서울동부지방법원 2025타경51909. 천호동 현지빌라 4층 401호, 55.22㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가 363,320,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 232,525,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소되지 않는 주택임차권입니다. 임차인 나수진은 2020.08.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.08., 보증금은 275,000,000원입니다. 이 권리는 2025.02.12. 말소기준 압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다.
현재 최저가 232,525,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,055,350원을 제외한 228,469,650원이 임차보증금에 배당되고, 남는 46,530,350원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가만 232,525,000원으로 보아서는 안 되고, 실질취득 279,055,350원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다. 다음 회차로 최저가가 더 낮아지더라도 미배당 임차보증금이 커지므로 총 부담이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51909 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 85-31 현지빌라 4층 401호 · 천중로35나길 16-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 55.22㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2007.09.18. |
| 소유자 | 최범식 · 2015.02.03. 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 363,320,000원 / 232,525,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2015.02.03. 설정됐던 하나은행 근저당권 204,000,000원은 2018.06.01. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.02.12. 강동구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020년 전입·점유와 2024.08.26. 주택임차권등기입니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 나수진 4층 401호 55.22㎡ · 주거 | 275,000,000원 | 2020.08.10. / 2020.07.08. | 대항력 有우선변제 2024.08.26. 배당요구 · 주택임차권등기 |
| 시보증 나수진 보증금 승계 신고 | 별도 합산 없음 | 2020.08.10. / 2020.07.08. | 보증기관 대위·승계 나수진 보증금의 중복 신고 |
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요하다
현재 회차 최저가는 232,525,000원이지만, 이것이 매수인의 최종 부담액은 아닙니다. 예상배당상 집행비용 4,055,350원을 먼저 공제하고 나수진에게 228,469,650원이 배당되므로, 보증금 275,000,000원 중 46,530,350원이 남습니다. 이 부족액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차의 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 232,525,000원 | 46,530,350원 | 279,055,350원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 186,020,000원 | 92,384,280원 | 278,404,280원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 148,816,000원 | 129,067,424원 | 277,883,424원 |
표에서 보듯 최저가는 232,525,000원에서 148,816,000원까지 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 46,530,350원에서 129,067,424원까지 늘어납니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 하락폭을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,525,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,055,350원 |
| 1. 임차인 나수진 보증금 | 275,000,000원 | 228,469,650원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족액 46,530,350원이 매수인에게 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 위반건축물. 발코니 부분이 집합건축물대장상 2020.07.01. 주거 25.4㎡ 무단증축으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 위반건축물 표시와 제시외 건물 포함·일괄매각이 명시돼 있습니다.
- 입지. 천호중학교 남서측 인근으로 아파트·다세대·연립·다가구·단독주택과 소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 굽은다리역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,577,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현지빌라는 6세대, 사용승인일은 2007.09.18.이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 최저가 232,525,000원만 보지 말고, 나수진 보증금 미배당 46,530,350원을 더한 실질취득 279,055,350원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 92,384,280원, 4회 유찰 시 129,067,424원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 나수진의 2020.08.10. 전입·점유, 2020.07.08. 확정일자, 275,000,000원 보증금과 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. ‘시보증’ 신고는 나수진 보증금에 대한 대위·승계로 별도 보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 위반건축물 확인. 발코니 25.4㎡ 무단증축과 제시외 건물의 현황·원상회복 가능성 및 관련 부담을 관할기관과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 관계 확인. 주택임차권등기가 존재하는 물건이므로 현재 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “2.79억 실질취득”을 보라
이 사건은 최저가만 보면 감정가 363,320,000원에서 232,525,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 숫자의 의미가 달라집니다. 대항력 있는 나수진의 보증금 275,000,000원이 먼저 걸려 있고, 현재 회차에서는 배당 후 46,530,350원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 자금 부담은 279,055,350원입니다.
추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어나는 구조라 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수도 없습니다. 더구나 발코니 25.4㎡ 무단증축 위반건축물까지 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받나”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합친 총 부담을 감당할 수 있나”입니다. 권리 인수와 위반건축물을 함께 안고 가는 다세대라는 점을 기준으로 접근해야 합니다.
