서울동부지방법원 2025타경51897. 서울 광진구 군자동 경일리치빌 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 나수희 씨이며, 등기에는 2022년 6월 3일 거래가액 280,000,000원의 소유권이전이 기재되어 있습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 신청채권자 청구금액은 294,730,702원입니다.
이 사건은 말소기준권리만 확인하고 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 결론 내리면 위험합니다. 백은실 씨는 2022년 5월 19일 전입신고를 했고, 점유개시일은 2022년 5월 20일로 기재되어 있습니다. 이는 2024년 3월 6일 접수된 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 군자동 117-52 경일리치빌 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 광진구 동일로50길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 임차권등기 범위 29.62㎡ · 5층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 나수희 (2022.06.03 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 155,648,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 294,730,702원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 주요 인수 쟁점 | 을구 9번 주택임차권등기 · 보증금 미배당액 인수 가능성 |
| 건축물 확인사항 | 집합건축물대장 비고에 위반건축물 표시가 기재되어 있어 원본 대장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선행 대항력이 핵심
등기상 기준으로 분류된 권리는 2024년 3월 6일 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 그러나 임차인의 전입신고일은 2022년 5월 19일이고 점유개시일은 2022년 5월 20일입니다. 따라서 가압류 접수일만 기준으로 임차인의 권리를 후순위로 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
실제 임차인은 1명으로 판단합니다. 백은실 씨의 임차권등기가 확인되며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권을 대위변제로 승계한 채권자로 기재되어 있습니다. 보증기관의 승계 청구를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백은실 | 280,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.04.25 | 있음 | 가능 | HUG 대위승계 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액
현재 최저매각가는 155,648,000원이지만, 이를 매수인이 실제로 부담할 전체 취득금액으로 보아서는 안 됩니다. 보증금 미배당 인수액을 합산해야 하며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수금 증가로 상쇄됩니다.
| 시나리오 | 매각가 가정 | 미배당 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 155,648,000원 | 127,331,072원 | 282,979,072원 |
| 4회 유찰 시 | 124,518,400원 | 158,024,858원 | 282,543,258원 |
| 5회 유찰 시 | 99,614,720원 | 182,578,345원 | 282,193,065원 |
위 계산은 낙찰가에 각 시나리오의 매수인 인수 추정액을 더한 금액입니다. 현재 회차의 실질취득액은 282,979,072원으로, 임차보증금 280,000,000원에 근접합니다. 4회 및 5회 유찰 시나리오에서도 총액은 약 2.82억 수준입니다. 취득세·명도·수선 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 155,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,979,072원 | 매각가의 약 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 백은실 보증금 | 280,000,000원 | 152,668,928원 | 미배당 127,331,072원 인수 추정 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 23,975,993원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 34,268,839원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 19,084,496원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 163,749,636원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 294,730,702원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음으로 추정 |
배당표는 현재 최저매각가를 전제로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 백은실 씨의 임차보증금반환채권을 대위변제로 승계한 것으로 기재되어 있으므로, 이를 별도의 실제 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당순위와 승계 범위는 매각물건명세서 및 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 세종초등학교 북서측 약 120미터 지점입니다. 주변은 단독주택·다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 서측 인근 동일로변에 노선버스 정류장이 있고, 북동측 약 670미터 지점에 군자역이 있습니다. 군자역은 지하철 5호선과 7호선 환승역입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 도로 접합 및 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 세부 규제는 해당 기관과 원본 자료를 통해 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시. 매각물건명세서 관련 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있다고 기재되어 있습니다. 감정평가요항표의 공부와의 차이 없음이라는 기재만으로 이 사항을 배제하지 말고 건축물대장 원본과 위반 내용·시정 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 상태와 임대차·권리관계가 매수 판단에 중요합니다. 본건은 임차보증금 인수와 건축물대장 확인 문제가 겹쳐, 실질취득액과 후속 처분 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 재확인. 백은실 씨의 보증금 280,000,000원, 배당 추정액 152,668,928원, 미배당 인수 추정액 127,331,072원을 매각물건명세서와 배당 관련 자료에 대조하세요.
- 대항력·우선변제권 확인. 전입신고일 2022.05.19, 점유개시일 2022.05.20, 확정일자 기록 및 임차권등기 경정 내용을 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 대위변제 및 채권승계 범위를 확인해 실제 임차보증금과 승계채권을 중복 계산하지 않도록 하세요.
- 건축물대장 확인. 위반건축물 표시의 구체적인 내용, 시정 여부 및 매수 후 발생할 수 있는 부담을 관할 기관과 원본 대장으로 확인하세요.
- 실질취득액으로 입찰 상한 설정. 현재 최저가만이 아니라 낙찰가와 미배당 인수액의 합계를 기준으로 자금계획을 세우세요. 취득 관련 비용과 명도·수선 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 재검토. 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 채권승계 관계에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 원본 서류를 대조하세요.
- 현장 확인. 실제 점유관계, 임차권등기 관련 현황, 건물 상태 및 관리비 체납 여부를 확인하고 필요한 경우 명도 계획을 마련하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건의 핵심은 감정가의 51.2%라는 최저가 자체가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차보증금 280,000,000원, 현재 배당 추정액 152,668,928원, 매수인 인수 추정액 127,331,072원을 함께 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 282,979,072원이며, 추가 유찰 시나리오에서도 약 2.82억 수준입니다.
여기에 주택도시보증공사의 채권승계, 위반건축물 표시, 임차권 경정 기록 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서 가격 우위를 단정하기도 어렵습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 인수금과 건물 관련 위험을 확인하기 전까지 입찰을 보류하는 것이 보수적인 접근입니다.
