서울동부지방법원 2025타경51921. 강동구 길동 베네시티 5층 504호, 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 강민섭이고, 과거 수협은행 근저당권 2건은 2018년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.08.30. 여수수산업협동조합 가압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2020.11.20. 전입·점유를 갖춘 임차권자 채문철입니다. 임차보증금은 241,000,000원이고, 임차권등기도 말소기준보다 앞서 있어 미배당분이 남으면 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 266,000,000원에서는 배당표상 집행비용 4,524,000원을 제하고도 채문철 보증금 241,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 낙찰가가 212,800,000원으로 내려가면서 인수액이 31,979,200원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 170,240,000원에 인수액이 73,943,360원으로 커집니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려간 뒤에는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 임차보증금 인수로 바뀌므로, 최저가 자체보다 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 330-13 베네시티 5층 504호 · 양재대로124길 57-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 24.43㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 강민섭 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2017년 설정됐던 수협은행 근저당권 2건은 2018.05.21. 이미 말소됐습니다. 이후 채문철은 2020.11.20. 전입·점유를 시작했고, 임차보증금 241,000,000원에 대한 임차권등기를 2024.03.13. 마쳤습니다. 임차권의 최초 확정일자 기재는 이후 2020.10.19.로 경정됐습니다. 말소기준인 여수수산업협동조합 가압류는 2024.08.30.로 그보다 늦습니다. 따라서 채문철은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 사람 기준 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채문철 건물 전부 · 임차권등기 | 2020.11.20 확정일자 2020.10.19 경정 | 241,000,000원 | 있음 | 있음 | 신건 0원 유찰 시 미배당분 발생 |
| 한종우 504호 · 주거 | 2024.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
한종우의 전입일 2024.09.27.은 말소기준 2024.08.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하기 어렵습니다. 별도로 등기부의 ‘4번 임차권 경정’은 채문철 임차권의 확정일자를 바로잡은 부기 내용으로, 별도의 제3 임차인으로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 295,000,000원 한 건, 그러나 면적이 다르다
확인되는 최근 실거래는 베네시티(3차) 2025.09. 거래 1건입니다. 거래금액은 295,000,000원, 전용면적은 29.03㎡, 6층입니다. 본건 대상면적은 24.43㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최저가 266,000,000원은 이 거래금액의 90.2%지만, 더 큰 면적의 1건만 존재하므로 이 수치만으로 본건이 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 29.03㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 본건 | 24.43㎡ | 5 | 최저가 266,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 채문철 보증금 | 241,000,000원 | 241,000,000원 |
| 2. 가압류 · 여수수산업협동조합 | 956,340,000원 | 20,476,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채문철 보증금 241,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,197,340,000원 중 채권자 배당액은 20,476,000원이며, 미배당액은 1,176,864,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 266,000,000원 | 0원 | 채문철 보증금 전액 배당 가정 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 212,800,000원 | 31,979,200원 | 낙찰가 하락분 일부가 임차보증금 인수로 전환 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 170,240,000원 | 73,943,360원 | 대항력 임차인의 미배당 잔액 증가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 504호입니다.
- 입지. 서울신명초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,687,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 베네시티(3차)는 20세대이며 사용승인일은 2017.09.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 채문철 배당액 확인. 현재 배당 가정에서는 보증금 241,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당표에서 미배당이 생기면 그 잔액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 212,800,000원, 2회 유찰 시 170,240,000원이지만 각각 인수액 31,979,200원·73,943,360원이 발생하는 시나리오입니다.
- 한종우 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 채문철 임차권의 확정일자는 등기 경정 후 2020.10.19.로 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 최근 거래는 29.03㎡ 1건으로 대상면적 24.43㎡와 다르므로 295,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 성립하지 않는다
신건 266,000,000원에서는 배당표상 채문철의 보증금 241,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 그래서 현재 회차만 보면 권리상 인수 부담은 없습니다. 하지만 이 물건의 본질은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 1회 유찰부터 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 옮겨 붙습니다. 따라서 유찰가를 그대로 시세와 비교해 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 295,000,000원은 본건보다 면적이 다른 1건뿐입니다. 최저가가 그 금액의 90.2%라는 사실은 참고자료일 뿐, 확실한 할인 근거는 아닙니다. 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 임차보증금 인수액까지 포함해 판단. 이 두 문장이 서울동부지방법원 2025타경51921의 핵심입니다.
