,333원입니다. 최근 거래 추세는 -22.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.02. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 120,750,000원보다 최근 12개월 평균 99,333,333원과 최신 거래 98,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 응찰가 상한. 현재 최저가는 최근 시세의 84.6% 수준이지만 최근 추세 -22.3%를 함께 반영해 상한을 정하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정상 이용은 도시형생활주택 원룸형이므로, 공부상 용도와 실제 이용 및 금융·세무상 취급을 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 하락장 기준으로”
이 사건의 첫인상은 보증금 170,000,000원 임차권 때문에 무거워 보이지만, 실제 매수인 부담은 주택도시보증공사의 확약으로 0원*까지 내려갑니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하므로 권리 구조 자체는 정리돼 있습니다.
가격도 현재 최저가 84,000,000원이 최근 12개월 평균 99,333,333원의 84.6% 수준이라 신건 감정가 105,000,000원보다는 확실히 내려왔습니다. 다만 중요한 반대 신호는 최근 거래 추세 -22.3%입니다. 과거 170,000,000원 거래나 전체 평균 120,750,000원을 기준으로 보면 지나치게 싸 보일 수 있지만, 최신 거래 98,000,000원과 최근 평균 99,333,333원이 실제 가격 판단의 중심이어야 합니다. 권리는 확약으로 정리, 가격은 최근 하락 시세 기준으로 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.
