서울동부지방법원 2025타경51897. 서울 광진구 군자동 경일리치빌 3층 303호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 194,560,000원으로 감정가 304,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차보증금 280,000,000원입니다. 임차인 백은실은 2022.05.19. 주민등록을 마쳤고 2022.05.20. 점유를 개시했으며, 말소기준인 2024.03.06. 케이비국민카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
현재 매각가 194,560,000원을 가정하면 집행비용 3,523,840원을 제외한 191,036,160원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 88,963,840원입니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가는 283,523,840원으로 감정가의 약 93.3%입니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 보증금 미배당 인수가 커져 실질취득가는 계속 2.83억원 안팎에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 117-52 경일리치빌 3층303호 · 도로명 서울특별시 광진구 동일로50길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제3층 제303호 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 나수희 · 2022.06.03. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 194,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,730,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.06. 갑구 5번 주식회사케이비국민카드 가압류 23,975,993원입니다. 그 뒤의 광주신용보증재단·국민은행·한국주택금융공사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 백은실의 전입은 2022.05.19.로 말소기준보다 앞서므로, 을구 9번 임차권등기가 2024.05.31.에 이루어졌다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 백은실 | 건물 제3층 제303호 29.62㎡ 전부 | 전입 2022.05.19 · 점유 2022.05.20 · 확정 2022.04.25 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
을구 9-2번은 2024.08.12. 이루어진 9번 임차권의 경정등기로, 별도의 두 번째 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 백은실 1명입니다. 또한 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 백은실의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 승계했다고 기재되어 있습니다. 이는 별도의 임차보증금 280,000,000원이 하나 더 생긴다는 뜻이 아니므로 백은실 보증금과 주택도시보증공사의 승계채권을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 194,560,000원 | 88,963,840원 | 283,523,840원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 155,648,000원 | 127,331,072원 | 282,979,072원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 124,518,400원 | 158,024,858원 | 282,543,258원 |
이 구조에서는 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 그만큼 임차보증금의 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차 283,523,840원, 3회 유찰 시 282,979,072원, 4회 유찰 시 282,543,258원으로 실질취득 총액은 보증금 280,000,000원 주변에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 ‘감정가 64%’, ‘감정가 51%’, ‘감정가 41%’만 보고 할인폭을 평가하는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,523,840원 |
| 1. 백은실 임차보증금반환채권 | 280,000,000원 | 191,036,160원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 23,975,993원 | 0원 |
| 3. 광주신용보증재단 가압류 | 34,268,839원 | 0원 |
| 4. 국민은행 가압류 | 19,084,496원 | 0원 |
| 5. 한국주택금융공사 가압류 | 163,749,636원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 294,730,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 배당에 사용되고, 백은실 보증금 중 88,963,840원이 남습니다. 주택도시보증공사는 백은실의 보증금반환채권을 대위변제로 승계한 것으로 기재되어 있으므로 이를 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 군자동 세종초등학교 북서측 약 120미터 지점. 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 서측 인근 동일로변에 노선 버스정류장이 있으며, 북동측 약 670미터 지점에 지하철 5·7호선 환승역인 군자역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 위생·급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 동일로와 연계됩니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 도로 접합, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 낙찰가 194,560,000원에 보증금 미배당 88,963,840원이 더해져 실질취득은 283,523,840원입니다.
- 대항력 임차권 재확인. 백은실 전입 2022.05.19.이 말소기준 2024.03.06.보다 빠릅니다. 을구 9번 임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- HUG 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 백은실의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 승계한 것으로 기재되어 있습니다. 임차보증금과 보증기관 승계채권을 중복 계산하지 말아야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 282,979,072원·282,543,258원 수준입니다.
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장의 위반 표시 내용, 시정 여부 및 이용상 제약을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실제 거래가격 근거가 제시되지 않은 만큼 감정가나 유찰률만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 인근 동일·유사 다세대의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “2.84억 실질취득”을 보라
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 304,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 최저가 194,560,000원, 즉 감정가의 64%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 88,963,840원을 추가로 인수하고 실질취득은 283,523,840원이 됩니다.
유찰이 더 진행되어도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금 인수가 증가해 실질취득은 2.83억원 안팎에 묶입니다. 여기에 주택도시보증공사의 대위승계와 집합건축물대장상 위반건축물 표시까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 1.95억원 물건”이 아니라 “대항력 보증금을 포함해 약 2.84억원이 드는 다세대”로 보는 것이 정확합니다. 권리분석의 승부처는 유찰률이 아니라 임차보증금의 미배당 인수액입니다.
