서울동부지방법원 2025타경51823. 서울 강동구 천호동 296-10, 5층 건물 중 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정해순이고, 2022.06.30. 설정된 주식회사메디인베스트대부 근저당 채권최고액 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 200,000,000원 근저당과 국·국민건강보험공단·강동구·송파구의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 301호에는 채수철이 거주하는 것으로 조사됐고, 전입일은 2022.06.10.입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”이라고 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없지만, 실제 대항요건 유지 여부와 보증금 규모를 확인하기 전까지는 매수인 승계 가능성을 열어둬야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 296-10 3층301호 · 도로명 서울특별시 강동구 천중로23길 9-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부 및 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정해순 (단독소유) |
| 준공 / 세대 | 2016.03.21 · 8세대 |
| 시세 비교 면적 | 46.57㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 316,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사메디인베스트대부 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채수철 | 301호 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 301호 점유가 확인됐습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 낙찰가와 보증금을 합산한 실질취득액을 계산할 수 있는 단계가 아닙니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 숫자는 임차보증금입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가가 비교 실거래보다 높다
가격 판단에 사용할 수 있는 실거래 표본은 1건입니다. 2024.08 거래로, 면적 43.94㎡·5층이 306,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 비교 평균과 최신 거래가 모두 306,000,000원이며, 현재 최저매각가 316,000,000원은 그 103.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 43.94㎡ | 5 | 306,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 306,000,000원 |
따라서 감정가 대비 80%까지 한 번 유찰됐다는 사실만 보고 현재 가격을 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 최저가 자체가 비교 실거래보다 높은 상태이고, 여기에 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성까지 남아 있습니다. 임차보증금이 확인돼 실제 인수가 발생하면 실질취득액은 최저가 316,000,000원보다 더 올라갈 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 200,000,000원 | 115,776,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 316,000,000원 가정 시 등록된 두 근저당 채권최고액 합계 395,000,000원 중 310,776,000원이 배당되고 84,224,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 승계 여부도 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 84,224,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 146,539,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 202,240,000원 | 198,608,640원 | 196,391,360원 |
유찰이 이어질수록 등기상 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 등기권리 기준 값입니다. 채수철의 보증금과 대항요건이 확정되지 않은 이상, 이를 곧바로 실제 취득비용의 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황 모두 다세대주택으로 이용 중인 301호입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주위환경. 천일초등학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3.5m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 202.6㎡, 지목 대, 평지·자루형이며 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
- 규모. 2016.03.21 준공, 8세대 규모의 다세대주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 채수철의 보증금이 현재 가장 중요한 미확정 금액입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항요건 확인. 전입일 2022.06.10.이 말소기준 2022.06.30.보다 앞서므로 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 배당으로 회수되는 금액과 낙찰자에게 남는 금액을 구분해야 합니다.
- 가격 상한 주의. 현재 최저가 316,000,000원은 비교 실거래 306,000,000원의 103.3%입니다. 현재 회차 자체를 가격 메리트 구간으로 평가하기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 도로·현장 확인. 북동측 약 3.5m 막다른 도로 접면과 건물·호실 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 선순위 임차보증금이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2022.06.30. 메디인베스트대부 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 301호 점유자 채수철의 전입일은 그보다 앞선 2022.06.10.이고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 공격적으로 볼 구간이 아닙니다. 현재 최저가 316,000,000원은 비교 실거래 306,000,000원의 103.3%입니다. 감정가에서 한 번 유찰됐다는 할인율만 보면 싸 보일 수 있지만, 실제 비교 가격보다 이미 높습니다. 여기에 임차보증금이 승계되는 구조까지 확인된다면 실질 부담은 더 올라갑니다. 결론은 등기권리는 정리되지만 임차인 확인 전 입찰 보류, 가격도 현재 회차에서는 가점 없음입니다.
