창원지방법원 2025타경21518. 거제시 고현동 44-52 5층501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박성호이며 2023.03.16. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 새남해농업협동조합이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 8건과 2025.06.11. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 1,292,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가 310,209,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 아파트처럼 거래표본을 바로 대입하기 어려운 숙박시설 이용 물건이고 별도 실거래 시세자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 감정평가서에는 장기간 미이용 상태로 보이며 폐문 등으로 일부 내부조사가 불가능했다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21518 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 44-52 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 박성호 (2023.03.16. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,292,000,000원 / 310,209,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해농업협동조합 / 819,849,768원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 임차관계에서 별도 임차인은 확인되지 않으며, 예상배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준은 2023.03.16. 설정된 새남해농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이후 부산은행, 신보 계열 유동화회사, 한국산업은행, 서울보증보험, 아이비케이저축은행, 하나저축은행 등의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 낙폭만으로는 부족
현재 최저매각가는 310,209,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제공된 시나리오상 217,146,300원, 그 다음은 152,002,410원으로 내려갑니다. 하지만 별도 실거래 시세자료가 없기 때문에 이 수치만으로 시장가 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 310,209,000원 | 24.01% | 4,395,784,061원 |
| 5회 유찰 시 | 217,146,300원 | 16.81% | 4,487,543,883원 |
| 6회 유찰 시 | 152,002,410원 | 11.76% | 4,551,775,759원 |
③ 예상배당표 (매각가 310,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,142,926원 |
| 2. 근저당 · 새남해농업협동조합 | 960,000,000원 | 305,066,074원 |
| 3. 가압류 · 주식회사부산은행 | 388,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신보2004제23차유동화전문유한회사 | 1,215,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국산업은행 | 990,005,642원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 197,013,877원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 96,413,076원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 251,725,690원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 102,691,850원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사하나저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 310,209,000원을 전제로 하면 집행비용 5,142,926원을 제외한 305,066,074원이 말소기준 근저당에 배당되고 이후 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 4,395,784,061원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제고현시장 동측 인근이며, 주변에 업무시설·위락시설·숙박시설·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중이나 장기간 미이용 상태로 보이며, 폐문 등으로 일부 내부조사가 불가능했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 및 슬래브지붕 8층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일·인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 있으나 장기간 미이용 상태로 정상작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이고 북동측 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,337,000원/㎡, 토지면적 426.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 대지권 목적 토지는 목록상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 재확인. 폐문 때문에 일부 내부조사가 불가능했고 장기간 미이용 상태로 조사된 만큼 객실·공용부·누수·마감 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 설비 작동 여부. 위생·급배수·난방·승강기 설비의 정상 작동 여부와 수리비를 반드시 점검해야 합니다.
- 시세 역산. 실거래 시세자료가 없어 감정가 대비 24.01%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 숙박시설 또는 유사 상업시설의 실제 거래·임대·수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류는 소멸 예정이지만 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 일부 항목을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순해도, 물건은 쉽지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.16. 새남해농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 숙박시설의 실제 상태와 환금성입니다. 이미 네 차례 유찰되어 310,209,000원까지 내려왔지만 시장 실거래 자료가 없어 ‘감정가의 24%니까 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 장기간 미이용·내부조사 제한·설비 재점검 필요라는 조건을 직접 확인한 뒤 가격을 역산해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 물건 상태는 현장 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
