인천지방법원 2025타경1409. 인천 중구 운서동 프라임시티2 1층 109호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 홍현숙이며, 2022년 5월 17일 매매를 원인으로 2022년 6월 23일 거래가액 536,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 남인천농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

가격만 보면 상당히 극적인 사건입니다. 감정가 490,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가가 117,649,000원입니다. 그러나 이 물건은 감정 이용상태가 근린생활시설이고, 현재 점유자의 임대차 조건도 불명확합니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 입찰 판단의 핵심은 낮아진 숫자보다 현재의 매매 가능 가격과 점유관계를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

현재 말소기준권리는 2022.06.23 설정된 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며, 채무자는 소유자 홍현숙입니다. 이 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 주식회사신한은행의 근저당권 3,687,000,000원은 2021.09.01 이미 말소됐고, 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기 역시 2019.09.30 말소됐습니다. 2025년 인천세무서장의 압류도 2025.07.02 해제에 따라 말소됐습니다. 따라서 이들 기말소 권리를 현재 살아 있는 인수채무로 계산하지 않습니다.

② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 차광훈이 점유자로 기재돼 있습니다. 점유 부분은 67.37㎡, 전입신고일은 2025.05.22입니다. 다만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

실제 점유자로 확인된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고에 해당하지 않으며, 확인되지 않은 보증금을 별도로 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 24%, 시세 대비는 미확인

이 사건의 감정가는 490,000,000원입니다. 현재 4회 유찰된 최저매각가는 117,649,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 최초 감정가에 비해 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

후속 회차는 유찰이 계속된다는 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 기준 계산치이며, 인수액 0원은 점유자의 미확인 권리가 없다는 가정에 따른 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,447,086원을 제외한 115,201,914원이 남인천농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 468,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 352,798,086원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 406,507,822원입니다. 이는 근저당 채권최고액과 서로 다른 금액으로, 실제 확정 채권잔액을 뜻하는 것은 아닙니다. 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 임차권이나 법정 인수사항은 별도 검토가 필요합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 등이 입지한 상업지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 2019.07.10 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 대상은 1층 109호로 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 설비. 공용 위생시설, 상하수도, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지와 높이가 비슷한 장방형 평지이며, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,922.1㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 25m 포장도로에 접하고, 북동측 약 20m, 남동측 약 12m 보행자도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공시지가. 3,378,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로 해당 호실의 실제 매매가격을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 운서역 인근 상업지역이라는 입지 특성은 있지만, 4회 유찰된 경매 이력과 현재 실거래 비교자료 부재를 고려하면 매각 가능 가격과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 시세 확인. 프라임시티2 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 24.01%라는 수치를 시세 대비 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
• 점유자 임대차 확인. 차광훈의 계약서, 보증금, 차임, 실제 점유 개시일, 사업자등록일과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 대항력·인수액 재검증. 주거용 전입신고일은 말소기준권리보다 늦지만, 근린생활시설의 임대차는 상가건물임대차보호법 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 매각 대상 확인. 집합건물 109호의 전유부분, 대지권 및 매각 대상 범위를 매각물건명세서·등기부·감정평가서로 대조하세요.
• 사업성·임대수익 검토. 실제 임대료, 관리비, 공실 가능성, 업종 제한 및 상업시설 수요를 확인한 뒤 적정 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰됐습니다. 가격 이외에 점유·권리·상권·물건 상태가 입찰 수요에 영향을 미쳤는지 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세 및 법정 우선채권 여부를 점검하세요.
• 명도 계획. 점유자가 확인된 만큼 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 고려해야 합니다. 인도명령 가능 여부도 점유자의 법적 지위에 따라 검토해야 합니다.
• 매각기일 확인. 현재 예정기일은 2026.11.20입니다. 입찰 전 변경·연기·취하 및 최저매각가격을 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집행기록을 확인한 후 최종 판단하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 117,649,000원입니다. 감정가 490,000,000원에서 4회 유찰되면서 최저매각가가 24.01% 수준까지 하락했습니다. 하지만 가격이 많이 내려갔다는 것과 충분히 싸졌다는 것은 전혀 다른 판단입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다. 남인천농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 후순위 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁·신한은행 근저당·세무서 압류도 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 차광훈의 점유가 확인되고 보증금·확정일자·사업자등록 여부는 불명확합니다. 근린생활시설이라는 용도상 상가임대차 관계의 확인이 특히 중요합니다. 또한 최근 실거래 비교가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거도 확보되지 않았습니다.

최종 판단은 ‘권리 말소 구조는 양호하지만, 점유·시세 검증 전 입찰 보류’입니다. 반복 유찰과 상업시설의 환금성 불확실성을 고려하면, 현재의 낮은 최저가만으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다. 점유자의 법적 지위와 시장가격이 확인된 이후에야 실제 취득비용과 가격 매력을 판단할 수 있습니다.