부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 성수동 핵심 입지의 아파트지만, 신건 최저가 13.2억은 동일평형 실거래 평균 11.72억보다 높습니다. 등기상 전세권이 선순위로 존재했던 이력이 있어 원본 확인이 필요하며, 가격 메리트는 유찰 이후 검토하는 구조입니다.

감정가 / 최저가

1,320,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

1,172,416,666원

동일평형 12건

최저가 ÷ 시세

112.6%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

배당표 기준

서울동부지방법원 2025타경51826. 성동구 성수동2차우방아파트 11층 1114호 아파트입니다. 권리 흐름은 단순해 보이지만, 을구에 설정되었던 전세권 기록이 있어 등기 원본 확인이 필요한 물건입니다. 현재 배당 구조상 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	서울동부지방법원 2025타경51826
소재지	서울특별시 성동구 성수동2가 286 성수동2차우방아파트 11층1114호
용도 / 전용	아파트 · 84.645㎡
소유자	고재경
감정가 / 최저가	1,320,000,000원 / 1,320,000,000원
신청채권자 / 청구	금산 신용협동조합 / 209,900,200원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수 0원이나 전세권 확인 필요

말소기준 관련 기준일 이후 설정된 가압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 전세권은 2012.04.30 설정된 기록이 있으며 이후 말소 기록도 함께 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 입찰 전 등기 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건은 비싸다

성수우방2차아파트 동일 평형 최근 거래 12건 기준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.12	84.65㎡	6	1,445,000,000원
2025.10	84.65㎡	9	1,240,000,000원
2025.10	84.65㎡	4	1,175,000,000원
2025.09	84.65㎡	2	1,094,000,000원
2025.09	84.75㎡	12	1,240,000,000원
2025.08	84.65㎡	6	1,135,000,000원
2024.01	84.65㎡	5	950,000,000원
평균	-	12건	1,172,416,666원

실거래 범위는 950,000,000원~1,445,000,000원이며 평균은 1,172,416,666원입니다. 최저매각가 1,320,000,000원은 평균 대비 112.6% 수준으로 신건 입찰에서는 가격 부담이 있습니다.

⚠️ 가격 판단 권리상 위험보다 중요한 부분은 가격입니다. 성수동 입지는 우수하지만 신건 감정가가 최근 평균 거래 수준보다 높아 유찰 후 가격 조정 구간을 확인하는 전략이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	15,600,000원
을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행	39,000,000원	39,000,000원
을구 3번 전세권 · 남상숙	260,000,000원	260,000,000원
갑구 5번 가압류 · 금산 신용협동조합	209,900,200원	209,900,200원
갑구 6번 가압류 · 금산중앙신용협동조합	291,047,503원	291,047,503원
갑구 7번 경매개시결정 · 금산신용협동조합	209,900,200원	209,900,200원
소유자 교부	-	294,552,097원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

감정가가 실거래 평균보다 높아 신건 메리트 부족

✅ 권리 관점 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권 기록은 등기 원본으로 최종 확인해야 합니다.

⛔ 가격 관점 신건 13.2억은 동일평형 평균 실거래 11.72억보다 높습니다. 성수동 입지 프리미엄은 있으나 신건 가격 그대로 접근하기보다 유찰 여부와 적정 응찰가를 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 성수동2가 소재 아파트로 지하철 2호선 뚝섬역 인근이며 아파트·다세대·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장과 뚝섬역 이용이 가능합니다.
건물. 철근콘크리트 구조 18층 건물 내 11층, 사용승인일 1999년 12월 8일입니다.
환금성. 성수동 입지와 거래 이력이 있으나 최근 거래 편차가 존재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 을구 전세권 기록과 말소 여부를 등기 원본에서 확인하세요.
가격 기준. 신건 최저가 13.2억은 실거래 평균보다 높아 가격 상한 검토가 필요합니다.
배당 확인. 전세권 및 각 가압류 배당 관계를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “성수동 입지와 가격은 별개”

이 물건은 입지 매력은 분명하지만, 경매의 핵심은 결국 취득 가격입니다. 신건 최저가 13.2억은 동일평형 최근 실거래 평균 11.72억보다 높습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 전세권 기록 확인이라는 절차가 남아 있으며, 가격 메리트는 유찰 이후에 판단하는 것이 합리적입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 성수동2차우방아파트 1114호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이나 전세권 확인 필요

② 시세 비교 — 신건은 비싸다

③ 예상배당표 (매각가 1,320,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “성수동 입지와 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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