인천지방법원 2025타경1409. 인천 중구 운서동 프라임시티2 1층 109호로, 사건상 용도 표기는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 홍현숙은 2022.05.17 매매를 원인으로 2022.06.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 536,000,000원입니다. 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
등기부에 앞서 존재했던 신한은행 근저당권은 2021.09.01 해지로 이미 말소됐고, 2025.02.05 국 명의 압류도 2025.07.02 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.07.30 남인천농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 분석의 핵심은 후순위 임차인과 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1409 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3092-7 프라임시티2 1층 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건 내 1층 109호 · 건축물사용승인일 2019.07.10 |
| 소유자 | 홍현숙 · 2022.05.17 매매 · 거래가액 536,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 240,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 406,507,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 인수되지 않는다
핵심 권리는 2022.06.23 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고 채무자는 홍현숙입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.02.05 압류는 경매 전에 이미 해제·말소됐습니다.
임차인 현황 — 차광훈 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차광훈 | 67.37평방미터 | 2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
차광훈의 전입신고일은 2025.05.22로 말소기준권리인 2022.06.23 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당관계는 매각물건명세서 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세’는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 240,100,000원으로 감정가 490,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰을 거쳤기 때문에 표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지를 뜻하지는 않습니다.
이 물건은 운서역 남동측 인근 상업지대의 1층 근린생활시설입니다. 주변에는 유사 근린생활시설과 업무시설인 오피스텔 등이 있고, 동일·유사 호실의 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 240,100,000원을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 실거래 사례, 현재 임대료, 공실 여부와 수익률을 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 468,000,000원 | 235,938,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 240,100,000원 가정 시 남인천농업협동조합 근저당에는 235,938,600원이 배당되고 232,061,400원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 공항철도 운서역 남동측 인근으로, 유사 근린생활시설과 업무시설인 오피스텔 등이 소재한 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 북서측과 남서측으로 각각 약 30미터, 25미터 포장도로에 접하고, 북동측과 남동측으로 각각 약 20미터, 12미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,922.1㎡, 공시지가는 3,378,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 차광훈의 보증금·확정일자·우선변제 관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시세를 혼동하지 말고, 운서동 유사 1층 근린생활시설의 거래사례를 비교하세요.
- 임대수익 확인. 현재 임대료·공실 여부·관리비와 예상 수익률을 확인해야 근린생활시설의 적정 입찰가를 정할 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 168,070,000원, 4회 유찰 시 117,648,999원 시나리오도 함께 비교하되 시세 확인을 우선하세요.
- 배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 권리관계를 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가율 ≠ 시세 49%”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.23 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 차광훈의 전입은 2025.05.22로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 가정에서도 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 240,100,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설은 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 유사 호실 거래가격이 더 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 실거래·임대수익 확인 후 결정하는 접근이 맞습니다.
