인천지방법원 2025타경1337. 부평구 부개동 한빛나라 5층 501호로, 감정평가상 현재 연립주택-도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 변미소이고, 말소기준권리는 2021.10.20. 설정된 수협은행 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 2025.07.14. 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 136,220,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 권리만 보고 점유관계까지 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1337 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 253-14 한빛나라 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수로128번길 47-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택-도시형생활주택(단지형 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인일 2021.05.27. |
| 소유자 | 변미소 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 192,304,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
2021.06.08. 광명동부새마을금고 근저당권 5,160,000,000원이 설정됐으나 2021.10.20. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 변미소에게 소유권이전이 이루어지고 수협은행 근저당권 228,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 2025.07.14. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 2회 유찰 상태
현재 회차 최저매각가는 136,220,000원이며 시나리오상 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 228,000,000원 | 133,512,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 228,000,000원 중 133,512,920원이 배당되고 94,487,080원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동수초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 부개역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2021.05.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 임차관계를 단정하지 마세요.
- 말소기준 확인. 2021.10.20. 수협은행 근저당권 228,000,000원이 기준입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 136,220,000원이 감정가의 49% 수준이어도 최근 실거래 비교자료 없이 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 현재 회차 수협은행 예상배당은 133,512,920원, 미배당은 94,487,080원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 실거래 검증
이 사건은 2021.10.20. 수협은행 근저당권을 말소기준으로 보는 구조가 명확하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.
또한 2회 유찰된 현재 최저매각가가 136,220,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 실거래 검증 후 판단. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
