창원지방법원 2025타경31264. 진주시 이현동 23-34의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 주택 및 변소이고, 주택은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 변소는 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층으로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1987.06.11입니다. 토지는 194.0㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다.
권리의 중심은 2016.06.23 설정된 봉곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이고 토지 이현동 23-34가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤의 조태호 근저당, 심현보 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정, 국·진주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 23-34 · 경상남도 진주시 서장대로278번길 3-1 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 변소 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 변소 · 사용승인일 1987.06.11 |
| 토지 | 대 · 194.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 석미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 216,389,040원 / 151,472,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 메리츠화재해상보험 주식회사 / 22,296,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 3번 봉곡새마을금고 근저당권입니다. 2016.12.27 오케이파이낸셜대부 근저당과 2019.11.29 경남신용보증재단 근저당은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 2024.06.24 조태호의 임의경매개시결정은 2025.07.25 취하됐고, 현재 사건은 2025.09.29 메리츠화재해상보험 주식회사가 개시한 강제경매입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 151,472,000원으로 시나리오상 감정가의 70%입니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 1987.06.11 사용승인된 주택과 토지를 일괄매각하는 구조이므로 실제 건물 상태와 토지가치를 분리해 현장 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 151,472,000원 | 148,551,392원 | 63,745,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,030,400원 | 103,745,974원 | 108,550,648원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,221,280원 | 72,485,297원 | 139,811,325원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권 미배당 규모와 매수인 인수 위험을 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,920,608원 |
| 을구 3번 근저당권 · 봉곡새마을금고 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 조태호 | 25,000,000원 | 8,551,392원 |
| 을구 6번 근저당권 · 조태호 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 심현보 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 22,296,622원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 212,296,622원 중 채권자 예상배당은 148,551,392원, 미배당은 63,745,230원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 실제 집행비용 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 촉석초등학교 동측 인근이며 주위는 정비된 주택지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 변소는 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1987.06.11입니다.
- 설비. 주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 194.0㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 평지, 자루형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 567,600원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 촉석초등학교 및 촉석초등학교병설유치원 상대보호구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 실측면적과 공부상 면적이 약간 상이하나 차이가 미미해 공부상 면적으로 평가됐습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 계단·대문·담장 등 구조물은 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 최저가 151,472,000원이 감정가 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 주변 유사 주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·진주시 압류가 기재돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부를 확인해야 배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 감정 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 노후 상태 확인. 사용승인일 1987.06.11인 주택으로 구조·설비·수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.06.23 봉곡새마을금고 근저당을 기준으로 이후 현존 등기권리가 매각으로 소멸하고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 현재 최저가가 감정가 70%까지 내려왔지만 비교 실거래 근거가 없고, 사용승인일 1987.06.11인 주택과 194.0㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 사는 구조입니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 압류 확인까지 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
