창원지방법원 2025타경21459. 거제시 수월동 거제신현두산위브 106동 402호입니다. 전용 123.7857㎡의 아파트로, 경남은행 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행 중입니다. 2019년 설정된 경남은행 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이며, 경매 신청채권액은 267,046,966원입니다.
이 사건은 단순한 채무불이행 경매보다 소유권 변동을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 최초 강갑봉·유복임이 각각 지분 절반을 소유했으나, 강갑봉의 지분이 2024년 유복임에게 증여돼 현재 유복임이 전부를 소유하는 구조가 됐습니다. 이후 해당 증여 지분에 사해행위취소 관련 가처분이 등기됐습니다. 가처분은 말소기준 근저당보다 후순위로 분류돼 매각 소멸 대상이지만, 관련 소송의 진행 상황과 매각물건명세서상 권리처리 내용을 확인하는 것이 이 사건의 핵심 검토 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수월동 1140 거제신현두산위브 제106동 제4층 제402호 도로명주소: 경상남도 거제시 수양로 435 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.7857㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 단지 | 두산위브 · 406세대 · 2008.02.01 준공 |
| 소유자 | 유복임 (지분 2분의 1씩 취득, 현재 전부 소유) |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 185,220,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 267,046,966원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.09 을구 6번 경남은행 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당보다 후순위인 가처분이 관건
말소기준은 2019.12.09 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이고 채무자는 강갑봉입니다. 이전에 설정된 우리은행·롯데제과·국민은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 강갑봉 지분에 설정된 가압류와 거제시 압류도 해제·말소된 상태입니다.
현재 주의해서 볼 권리는 경남은행 근저당 이후 등기된 유복임 지분 가처분과 가압류입니다. 가처분의 채권자는 대형기선저인망수산업협동조합이며, 피보전권리는 사해행위취소로 인한 소유권이전등기말소청구권입니다. 이후 같은 채권자의 청구금액 161,205,479원인 가압류가 추가됐습니다. 이들 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.85억, 최근 거래 3.70억
두산위브 동일 평형의 실거래를 살펴보면 과거에는 4억원대 거래가 다수 있었으나, 최신 거래인 2025년 9월에는 370,000,000원에 거래됐습니다. 전체 12건 평균은 406,000,000원이지만, 최근 12개월에 해당하는 거래는 1건뿐이며 그 평균은 370,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -9.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 123.79㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2023.09 | 123.79㎡ | 15 | 405,000,000원 |
| 2022.10 | 123.79㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 123.79㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2022.04 | 123.79㎡ | 7 | 423,000,000원 |
| 2022.04 | 123.79㎡ | 7 | 425,000,000원 |
| 2022.04 | 123.79㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2022.04 | 123.79㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2022.01 | 123.79㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2021.10 | 123.79㎡ | 9 | 434,000,000원 |
| 2021.09 | 123.79㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2021.09 | 123.79㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | 123.79㎡ | 12건 | 406,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.79㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
전체 평균 406,000,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 370,000,000원을 우선 적용하는 것이 합리적입니다. 현재 최저가 185,220,000원은 이 가격의 50.1%로, 최근 거래가 대비로도 큰 가격 차이가 있습니다.
참고로 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어선 상태입니다. 거래량과 실제 낙찰 사례에 관한 정보가 제한적이므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 환금성까지 높다고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,393,080원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 330,000,000원 | 181,826,920원 |
| 2. 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 161,205,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 491,205,479원 | 181,826,920원 |
| 미배당 합계 | — | 309,378,559원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,393,080원을 제외한 181,826,920원이 경남은행에 배당됩니다. 경남은행은 채권최고액 기준으로도 전액 배당받지 못하고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당 추정액은 309,378,559원입니다.
경남은행의 배당채권액은 채권최고액 330,000,000원을 적용한 추정이며, 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 185,220,000원 | 181,826,920원 | 309,378,559원 | 0원 |
| 3회 유찰(약 34%) | 129,653,999원 | 127,038,843원 | 364,166,636원 | 0원 |
| 4회 유찰(약 24%) | 90,757,799원 | 88,724,159원 | 402,481,320원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과이며, 실제 점유관계나 별도 인수사항이 확인되면 다시 분석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 수월동 소재 수월초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·주택·상가 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물 중 4층 402호입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·방재·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·주거용지(공동주택)·지구단위계획구역이며, 교육환경 관련 절대보호구역과 상대보호구역에 해당하는 부분이 있습니다. 토지 공시지가는 862,800원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 북서측 등으로 도로에 접하고, 북동측에 주출입구가 있습니다. 토지는 사다리형의 평지입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 406세대 아파트이지만 동일 평형의 최근 12개월 거래는 1건에 그칩니다. 과거 평균 406,000,000원에 비해 최신 거래가격은 370,000,000원으로 낮아졌으며, 최근 가격 추세는 -9.6%입니다. 단기간 재매각을 전제로 할 경우 보수적인 가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사해행위취소 소송 확인. 2024.12.05 증여와 2025.01.07 가처분의 관계를 확인하고, 관련 결정문·소송 현황 및 말소 가능 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 소유권 범위 검토. 최초 강갑봉·유복임 공동소유에서 유복임 단독소유로 변경된 경위를 등기 원본에서 확인하고, 매각 대상과 소유권 변동에 따른 문제가 없는지 검토하세요.
- 점유·임대차 조사. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·실제 점유자를 확인한 뒤 인수 및 명도 위험을 판단하세요.
- 실거래가 재확인. 최근 12개월 거래는 2025.09의 370,000,000원 한 건입니다. 4층 대상 물건의 층·향·내부 상태를 감안해 가격을 재산정하고, 최근 거래 추세 -9.6%를 반영하세요.
- 배당채권 확인. 경남은행의 신청채권액은 267,046,966원이고 근저당 채권최고액은 330,000,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액 기준이므로 실제 확정 채권액·우선배당 사항과 차이가 있는지 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 185,220,000원에서 추가 유찰 시 129,653,999원, 90,757,799원으로 내려가는 시나리오를 검토하되, 회차별 가격보다 실제 권리처리와 거래 가능성을 먼저 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 체납 관리비와 장기 공실·설비 상태·수리비를 확인하고, 입찰가 외 추가 비용을 자금계획에 반영하세요.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 기일·매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인 폭은 크다. 하지만 권리 확인이 먼저다.”
거제 두산위브 402호는 감정가 378,000,000원에서 두 차례 유찰돼 185,220,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 최근 실거래 370,000,000원과 비교해도 50.1%에 해당하므로, 가격 할인 폭 자체는 상당합니다.
경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2024년 증여 지분에 설정된 사해행위취소 가처분과 미확인 임대관계는 일반적인 근저당 경매보다 면밀하게 검토할 부분입니다.
더욱이 최근 실거래는 1건뿐이고 가격 추세는 -9.6%로 하락했습니다. 과거 전체 평균 4.06억원을 그대로 현재의 매각 가능 가격으로 보아서는 안 됩니다. 가격은 매력적인 할인 구간에 들어왔지만, 가처분·소유권·점유관계의 최종 확인을 거친 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
