인천지방법원 2025타경511233. 인천 서구 연희동 대훈스위트빌 3층 302호, 전용 38.80㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2001.08.25이고 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 이민영이며 2017.08.01 소유권이전 당시 등기 거래가액은 85,000,000원입니다. 이번 사건에서 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2022.06.21 등기된 인천도시공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 75,000,000원이고 확정일자는 2017.07.13입니다.
말소기준권리는 2024.03.06 접수된 주식회사글로벌금융판매의 38,652,067원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·인천광역시 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 을구 10번 주택임차권은 매각물건명세서에서 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 명시돼 있습니다. 이 때문에 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 736-10 대훈스위트빌 3층 302호 · 인천광역시 서구 연희로28번길 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.80㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.08.25 · 대훈스위트빌 16세대 |
| 소유자 | 이민영 (2017.08.01 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 83,332,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 인천도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부상 임차권자로 기재된 당사자이며, 임차보증금은 75,000,000원입니다. 전입신고일은 확인되지 않아 전입일만으로 대항력을 판정할 수는 없지만, 매각물건명세서가 이 을구 10번 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 직접 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 | 제3층 제302호 38.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 有 · 명세서 명시 | 판정 미상 | 미배당 잔액 인수 |
확정일자는 2017.07.13, 임차권등기는 2022.06.21입니다. 전입신고일은 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 다만 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,060,000원 | 28,940,000원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 42,758,001원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,399원 | 52,430,601원 | 75,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 7,500만원으로 비교
대훈스위트빌 실거래는 확인된 3건이 있습니다. 전체 평균은 79,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -1.2%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 38.80㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.10 | 39.63㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2021.12 | 39.63㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 79,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 79,000,000원 |
최저가 46,060,000원만 보면 최근 12개월 평균의 58.3%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 75,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균 79,000,000원의 94.9%로 할인폭이 크지 않고, 최신 거래 60,000,000원과 비교하면 오히려 125.0%입니다. 최근 추세도 -1.2%이므로 “감정가 대비 49%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,229,080원 |
| 2. 가압류 · 주식회사글로벌금융판매 | 38,652,067원 | 38,652,067원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 83,332,191원 | 6,178,853원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 숫자는 매각가 46,060,000원을 기준으로 한 채권자 배당 시뮬레이션이며, 총 채권 121,984,258원 중 44,830,920원이 배당되고 77,153,338원이 미배당되는 계산입니다. 다만 매각물건명세서는 을구 10번 주택임차권 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 매수인 실질부담 판단에서는 임차보증금 75,000,000원을 별도로 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 38.80㎡ 주거용 집합건물입니다.
- 입지. 아시아드경기장역(인천2호선) 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 연희동 736-10 토지는 북측 약 8m 도로에 접하고, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건상태. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있고 공부와 현황의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 대훈스위트빌은 16세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 60,000,000원이며 최근 가격 추세는 -1.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 46,060,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 임차권 승계를 더한 약 75,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원문 재확인. 을구 10번 주택임차권과 매각물건명세서의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 여부 확인. 인천도시공사의 배당요구일은 2022.06.21로 기재돼 있으나 전입일은 확인되지 않습니다. 실제 배당액에 따라 최종 인수잔액이 결정됩니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근12개월 평균 79,000,000원뿐 아니라 최신 거래 60,000,000원과 -1.2% 추세를 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원으로 내려가도 룰상 실질취득은 약 75,000,000원으로 유지됩니다.
- 매각기일 결과 확인. 표시된 매각기일은 2026.09.08입니다. 실제 낙찰·유찰 및 변경 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “7,500만원짜리 인수형”
이 사건의 표면 숫자는 감정가 94,000,000원, 최저가 46,060,000원, 2회 유찰입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 숫자가 완전히 달라집니다. 2022.06.21 등기된 인천도시공사의 주택임차권 보증금이 75,000,000원이고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시했기 때문입니다. 따라서 현재 최저가에서 약 28,940,000원을 추가로 부담하는 구조로 보고, 실질취득 약 75,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
그 75,000,000원은 최근12개월 평균 79,000,000원보다 5.1% 낮지만, 최신 거래 60,000,000원보다는 25.0% 높습니다. 여기에 최근 추세 -1.2%, 2회 유찰, 16세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 “최저가가 싸서 좋은 물건”이 아니라, 선순위 임차권 인수를 정확히 계산해야 하는 신중 접근형 물건입니다.
