인천지방법원 2024타경555990. 인천 서구 검암동의 다세대주택 ‘안단테’ 3층 302호, 전용 59.2875㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 정주리이며 2020.10.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 184,000,000원입니다. 등기부상 현재 핵심 권리는 2022.11.04 등기된 김형진의 주택임차권과 2024.08.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 본 사건의 말소기준은 2024.08.30 강제경매개시결정으로 잡혀 있어, 그보다 앞선 김형진의 임차권은 원칙상 매수인 인수 대상에 걸립니다.

하지만 이 사건은 여기서 한 번 뒤집힙니다. 매각물건명세서에는 김형진의 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 따라서 김형진 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 단, 이 확약은 김형진 임차권에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 미상 임차인은 남는다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

등록된 안단테 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 226,000,000원이고, 이전 거래는 240,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 -5.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균은 233,000,000원이지만, 과거의 240,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단에서는 최신 226,000,000원을 우선해 봐야 합니다.

표면상 최저가 91,630,000원은 최근 12개월 평균의 40.5%로 표시됩니다. 하지만 이 수치를 그대로 ‘시세 대비 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 본건 전용은 59.2875㎡인 반면, 확인된 거래 2건은 모두 84.16㎡로 면적이 서로 다릅니다. 따라서 226,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 더구나 거래 흐름 자체도 -5.8% 하락입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,630,000원 가정)

배당 계산상 김형진의 미배당액은 94,419,340원으로 표시되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 만큼 김형진에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 김민석의 미상 권리에는 적용되지 않습니다.

⑤ 공부와 현황 불일치 — 이 사건의 비가격 핵심 위험

이 조건은 일반적인 다세대 경매보다 입찰 후 절차 부담을 크게 높입니다. 특히 현황조사상 김민석의 점유 호수가 301호로 기재돼 있다는 사실과 결합하면, 입찰자는 단순히 등기부의 ‘302호’만 보고 실제 인도받을 공간을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택. 사용승인일은 2011.10.14입니다.
• 입지. 인천은지초등학교 서측 인근이며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역이 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 271.9㎡, 공시지가는 1,534,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 안단테는 6세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래도 2건뿐이며, 최근 거래 추세는 -5.8%입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부와 현황의 위치 불일치는 별도 해결 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김형진 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 김민석 권리 확인. 2011.11.10 전입, 301호 점유로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 않은 채 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
• 301호·302호 실제 위치 대조. 건축물현황도와 현황 위치가 다르므로 현장에서 각 출입문·점유 공간·건축물현황도를 직접 맞춰봐야 합니다.
• 매각결정기일까지 제출할 서류. 건축물표시변경신청서와 이의제기하지 않겠다는 취지의 서면, 인감 날인 및 인감증명서 제출 조건을 확인해야 합니다.
• 매수보증금 위험. 요구 서류를 제출하지 않을 경우 매수보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
• 시세 착시 경계. 최저가가 최근 거래의 40.5%로 보이지만 거래 면적은 84.16㎡, 본건은 59.2875㎡입니다. 동일 면적 시세로 간주하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.8%이므로 과거 전체 평균 233,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 한 위험은 지워졌지만, 다른 위험은 남았다”

이 사건의 가장 큰 숫자만 보면 보증금 184,000,000원의 김형진 임차권이 눈에 들어옵니다. 최저가 91,630,000원에서 원칙상 미배당 94,419,340원이 발생하는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김형진에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 떼어 보면 큰 부담이 해소된 셈입니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 김민석이 301호에 2011.11.10 전입했고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 동시에 본건 302호는 공부상 위치와 현황 위치가 서로 맞지 않아 301호 소유자와의 건축물표시 변경신청이 요구되고, 최고가매수신고인이 정해진 서류를 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는 조건까지 붙어 있습니다. 실거래도 본건과 다른 84.16㎡ 표본뿐이고 최근 흐름은 -5.8% 하락입니다. 주된 임차권은 해결됐지만 물건 동일성·미상 임차인·환금성 위험이 겹친 사건으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가할 물건은 아닙니다.