26,460,000원
인천지방법원 2025타경1433. 인천 서구 연희동 금호타운 지층비01호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방연근이며 2020년 3월 9일 매매, 거래가액 50,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 해 4월 3일 국민은행이 채권최고액 33,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 남대문세무서장 관련 압류와 케이비국민카드·신한카드·하나카드의 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 등기자료상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 기재는 없지만 감정평가의 임대관계는 임대미상이므로 실제 점유 및 명도 상황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 727-11 금호타운 지층비01호 · 인천광역시 서구 연희로28번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 39.72㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 지1층 비01호 |
| 소유자 | 방연근 (2020.03.09. 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 26,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 29,150,116원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.03. 을구 7번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 33,000,000원이며 채무자는 방연근입니다. 그 이후 2020년 압류, 2024년과 2025년에 설정된 카드사 가압류 3건, 2025년 국민은행의 경매개시결정은 모두 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 30.6%라는 숫자보다 비교조건이 중요
금호타운 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 86,500,000원, 최신 거래는 2025년 12월 84,000,000원입니다. 현재 최저가 26,460,000원은 최근 12개월 평균의 30.6%입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 15.8% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 32.48㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2025.09 | 32.48㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2021.11 | 32.48㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2021.09 | 52.68㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 48.04㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.48㎡ | 2건 | 86,500,000원 |
다만 이 수치를 곧바로 대상 호실의 시세로 보면 안 됩니다. 대상 전용 기준은 39.72㎡인데 실거래 표본의 면적은 32.48㎡·48.04㎡·52.68㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 대상은 지층이고, 실거래 중 지층 거래는 2021년 9월 52.68㎡, 60,000,000원 자료입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균의 30.6%라는 점은 분명 큰 가격 차이지만, 그 차이 전부를 곧바로 할인 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 876,280원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,000,000원 | 25,583,720원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,657,215원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 45,069,226원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 47,552,228원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,460,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 155,278,669원 중 25,583,720원이 배당되고, 미배당은 129,694,949원입니다. 신청채권자 청구액 29,150,116원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 129,694,949원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 137,490,065원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,965,400원 | 12,332,023원 | 142,946,646원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 더 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가면서 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 금호타운 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶중학교 북동측 인근. 주변에는 공동주택·공원·근린상가·교육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 지1층 비01호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8M, 동측 약 6M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 금호타운은 13세대, 2002.03.15 준공이며 실거래 5건의 전체 평균은 79,400,000원입니다. 대상 면적 39.72㎡와 일치하는 거래 표본은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 가치 확인. 대상은 지1층 비01호입니다. 최근 12개월 거래는 모두 32.48㎡·3층이므로 같은 가격 기준을 적용하지 마세요.
- 면적 불일치. 대상 전용 기준 39.72㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 최근 평균 86,500,000원은 참고값으로만 사용해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 기재는 없지만 감정요항은 임대미상입니다. 실제 점유자·점유권원·명도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 가정에서는 국민은행 근저당도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 후순위 가압류는 배당 0원입니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 확인. 현재 2회 유찰, 최저가는 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 18,522,000원, 4회 유찰 시 12,965,400원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 비교는 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 구조만 보면 결론은 명확합니다. 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 54,000,000원에서 2회 유찰돼 26,460,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 86,500,000원의 30.6%입니다. 그러나 대상은 39.72㎡ 지층, 최근 거래는 32.48㎡ 3층이어서 시세 비교의 조건이 맞지 않습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 지층 가치·점유·면적 차이를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
