서울동부지방법원 2025타경51930. 송파구 가락동 헬리오시티 409동 16층 1601호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 감정가의 80%”만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부 을구 1번에 김경태의 주택임차권 580,000,000원이 2024.06.12 등기돼 있고, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2019.04.10입니다. 반면 말소기준은 2025.08.14 강제경매개시결정이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 즉 권리의 핵심은 선순위 대항력 임차권입니다.
다만 제공된 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각가 2,040,000,000원에서 집행비용 22,800,000원을 차감한 뒤 임차보증금 580,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 청구액 639,684,382원도 전액 변제됩니다. 따라서 이 시나리오상의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 배당표 밖에 있는 세금 변수입니다. 등기에는 국세·지방세 관련 압류가 다수 확인되고, 당해세가 선순위로 차감되면 실제 배당 순서와 잔액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 913 헬리오시티 409동 16층1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 20층 건물 내 16층 |
| 사용승인일 | 2018.12.28 |
| 소유자 | 김연희, 김정희, 김현, 황국향, 황금용, 황란향 |
| 감정가 / 최저가 | 2,550,000,000원 / 2,040,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 639,684,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 주택임차권
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경태 | 건물 제16층 제1601호 59.96㎡ 전부 | 580,000,000원 | 2019.04.10 / 2019.04.10 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0 |
김경태는 배당요구를 했고 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 현재 회차 시뮬레이션에서는 보증금 580,000,000원이 전액 배당돼 인수가 남지 않습니다. 2회 유찰 시 1,632,000,000원, 3회 유찰 시 1,305,600,000원 시나리오에서도 제공된 계산상 예상 인수액은 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
헬리오시티 전용 59.96㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 2,553,916,666원입니다. 현재 최저매각가 2,040,000,000원은 이 최근 평균의 79.9%입니다. 다만 2026.07 최신 거래가 1,930,000,000원으로 현재 최저가보다 110,000,000원 낮습니다. 따라서 전체 최근 평균만 근거로 “시세보다 싸다”고 단정하기보다는 최신 거래까지 함께 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 19 | 1,930,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 18 | 2,647,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 12 | 2,680,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 15 | 2,550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 12 | 2,500,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 20 | 2,430,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 2 | 2,780,000,000원 |
| 2025.11 | 59.96㎡ | 21 | 2,780,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 9 | 2,700,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 9 | 2,500,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 7 | 2,500,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 18 | 2,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 2,553,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,800,000원 |
| 1. 임차인 김경태 보증금 | 580,000,000원 | 580,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김경태 | 639,684,382원 | 639,684,382원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 797,515,618원 |
현재 회차 계산상 임차보증금과 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여도 797,515,618원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,040,000,000원 | 797,515,618원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,632,000,000원 | 393,595,618원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 1,305,600,000원 | 70,459,618원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동, 지하철8호선 송파역 서측 인근. 대단위 아파트단지와 단지 내 상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 헬리오시티 9,510세대, 사용승인일 2018.12.28. 대상은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 16층입니다.
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 14,800,000원/㎡.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실제 배당 확인. 580,000,000원이 전액 배당돼야 현재 계산처럼 매수인 인수액이 0원이 됩니다.
- 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세·법정기일과 배당 우선순위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 김경태가 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 구조이므로 임대차계약과 경매채권의 발생원인을 대조해야 합니다.
- 최신 거래를 가격 상한에 반영. 현재 최저가 2,040,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 2026.07 최신 거래 1,930,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 2회 유찰 시 1,632,000,000원, 3회 유찰 시 1,305,600,000원이며 제공된 계산상 두 경우도 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 배당자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “선순위 임차권 존재”를 동시에 봐야 한다
이 물건의 현재 숫자만 보면 매각가 2,040,000,000원에서 임차보증금 580,000,000원과 신청채권자 청구액 639,684,382원이 모두 변제되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리 구조 자체는 단순한 말소형이 아닙니다. 2019.04.10 전입·확정일자를 갖춘 을구 1번 주택임차권이 2025.08.14 말소기준보다 앞서고, 명세서가 미변제 시 인수를 명시합니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 2,553,916,666원의 79.9%로 내려왔지만, 바로 직전 2026.07 거래 1,930,000,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보고 저가라고 단정할 단계는 아닙니다. 선순위 임차권의 실제 전액배당 가능성, 세금 우선순위, 임차인과 경매채권자의 관계, 최신 실거래를 함께 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
