인천지방법원 2025타경511026. 인천 남동구 서창동 서창베라체아파트 1110동 201호 아파트입니다. 감정가는 332,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 232,400,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 338,150,000원의 68.7%여서 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다.
임차인 임충성은 2020.02.07 전입했고, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 2022.12.06보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있습니다. 보증금은 230,000,000원이고 2025.08.08 배당요구를 했지만 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원, 보증금 230,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511026 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 715 서창베라체아파트 1110동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 20층건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이호설 · 2012.06.15 소유권이전 (2010.09.01 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유아이제사십차유동화전문 유한회사 (양도인: 중소기업은행) / 70,924,696원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.06 설정된 중소기업은행 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 310,500,000원, 중소기업은행 가압류 50,400,000원·13,752,445원, 하나은행 가압류 41,400,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임충성 | 2020.02.07 | 230,000,000원 | 2025.08.08 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 230,000,000원 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
서창베라체아파트(11단지)는 938세대, 2012.03.14 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 59.85㎡이고 최근 거래는 59.46㎡~59.85㎡ 구간입니다. 최근 12개월 평균은 338,150,000원, 최신 거래는 2026.06 360,000,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 -1.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.49㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 59.49㎡ | 12 | 354,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 59.49㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.49㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 59.52㎡ | 9 | 325,500,000원 |
| 2026.01 | 59.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2025.12 | 59.49㎡ | 4 | 323,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 10 | 342,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.85㎡ | 10건 | 338,150,000원 |
최저가 232,400,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.7%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 실제 매수비용을 설명하지 못합니다. 현재 회차에서는 최저가에 임차보증금 인수 230,000,000원이 더해져 실질취득액이 462,400,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 338,150,000원뿐 아니라 최신 거래 360,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,400,000원 | 230,000,000원 | 462,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 162,680,000원 | 230,000,000원 | 392,680,000원 |
| 3회 유찰 시 | 113,876,000원 | 230,000,000원 | 343,876,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 인수 · 임충성 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 310,500,000원 | 150,346,400원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 13,752,445원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 41,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 494,052,445원 중 228,346,400원이 배당되고, 265,706,045원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 임충성 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 230,000,000원으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 도림고등학교 서측 인근. 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 무난합니다.
- 단지. 서창베라체아파트(11단지) 938세대, 2012.03.14 준공. 본건은 20층 건물 중 2층 201호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서창2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 도로·토지. 남측·서측·동측 포장도로에 접하고 단지 내 도로로 출입합니다. 토지는 대체로 사다리형의 광평수로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 232,400,000원이 최근 시세의 68.7%라는 수치만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인수 230,000,000원을 반드시 더해 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 임충성 임대차 원본 확인. 전입일 2020.02.07, 보증금 230,000,000원, 배당요구일 2025.08.08 및 우선변제권 여부를 매각물건명세서와 임대차 자료에서 직접 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 실질취득 392,680,000원, 3회 유찰 시 343,876,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 보증금 인수 때문에 총비용은 시세에 근접하거나 이를 웃돌 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 구간 대비 -1.6%입니다. 전체 거래 평균 339,041,666원만으로 가격을 낙관하지 말고 최근 평균 338,150,000원과 최신 거래 360,000,000원을 함께 보아야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 갑구 1-1에 한국토지주택공사 외의 자에 대한 소유권 이전을 제한하는 금지사항등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “230,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건의 겉모습은 감정가 332,000,000원에서 1회 유찰돼 232,400,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 권리분석을 통과한 뒤 남는 숫자는 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞선 임충성의 대항력 있는 보증금 230,000,000원이 전액 인수되므로, 현재 회차의 실질취득은 462,400,000원입니다.
최근 12개월 평균 338,150,000원, 최신 거래 360,000,000원과 비교하면 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 2회 유찰 시에도 실질취득 392,680,000원이고, 3회 유찰 시 343,876,000원도 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세도 -1.6%입니다. 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금은 남는다. 이 사건은 최저가 할인율보다 인수액을 먼저 계산해야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
