인천지방법원 2025타경511134. 인천 서구 원당동 더안 타운하우스 105동 4층 403호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형연립이고, 사용승인일은 2020.05.18.입니다. 등기상 현재 소유자는 이종현이며, 2020.08.18. 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 264,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.05. 김영아의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 중요한 점유관계도 비교적 명확합니다. 조사된 노길성의 전입신고일은 2022.01.24.로 말소기준인 2020.08.18.보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금도 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 105동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형연립 |
| 소유자 | 이종현 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 208,740,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영아 / 63,821,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2020.05.18 |
| 대상면적 | 73.07㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2020.06.16. 청천새마을금고 근저당은 2020.08.18. 일부포기로 이미 말소되었습니다. 같은 날 이종현 앞으로 소유권이 이전되고 농협은행주식회사 근저당 264,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노길성 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 2회 유찰 후 최근 시세의 64.3%
더안타운하우스는 120세대이며, 비교 면적은 69.27㎡~73.27㎡ 범위입니다. 최근 12개월 거래 7건의 평균은 324,428,571원이고, 최신 거래는 2026.03. 290,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.8% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.59㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 73.27㎡ | 1 | 347,000,000원 |
| 2026.02 | 70.59㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2025.06 | 73.27㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2025.06 | 70.59㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2025.05 | 69.27㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 70.89㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 324,428,571원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 208,740,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 64.3%에 불과하고, 최신 거래 290,000,000원보다도 81,260,000원 낮습니다. 전체 12건 평균 317,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 65.8% 수준입니다. 이번 사건은 권리보다 2회 유찰로 내려온 가격이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,722,360원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 205,017,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김영아 | 63,821,916원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,722,360원을 제외한 205,017,640원이 농협은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 김영아에게는 배당되지 않는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 122,804,276원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 208,740,000원 | 205,017,640원 | 122,804,276원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 146,118,000원 | 143,272,348원 | 184,549,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 102,282,600원 | 100,050,644원 | 227,771,272원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상 4층 건물의 4층 403호입니다. 승강기·도시가스·개별난방·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 16m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 1,241,000원/㎡입니다.
- 서비스면적. 다락이 소재하는 것으로 확인돼 경매 진행 시 참고가 필요합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 노길성의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 난도는 별도 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 전 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 208,740,000원은 최근 12개월 평균 324,428,571원의 64.3%, 최신 거래 290,000,000원보다 낮습니다.
- 다락 상태 확인. 서비스면적의 실제 사용상태와 현황을 직접 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 당시 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “2회 유찰 뒤 가격이 핵심 경쟁력”
이 사건은 말소기준 뒤 전입한 점유자가 있어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 동시에 감정가 426,000,000원이 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 208,740,000원까지 내려왔습니다. 이 가격은 최근 12개월 실거래 평균 324,428,571원의 64.3%이고 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 이전보다 5.8% 높은 방향입니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 권리 부담은 낮고 가격 메리트는 커진 구간입니다. 다만 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 실제 명도 여부는 별도 문제이므로, 최종 응찰 전 현황과 원본 서류 확인이 핵심입니다.
