부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 권리 안전형 아파트입니다. 최근 동일평형 실거래 평균 6,325만원 대비 최저가 5,800만원(91.7%)으로 신건에서도 가격 메리트가 있습니다.

감정가 / 최저가

58,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균(시세)

63,250,000원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

91.7%

최근 시세 대비 할인

매수인 인수

0원

임차인 없음

창원지방법원 2025타경31240. 경상남도 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 104동 102호 아파트입니다. 전용면적은 59.33㎡ 수준으로, 954세대 단지 내 동일평형 거래와 비교가 가능합니다. 핵심은 권리와 가격입니다. 사남농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상이 없어 보증금 인수 위험도 없습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경31240 (강제경매)
소재지	경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 104동 1층 102호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 59.33㎡ 수준 · 지상15층
소유자	오동훈
감정가 / 최저가	58,000,000원 / 58,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	송은진 / 165,120,000원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 2025.02.21 설정된 사남농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강제경매개시결정과 롯데카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인이 별도로 승계하는 권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

동일 단지 동강아뜨리에 동일평형 최근 거래 12건 기준 평균은 63,250,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 91.7% 수준으로 최근 시세보다 낮습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	59.33㎡	5	59,000,000원
2026.06	59.33㎡	1	55,000,000원
2026.05	59.33㎡	10	51,000,000원
2026.04	59.36㎡	2	68,000,000원
2026.04	59.36㎡	9	57,000,000원
평균	—	12건	63,250,000원

최근 거래 범위는 51,000,000원~71,000,000원이며 최저매각가는 평균 대비 낮은 수준입니다. 신건 가격이지만 동일평형 거래 흐름과 비교하면 입찰 검토가 가능한 가격대입니다.

⚠️ 환금성 확인 필요 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.5회이며 최근 매각 성사율 정보가 낮습니다. 가격 메리트는 있으나 지방 중소도시 아파트 특성상 매도 가능성과 보유기간을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,444,000원
사남농업협동조합 근저당	22,800,000원	22,800,000원
송은진 경매개시결정	165,120,000원	33,756,000원
롯데카드 가압류	21,605,044원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균

최저가 5,800만원은 실거래 평균 6,325만원보다 낮습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 인수 위험이 없어 권리 구조는 단순합니다.

✅ 가격 관점 최근 12개월 실거래 평균 6,325만원 대비 최저가 5,800만원으로 약 8.3% 할인 구간입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 사천시 용현면 신복리 소재, 사천시 농업기술센터 북동측 인근 아파트입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
환경. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역입니다.
단지. 동강아뜨리에 954세대, 2005년 준공 단지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 2025.02.21 사남농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
가격 기준. 최근 거래 평균 6,325만원과 비교해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
점유 확인. 임차인 인수 위험은 없으나 현황 점유 상태는 최종 확인이 필요합니다.
환금성. 지방 아파트 특성상 매도 기간을 고려해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검토 가능”

이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 권리 안전형 아파트입니다. 동일평형 최근 12건 평균 6,325만원 대비 최저매각가 5,800만원으로 가격도 부담이 낮아졌습니다. 다만 과거 경매 이력과 지방 아파트 환금성은 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토 가능한 구간입니다.

부동산강제경매

권리는 단순하고, 시세 대비 가격 메리트가 있다 — 사천 동강아뜨리에 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검토 가능”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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현장 사진 (9장)

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